Застройщиков могут поддержать капремонтом и соцобъектами

Глава группы компаний «Первый строительный фонд» и депутат Заксобрания области, председатель комитета по строительству и ЖКХ Майис Мамедов комментирует актуальные проблемы строительной отрасли и меры ее поддержки, которые обсуждаются в регионе.

— Майис Пирвердиевич, какие меры поддержки строительной отрасли сегодня обсуждаются на региональном уровне? В кризис 2009 года очень помогло введение субсидий для молодых семей и бюджетников на покупку квартиры в новостройках. Планируется ли вернуться к этому опыту в 2016 году?

— Конечно, это дало мощнейший толчок для отрасли в 2009 году. Тогда за счет субсидий в отрасль поступило 1,5 млрд рублей, которые, за счет мультипликативного эффекта, вовлекли в оборот до 100 млрд. Если учесть, что строительство как бизнес обеспечивает регион налогами и рабочими местами, то было бы разумно вернуть эту форму поддержки.

Недавно была встреча делового строительного сообщества с губернатором, где этот вопрос обсуждался, но окончательное решение пока не принято.

Стоит отметить, что правительство области рассматривает и другие варианты оказания поддержки строительной отрасли. Также не стоит забывать о федеральной программе поддержки в виде госипотеки. Скорее всего, она будет продлена до конца года и местные формы поддержки будут сопровождать федеральную.

— Противники введения субсидии для покупки квартир в новостройках говорят, что она бесполезна, так как за счет такого сохранения спроса строители повышают цену квадратного метра. Может целесообразнее «разделить» риски по ипотеке между банком, государством и застройщиком и обеспечить более низкий процент для заемщика?

— В этой жизни в принципе можно ничего не делать, и надеяться, что все само собой «будет хорошо». Противники субсидирования должны понимать, что поддержка строительной отрасли создаст не одну сотню рабочих мест со всеми вытекающими налоговыми последствиями. Что касается цены, то ее должна регулировать только рыночная экономика. Даже в условиях кризиса рынок должен быть конкурентоспособным. Сегодня материалы, привезенные из Европы, у нас дешевле, чем произведенные в России. Почему? Потому что среди отечественных производителей и поставщиков стройматериалов нет настоящей конкуренции. Мы должны изменить ситуацию: сейчас на рынке есть только 4-5 застройщиков, а их должно быть тысячи, и столько же ритейлеров и заводов- производителей. Тогда эти игроки будут вынуждены искать механизмы снижения цены без потери качества.

Так что через субсидирование квадратного метра мы сможем сблизить покупателя и продавца. Зачем строители собираются и обсуждают ситуацию на рынке каждые два года? Мы пытаемся понять ожидания потребителей. Кроме того, любая поддержка даст толчок экономическому развитию области. Посмотрите, что «творит» региональный агропромышленный комплекс сегодня! Какие он показывает результаты! При таких темпах через 5 лет наша область сможет обеспечивать себя полностью и мясом, и птицей, и зерном. Почему? Потому что в это направление пошли деньги. Когда государство компенсирует 5-6% от стоимости кредита аграриям, оно развивает отрасль и никто не говорит о чрезмерном росте цен — их регулирует рынок. То же самое нужно сделать и по другим направлениям.

Вопрос кредитования застройщиков тоже актуален. Наши западные коллеги берут деньги на свои объекты, на модернизацию и строительство производств стройматериалов под 1—3 % годовых, а мы под 20 %. Это полностью лишает отечественных производителей и строителей конкурентоспособности, по сравнению с иностранными компаниями.

— Недавно губернатор области отмечал, что одним из способов поддержки застройщиков может быть их вовлечение в программу капитального ремонта многоквартирных домов. На ваш взгляд, насколько это интересно застройщикам?

— Эта тема очень болезненная для всех участников программы, и надо понять, почему строители не хотят заниматься капитальным ремонтом домов. Пока это невыгодно: если ремонт дома стоит 800-900 тыс рублей, то это не покрывает затраты компании. Это не интересно застройщикам, которые воздвигают микрорайоны.

Возникает парадокс. В условиях кризиса все кричат, что нет финансирования под капитальное строительство, а деньги на капитальный ремонт жилых домов остаются неосвоенными. Значит, законодатели должны разработать нормативные акты, которые позволили бы застройщикам выйти на эти площадки и ремонтировать дома, а также позаботиться о создании комфортных условий для жителей ремонтируемого дома. Зачастую речь идет не в косметическом ремонте: нужно поменять кровлю, фасад и т.д. Хорошо, застройщик займется ремонтом, но это временная работа, а завтра что? Ведь компании нанимают персонал, рассчитывают на определенный объем выручки. А если сегодня нанять, завтра распустить — это будет кадровая чехарда, что в строительстве недопустимо. Есть перспектива — есть уверенность в завтрашнем дне, как у застройщика, так и у всех, кто связан с производством. Если строитель понимает, что он здесь надолго, то привлекает инвестиции, платит налоги, обеспечивает работой жителей региона. А это значит, что будут и детские садики, и школы, и другие объекты инфраструктуры. Этот вопрос мы планируем детально обсудить на профильном комитете регионального парламента.

Кроме того, требует проработки механизм взаимодействия с жильцами, чтобы они не препятствовали проведению капремонта, а подрядчиков необходимо обязать нести ответственность за проделанные работы в течение пяти лет.

