В 214-ФЗ вносятся революционные изменения

Застройщикам придется более ответственно относиться к обязательствам перед дольщиками и стать более публичными, уверен гендиректор строительной компании ООО «Арго», депутат Законодательного собрания Новосибирской области Олег Мирошников.

Требования ужесточаются 

— Олег Валерьевич, какие ключевые изменения вносятся в 214-ФЗ, который регулирует рынок долевого строительства?

— Новые поправки в 214-ФЗ, регулирующие правила долевого участия в строительстве вносятся достаточно революционные. Они вводят жесткие критерии деятельности застройщиков. Это может стать фильтром для тех застройщиков, которые ведут свою деятельность не очень корректно, либо не соответствуют тем положениям и требованиям федерального закона, которые вступят в силу с 1 марта 2016 года.

— О каких критериях идет речь?

— Первое что кардинально изменилось: наше государство осознало, что строительная компания с уставным капиталом в 10 тыс руб не должна осуществлять деятельность в сфере жилищного строительства . Это абсурд и такого нет ни в одной стране мира.

С 1 марта 2016 года чистые активы компании, желающей работать на рынке долевого строительства, будут рассчитываться по специальной формуле с порогом в 5%. Например, компания строит 10 тыс кв метров жилья со средней ценой продажи 60 тыс руб за кв метр, то есть объект стоит 600 млн рублей по стоимости продаж. Собственный капитал компании должен быть 5% или 30 млн руб по бухгалтерскому балансу.

Есть другой вариант: в роли поручителя могут выступить иные юрлица у которых есть активы и капитал: как одно юрлицо или пул. Но при этом сумма чистых активов\капитала поручителей должна быть не менее 1 млрд рублей. Площадь возводимых и продаваемых объектов при этом не ограничивается.

На мой взгляд, введение порога по уставному капиталу — это одна из самых революционных поправок, которые вносятся в 214-ФЗ!

— Порога в 5 % достаточно?

—Лично я считаю, что нет. Что такое 5% для компании которая возводит 10 тыс кв метров жилья — это месячный объем работы. А дальше на что строить? Думаю, что 5% — это «пробный шар». Не исключаю, что в дальнейшем в ходе разработки поправок, порог поднимется до 25-30% — это тот критерий, который уже реально позволит избежать проблем, возникающих сегодня в процессе долевого строительства.

— Сколько компаний может отсеяться при введении порога?

— Этот вопрос лучше задать тому органу, который выдает разрешения на строительство. Да сегодня много компаний «с брендом», но нередко каждую новую строительную площадку с объектом они открывают на новое ООО с уставным капиталом в 10 тыс руб. Эту ООО подпитывают различными займами от головной материнской компании — бренда — и она осуществляет строительство с наемным директором — «а-ля-хозяин».

Это порочная практика, но позволяет обеспечить безопасность: если что-то пойдет не так, то материнская компания стоит в стороне и защищена от претензий, в том числе дольщиков. Как раз благодаря новым поправкам в 214-ФЗ, эти компании отсекутся. Количество застройщиков на рынке региона при этом резко сократиться, но основные игроки останутся потому что именно они плодят эти ООО. С марта им придется переводить все риски на материнскую компанию, где есть офисы, техника, активы и прочее и которую бросать уже никто не будет.

— Какие еще критерии будут предъявляться к застройщикам, работающим в рамках 214-ФЗ?

— Согласно поправкам, если компания находится под каким-то внешним управлением, в процедурах банкротства, то она не сможет получить разрешение на строительство и стать участником рынка.

К революционным я бы также отнес нововведение с персональными ограничениями: если главбух или собственник строительной компании когда-то привлекался к уголовной ответственности за экономические преступления, то эта компания также не сможет работать на рынке.

Еще одно жесткое, но своевременное требование: отсутствие задолженности по платежам в бюджеты всех уровней. Это будет касаться и тех компаний, которые работают по системе жилищно-строительных кооперативов. Не для кого не секрет, что бюджет Новосибирска недополучает за аренду земельных участков около 3-4 млрд рублей. Большая часть задолженности приходится на ТОП-10 крупнейших застройщиков города. С 1 марта они потеряют право начинать новые объекты с привлечением дольщиков. Для того, чтобы остаться на рынке им придется либо погасить все налоги, либо создать новую компанию с порогом в 5% — российские строители научились адаптироваться к сложным ситуациям, так что этот вариант выхода из положения тоже будут использовать. И это еще один голос в пользу того, что порог необходимо повышать.

В любом случае, этот пункт в поправках к 214-ФЗ наведет порядок во взаимоотношениях лояльных и нелояльных строительных компаний с муниципалитетом. Будет час «Х» и мы увидим, кто и как будет решать эту проблему.

