По торговой недвижимости инфляция «съест» доходность

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков считает, что рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области отбился от «дна кризиса» и показывает позитивную динамику.

— Максим, в прошлом году вы прогнозировали, что хэдлайнером на рынке недвижимости региона будет складская и индустриальная недвижимость. Оправдались ли прогнозы?

— Мы в течение всего года анализировали цены и изменения, которые происходили на рынке недвижимости региона. Если говорить о продажах, то стоимость складской и индустриальной недвижимости продолжает расти. Эта динамика сохраняется с 2005 года — в этот момент мы начали мониторить рынок. Небольшая просадка наблюдалась только в 2012 году. Так что в 2016 складская и индустриальная недвижимость региона были своеобразной «тихой гаванью» для инвестора. Что касается аренды складов, то она более подвержена колебанию цен, на ней более заметно отражаются кризисные явления, но и она в 2016 году шла в рост.

Для сравнения, ценник по офисным площадям никак не может добраться до уровня 2008 года. Тогда в среднем по рынку офисы продавались по 61 тыс руб за кв метр, а в 2016 году мы видим 50 тыс руб. Впрочем, по сравнению с 2015 годом, цены в этом секторе сохранились, а это говорит о том, что в экономике таких объектов начинают формироваться позитивные изменения. Если посмотреть на ситуацию поквартально, то можно заметить, что цены зафиксировались в 1- 2 квартале, в третьем они немного просели. А в четвертом довольно резко пошли вверх.

Четвертый квартал показал серьезную динамику и в торговой недвижимости — здесь средняя цена продажи квадратного метра выросла с 55 до 68 тыс руб за кв м, хотя, в масштабе года средневзвешенная цена за квадратный метр упала с 55 до 52 тыс рублей. Тем не менее, мы считаем, что в целом в 2016 году сформировался восходящий тренд, который обеспечивает довольно высокую базу для возможностей роста цен на 2018 год — около 6%. При умеренной динамике в 2017 — 1-2%, так как наметившийся потенциал был «съеден» скачком цен предложений в четвертом квартале 2016 года.

— Оправдались ли ваши прогнозы по динамике цен на аренду недвижимости?

— Динамика ставок аренды очень похожа на ту, которую мы наблюдали в продажах. По торговой недвижимости средневзвешенные цены предложений в 2016 году снизились, в сравнении с 2015 годом — с 761 руб за кв м до 667. По офисной, а также складской или индустриальной недвижимости наметились робкие положительные тренды — с 491 до 511 руб за кв м и с 209 до 224 руб за кв метр соответственно. Если посмотреть на график ставок по аренде, то это заметно.

Причем по офисной в четвертом квартале также он был самым существенным за год.

В итоге мы видим синхронное движение всех секторов рынка коммерческой недвижимости — вверх.

— Это свидетельствует о том, что рынок отбился от «дна кризиса»?

— Еще в начале 2016 года мы прогнозировали, что будем наблюдать отрицательную динамику цен на рынке коммерческой недвижимости региона в первой половине года, а вторая половина будет относительно позитивной. Наш технический и стратегический анализ оправдался — год мы закончили с ростом, и самое хорошее, что этот рост наблюдался в сфере торговой и офисной недвижимости.

—Чем был обусловлен такой прогноз?

— Мы видели потепление на рынках, изменение в банковских ставках и ожидали, что оживление в первую очередь будет наблюдаться в секторе торговой недвижимости, где более жесткая взаимосвязь между арендными ставками и экономикой арендатора. В бизнес-модели каждого ритейлера, в зависимости от товарных категорий, есть нормированная доля — сколько они могут отдавать за аренду помещения. Это понимают и арендаторы, многие из которых раньше также были ритейлерами и поэтому ставка аренды очень чутко реагирует на потребительскую активность. Так что можно сказать: если в торговой недвижимости начался рост ставок на аренду, значит пошел рост продаж, люди стали тратить больше денег и активнее делать покупки.

В складской и индустриальной недвижимости рост ставок аренды есть всегда из-за определенного дефицита данного вида коммерческой недвижимости в Новосибирске. На них кризис не влияет и именно поэтому склады являются довольно привлекательным сектором для инвестора, ориентированного на арендный бизнес. При этом нужно отметить, что по информации собственников крупнейших логистических комплексов области, падение оборачиваемости товаров на складах в 2015 году составило 25%. Это реальный индекс потребительских цен, который в народе именуют инфляцией, то есть товар был на складе, но его стали меньше покупатель, спрос упал на четверть. По итогам 2016 года этот сектор демонстрирует устойчивую положительную динамику в ценах на аренду.

— Что ожидаете от 2017 года?

— По аренде офисов ожидаем рост ставок до 6%, по торговой недвижимости — до 4%, а по складской аренде — до 6-8%. Если сопоставлять эту динамику с уровнем инфляции, которую нам обещало федеральное правительство — в районе 4%, то можно сделать вывод, что торговая недвижимость останется без доходности, так как ее сожрет инфляция. В офисной недвижимости плюс может составить около 2%, а в складской и индустриальной — до 4%. Таким образом эти два сектора коммерческой недвижимости могут показать хорошую инвестиционную привлекательность. При соблюдении обещания правительства по уровню инфляции.

В 2018 году, по нашим прогнозам, динамика будет сохраняться, как по продаже, так и по аренде коммерческой недвижимости — в зависимости от сегмента рост может составить от 6 до 7%.

Фото: из личных архивов