Цены на жилье сбили аутсайдеры

Руководитель проекта «ДЕКАРТ.онлайн – Аналитика рынка новостроек» Максим Марков уверен, что рынок жилой недвижимости в Новосибирске формирует новый баланс между спросом и предложением.

— Максим, можете дать оценку ситуации в строительстве жилой недвижимости Новосибирска? Какие тенденции сформировались в отрасли?

— По итогам полугодия 2017 года в отрасли жилой недвижимости Новосибирска все было ожидаемо: каких-то сюрпризов и «черных лебедей» не случилось. При этом по факту оказалось, что динамика «падежа», а именно ухода с рынка мелких застройщиков, понимающих, что они не могут жить и работать в новых условиях, чуть более значительна, чем мы прогнозировали ранее. Эти компании поняли, что не могут эффективно управлять своим бизнесом, считать стоимость денег и оценивать риски.

На сегодняшний день на ТОП-30 крупнейших строительных групп Новосибирска приходится 80% всех строящихся на рынке квадратных метров жилья, при том что в городе официально фигурирует в статусе застройщика более 250 компаний. Первая десятка концентрирует 40% строящихся квартир, а ТОП-20 — 65%.

Мы сохраняем прогноз, что в ближайшие 2 года новосибирский рынок покинет около 50% застройщиков. Они будут завершать свои проекты с разным финалом: кто-то добросовестно выполнит обязательства перед дольщиками и подрядчиками. Кто-то будет банкротится и останавливать строительство объектов. Нас приглашают давать экспертные заключение по экономической и инвестиционной эффективности различных проектов жилой недвижимости. Могу констатировать, что даже в центре города есть проекты у которых отрицательный финансовый результат, и их судьба предопределена.

— Что будет с ними дальше?

— Зависит от порядочности собственников и руководителей компаний.

В целом этот процесс, на мой взгляд, приведет к хорошей чистке рынка, на котором останутся те компании, которые научились работать с активами, деньгами и людьми.

— Динамика продаж тоже находится в прогнозных показателях?

— По сравнению с прошлым годом количество сделок с ДДУ упало на 30%. Если раньше в среднем в месяц заключалось около 3 тыс таких договоров, то сейчас около 2 тыс. Мы прогнозировали такие тенденции.

— Как себя ведет цена за квадратный метр?

— В июне мы зафиксировали падение средней цены. На наш взгляд, это связано с тем, что небольшие застройщики пытаются как можно быстрее завершить свои проекты, закрыть их и уйти с рынка. У ведущих застройщиков цены стабильны или растут, а к концу года те компании с которыми мы регулярно общаемся, не только не планируют снижение, но и говорят о 3-5% росте своих цен. Из этого можно сделать вывод, что отрицательную корректировку стоимости квадратного метра на рынке обеспечили аутсайдеры, пытающиеся за счет этого отрегулировать свои продажи.

В целом большинство из них хочет завершить свою историю в строительном бизнесе хорошо. Законодательство становится все жестче, усиливается административная и уголовная ответственность за мошенничество на строительном рынке, а срок давности по таким делам составляет 10 лет. Плюс появляется прямая и солидарная ответственность за действия компании не только руководителей, но и учредителей, надзорные органы начинают апеллировать к имуществу собственников. Именно поэтому завершающие свою карьеру застройщики вынуждены идти на снижение цен. С другой стороны, потребители тоже умнеют и понимают, что у крупного застройщика, строящего десятки и сотни тыс кв метров жилья, рисков меньше, чем у небольшой компании, которая возводит отдельный дом не очень высокими темпами. Они понимают, что входя в такие сделки можно требовать дисконт. Как результат, в среднем по рынку в мае средневзвешенная скидка на новостройки составляла 4,1%, а в июне — 4,4%. Дисконтирование произошло именно за счет скидок, которые начали предоставлять небольшие застройщики, чтобы на фоне стабильных продаж лидеров как можно быстрее распродать квадратные метры.

— По вашим оценкам, как долго на рынке сохранятся эти скидки?

— Полагаю, что это последнее серьезное падение, которое мы увидим в этом году — сегодня мы наблюдаем минимальную средневзвешенную цену на квадратный метр жилья в Новосибирске. Если ничего экстраординарного не случится, то дальше будет рост. Мы прогнозировали, что в течение года средневзвешенная цена может подрасти на 5%. Сегодня, за период 12 месяцев, мы отыграли уже почти 2%, думаю, что рынок подтянет еще 3% до конца года.

— Оценивали ли вы кто покупатели жилья в Новосибирске?

— У нас традиционно высокая доля покупателей из других регионов. По некоторым жилым комплексам комфорт класса их доля доходит до 20%. По статистике за год население Новосибирска выросло на 100 тыс человек, в основном за счет миграции.

— Как меняется структура предложения квартир?

— Еще пару лет назад доля однокомнатных и студий доходила до 70% от всего сдаваемого жилья, при том, что городу необходимо около 25% таких типологий. Это было обусловлено демографической ситуацией, так как доперестроечные дети стали взрослыми и отселялись от родителей в собственное жилье. Сейчас они уже приобретают двух и трех комнатные квартиры, а однешки и студии привели к дисбалансу на рынке вторички. Теперь доля молодых людей, рожденных в «лихие 90-е», нуждающихся в однокомнатных квартирах, сокращается. Это, в свою очередь, уничтожило интерес инвесторов, которые вкладывались в жилье с целью перепродажи.

На мой взгляд, город постепенно приходит в себя после инвестиционно-строительного бума и начинает находить новый баланс между спросом и предложением. Те застройщики, которые собираются долго жить на рынке, это понимают. В большинстве проектов поменялась квартирография и планировочные решения, акценты смещаются в пользу жилья большей площади.

— Насколько ваши прогнозы совпали с реальностью?

— Все тенденции, сформировавшиеся на рынке в первом полугодии 2017 года, укладываются в наши прогнозы. Цены в первом полугодии снижались, так как на них давил навес непроданных квартир. Темпы строительства в регионе были заданы несколько лет назад, а продажи упали на 30% и это привело к возникновению дисбаланса и затовариванию рынка. Сейчас этот задел вымывается и постепенно на рынке останутся только квадратные метры в стройке, ввод жилья упадет, сократится неликвид и сформируется сбалансированный спрос.

Фото и диаграммы предоставлены ГК Елка Девелопмент.