— Мэр Новосибирска на одной из пресс-конференций недавно говорил, что городу необходимо решить проблему с застройщиками, которые задолжали около 3 млрд руб за аренду земли. Он предложил строительным компаниям вместе с жильем строить социальные объекты, которые могут компенсировать арендные долги застройщика. Как вы оцениваете такое предложение?

— Долги за аренду земли — большая проблема. Корень ее в том, что строитель при аренде земли уже платит сверх нормы. Скажем, договор на аренду подписывается на 3 года, за это время застройщик должен освоить выделенную площадку. Для тех, кто занимается комплексным строительством, это априори невыполнимое условие, потому что компания в течение трех лет только оформляет документацию по объекту. Однако, по истечении этого времени тариф за аренду земли для застройщика до недавнего времени вырастал вдвое (отменен летом 2015 года). В реальности, освоение выделенной площадки происходит в течение 7—9 лет. Представляете? Платить за землю 9 лет!

Мое мнение таково, что строителям с такими сроками освоения площадки нужно поставить при жизни памятник. Они не бросают объекты, а достраивают и платят налоги, оплачивают коммуникации. Порядок предоставления аренды земли необходимо менять не всякий может исправно в течение такого срока платить налоги, не имея с участка прибыли, а это чревато новыми проблемными объектами и обманутыми дольщиками. Я думаю, что выдвинутая проблема с задержкой оплаты за аренду носит спекулятивный характер. Если взять каждого отдельного застройщика-должника, то выяснится, что за эту землю он уже переплатил в разы. Сегодня нужно сделать все, чтобы сохранить инвестора, чтобы в область привлекались дополнительные деньги. Весь мир гонится за инвестором, зачем же нам отпугивать его и ужесточать правила вложения средств? Кстати, было время, когда только ленивый не осуждал точечную застройку. И никто не говорил, что точечная застройка ведет к увеличению квадратных метров жилья в городе, к строительству новых коммуникаций, детских площадок. Об этом тоже надо говорить населению, находить компромиссы, вести диалог.

Что касается предложения мэра, то оно касается уже накопленных долгов за аренду. Это неплохой выход: построить школу, детский сад, поликлинику. Строитель так может спокойно погасить свои долги за аренду земли. Этот вопрос сейчас также обсуждается в отрасли органах власти.

— 29 февраля на заседании правительства будет вынесен законопроект о предоставлении земли без торгов для масштабных инвестиционных проектов. Что это даст строительной отрасли?

— В свое время Владимир Городецкий, будучи мэром, принял решение выделить крупные участки строительным компаниям, и сегодня мы пожинаем плоды этого решения, в хорошем смысле слова. У строительной отрасли должна быть перспектива для развития на 5—10 лет, как минимум, поэтому сегодня это решение своевременно. В этом строители видят свое будущее, в отличие от капитального ремонта.

В целом, считаю, что сегодня нужно сделать все, чтобы строительный бизнес заработал. Нам дан исторический шанс изменить принципы российской экономики. Я говорю об импортозамещении. Пока мы способны импортозаместить немногие продукты и услуги, но в этом направлении нужно двигаться. Мало того, за то время, пока действуют санкции, мы должны достичь европейского уровня качества продуктов и услуг, а для этого нужны немалые инвестиции. Посмотрите, какие прекрасные самолеты строит сегодня наш военно-промышленный комплекс. Почему? Потому что у них есть деньги. А там, где есть вложенные средства, всегда есть благополучие. В этой формуле нет ничего сверхъестественного: нужны условия, когда и бизнесу будет хорошо, и народу.

— Как вы оцениваете ситуацию со строительными материалами в регионе? Наблюдается ли здесь тенденция к импортозамещению?

— Почти 90 % заводов в России, и в нашем регионе, построены в 60—70-е годы прошлого века. Кроме того, износ оборудования у старых заводов находится на уровне 70 %. Задам вам вопрос: вы готовы ездить на жигулях, которые собирали в прошлом веке? Не удивительно, что качество продукции, произведенное на этих предприятиях, пока оставляет желать лучшего. Недавно стройиндустрия обсуждала эту проблему с правительством региона. Мы много чего сейчас производим, но продукция не востребована из-за качества.

Сейчас XXI век, мы нуждаемся в совершенно других материалах. Во-первых, мы должны модернизировать старые производства, закупить технологии, а по-хорошему, надо вообще сносить эти предприятия и строить заново под новые стандарты качества. Новые технологии несут за собой экономию ресурсов, контроль потребления электричества, новую инфраструктуру. Проще пойти по эволюционному пути и сделать все заново.

— Как вы оцениваете перспективы развития строительных компаний в отдаленных районах Новосибирской области?

— На самом деле, все очень плохо. По сути, присутствия строительной отрасли в районах практически не наблюдается. Поэтому мы должны уделить поддержке тех немногих компаний, которые остались, особое внимание. Новый глава министерства строительства (Сергей Боярский — ред.) правильно заметил, что везти стройматериалы из города для строительства школы в какое-либо село или поселок городского типа — не лучший вариант. Кроме того, в селах не хватает специалистов по профилю. Возвращаясь к теме стабильности и перспектив отрасли: когда нет постоянной работы, то кадры трудно найти и удержать. В этом плане могли бы быть эффективны ТОР, одну из которых планируется создать на базе трех районов области — Маслянинского, Сузунского и Черепановского. Есть уже четкие планы относительно бизнес-проекта развития этих территорий. В любом случае, Новосибирская область должна развиваться равномерно, чтобы добиться экономического успеха.

Фото: Ростислав Нетисов

Анна Калинина