Еще один момент касается целевого использования средств участников долевого строительства. В поправках прописано 13 пунктов, которые включают в себя в том числе возмещение затрат на развитие застроенной территории, комплексном освоении территории и т.д.

— Как изменятся требования к публичности застройщика?

—Они возрастут. Согласно поправкам, застройщик будет обязан публиковать информацию о своей деятельности в интернете: выполнение графика строительства, данные о подрядчиках, и т.д., чтобы существующие дольщики и потенциальные инвесторы могли оценить деятельность компании.

Кроме того, поправками регламентируется создание контролирующего органа, который будет осуществлять надзор за исполнением требований закона. На территории субъекта федерации будет формироваться реестр надежности застройщиков с баллами за выполнение критериев, по нему инвесторы смогут оценить стабильность и благонадежность застройщика.

— Какие объекты попадают в сферу действия поправок?

— Объекты жилой недвижимости, строительство которых начнется после 1 марта 2016 года, а также те по которым после 1 марта будет зарегистрирован первый договор долевого участия в учреждении юстиции (даже если у них уже есть разрешение на строительство).

— С чем, на ваш взгляд, связано внесение такого количества серьезных поправок в 214-ФЗ?

— Думаю, что у нас переизбыток банков, страховых компаний и застройщиков – их должно быть меньше. Чистка банковского и страхового рынка уже идет, дошел черед до строителей. Наверное, это правильно.

— Все поправки вступают в силу с 1 марта?

— Нет, они будут вводиться постепенно: часть с 1 марта, часть с 1 июля, а некоторые вступят в силу только с 1 января 2017 года. Например, о размещении средств участников долевого строительства на счетах эксроу в банках. 

Влияние на рынок 

— Как в целом, озвученные вами поправки, могут повлиять на строительную отрасль Новосибирской области?

— Думаю, что они сработают во благо ее развития. Сегодня что происходит: если кто-то задается целью быстро и незаконно разбогатеть, то один из самых простых вариантов — открыть строительную компанию, нарыть котлованов по всему городу, начать активно демпинговать, продавая квадратный метр по изначально заниженной стоимости, но люди будут идти на дешевизну и сами попадут в этот капкан недорогого жилья. При этом «бизнесмены» руководствуются принципом: получится — построю, не получится — уеду за границу.

Поправки отсекают таких участников рынка.

— Существуют ли механизмы как при этом обезопасить дольщиков?

— Если понятно, что будет создать уполномоченный орган, которой начнет действовать с 1 марта, то можно уже сейчас «тренироваться» и проводить ревизию всех застройщиков региона, отслеживая кто реально ведет работу, а кто создает видимость деятельности. Можно составлять элементарные фотоотчеты о том как идет строительство, чтобы оперативно реагировать на ситуацию и принять участие в судьбе тех объектов, которые могут дойти до крайней точки, и не получить новую партию обманутых дольщиков

Скорее всего, уполномоченным органом будет минстрой и он уже сейчас должен более активно вникать в деятельность застройщиков, анализировать ее.

— Лично вы ожидаете появления новых обманутых дольщиков?

— Я бы сказал, что сегодня существует некая группа риска, которая может перейти через какое-то время в другую категорию. Но, все у нас в руках и мы можем на законодательном уровне этот вопрос поправить, и минстрой может принять меры.

— Как, по вашим оценкам, в целом будет развиваться рынок региона в 2016 году после этих всех нововведений и в условиях сложной экономической ситуации?

— Я бы сказал, что сегодня половина объектов на рынке региона «строится не спеша». Рабочие «носят арматуру по площадке», создавая видимость активной деятельности.

Думаю, что в силу экономической ситуации, многие объекты приостановятся. Но крупные игроки будут только увеличивать объемы строительства, так как произойдет перераспределение платежеспособных покупателей и дольщиков. Не исключаю, что мы достигнем планки в 1,5 млн кв метров. По новому жилью в регионе большой задел и застройщики будут его вводить по инерции, так как в 214-ФЗ заложены жесткие санкции за задержку ввода объекта в эксплуатацию. Никому не хочется на них попадать.

С другой стороны будет стартовать меньше новых объектов. Все будут смотреть: что происходит на рынке и «стоять на паузе». 

Китайский опыт

— Ваша компания работает с китайскими партнерами. Переживали ли они подобные кризисные ситуации? Вы изучали их опыт? Его можно использовать в нашей области?

— На мой взгляд, сегодня нужно стимулировать не застройщиков, а покупателей: вводить льготы для госслужащих, бюджетников, работников ОПК, создавать региональные программы по субсидированию процентной ставки. 
Например, мы посчитали и поняли, что наша компания сегодня может себе позволить предлагать ставку по ипотеке 7,5 % на весь период кредитования, то есть до 30 лет — компенсировать банку выпадающие доходы из своего кармана.

Думаю, что региональный бюджет тоже мог бы поддержать некоторые категории бюджетников и помочь им приобрести квартиры по невысоким ценам. Это будет толчком для развития строительной отрасли и для оживления покупательской активности.

— Но где брать деньги, если учесть что многие программы в региональном бюджете свернуты, в том числе бюджет развития?

— В любом случае в нашем регионе строительный рынок является тем локомотивом, которой может вытянуть индустриальную цепочку. Как говорят мои коллеги — китайцы, строительство дает толчок к развитию смежным отраслям: стройиндустрии, техники, ГСМ, отделочных материалов, мебели, отделке, смежных производств, росту рабочих мест. Если субсидировать 150-200 тыс рублей на покупку однокомнатной квартиры, то это принесёт в бюджет в 300—500 тыс рублей.

Это не абстрактные рассуждения, а факты, основанные на опыте наших партнеров. Они делились опытом, как рынок КНР пережил цунами 10 сентября 2008 года. В стране сделали очень низкую ипотечную ставку — стандарт от которого регионы вместе с банками самостоятельно дополнительно субсидировали ставки по ипотеке и в итоге строительная отрасль вытянула внутренний валовый продукт.

— И все-таки: где региональному бюджету взять средства на субсидирование ставки?

— Проблему нужно решать комплексно. Например, можно собрать ключевых игроков ипотечного рынка у которых сегодня нет заемщиков: строительные компании они не кредитуют, объемы потребкредитования также сокращаются, поэтому банки заинтересованы в развитии ипотеки, чтобы деньги вкладчиков и компаний не лежали по сундукам, а работали. Всем обсудить ситуацию: кто сколько процентов может сбросить для снижения ставки и запустить программу для определенных категорий граждан: для учителей, медработников и т.д. Мы поступились своими интересами, сбросив ставку до 7,5 %. Если, к примеру, банк сбросит 1 % и еще 1 % субсидирует бюджет, то ставка уже составит 5—6 %. Это даст серьезный приток денег в банки, строительную отрасль и экономику в целом и позволит продержаться пару лет, пока процесс не запустит другие отрасли.

Кроме того, если ставка будет 6 %, то инвестор сможет приобретать за те же деньги квартиру большей площади. Это приведет к росту ввода жилья, как минимум на 40 %, позволит снизить стоимость квадратного метра, так как стоимость подключения к инженерным сетям будет раскидываться на больший объем жилья, повысит объем налогов, поступающих в бюджет.

В перспективе, эта также позволит уйти от проблемы «муравейников», которыми сейчас застраиваются целые районы города, так как застройщики строят студии, ориентируясь на платежеспособность покупателей.

— Много ли застройщиков, по вашим оценкам, могут себе сегодня позволить ввести такой процент как у вас?

— Ипотека от застройщика — это, по сути, долгосрочная рассрочка. Это работающий механизм, и не смотря на то, что для застройщика он не очень комфортен, так как отвлекает его собственные средства, он вполне эффективен. Чтобы поддержать рынок приходится находить нестандартные варианта решения вопроса. Впрочем, это не наше ноу-хау. В Китае эта технология широко практикуется, так как там очень жесткая конкуренция.

Кстати, поддержать строительную отрасль и обезопасить дольщиков могло бы введение годового моратория на уплату налога на имущество для застройщиков. В такой ситуации многие компании продавали бы квартиры не на этапе строительства, а уже готовые, может, с отделкой и мебелью. Квартиры — это товар застройщиков и платить на него налог нецелесообразно.

Кстати, если говорить о китайском опыте, то приведу еще один пример. В КНР застройщики получают разрешение не только на строительство, но и на право привлечения средств инвесторов. Оно дается после того, как компания возвела, как минимум коробку дома. Также существуют ограничение к собственному капиталу участников рынка — любая строительная компания минимум 10 % собственных средств кладет на депозитный счет в банк. Эти деньги являются гарантийным обеспечением выполнения ее обязательств перед инвесторами. Если, не дай бог, компания находится в регионе в «черном списке», то она будет обязана положить на счет до 30 % собственных средств — в зависимости от правонарушения. Считаю, что это очень здравая мысль, которая не позволит хитрить, мудрить и закладывать новые объекты для того, чтобы достраивать старые.

Фото: Ростислав Нетисов