ДДУ? Эскроу? Главное — надежность!

Инвестиции в недвижимость

— На мой взгляд, если кто-то хочет вложить средства в жилую недвижимость, то сейчас удобный момент. Ипотека находится на минимальном за все время действия таких программ уровне. Если речь идет об именно инвестициях, когда деньги из валюты перекладываются в другие инструменты, то время тоже очень интересное. Доллар и евро на очень высоком уровне, а рынок жилья в регионе весьма диверсифицирован, поэтому вариантов достаточно много, — рассуждает гендиректор ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко. — С другой стороны понятно, что ценник на квартиры в связи с работой нового 214-ФЗ, экономической ситуацией будет расти. Для грамотного инвестора сейчас открываются интересные возможности.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев также считает, что если у вас есть деньги, и вы собираетесь покупать жилье, то дольше ждать нет смысла.

— Понятно, что ипотека, как минимум, дешеветь пока не будет, а вот дорожать — вполне. Цены на квартиры однозначно будут расти, — считает эксперт. — Насколько эти инвестиции будут выгоднее, чем другие финансовые инструменты мне сказать сложно. Если вы не относитесь к людям, которые профессионально играют на фондовых рынках, то вложения в недвижимость — достаточно интересный вариант, может быть не самый лучший, но достаточно надежный.

В частности, эксперт отметил, что если доллар продолжить расти, то стоимость недвижимости относительно доллара продолжит падать.

Все опрошенные InfoPro54 участники рынка говорят: тем, кто планирует инвестировать средства в жилую недвижимость впервые необходимо изучить этот рынок более тщательно. На первом плане, конечно, надежность застройщиков. У тех, кто работает давно в портфеле уже должны быть не только дома по ДДУ, но и объекты с банковским финансированием. Если вторых нет — это тревожный сигнал. Хотя абсолютной гарантии безопасности не дают и эскроу-счета с проектными финансированием.

Что выбрать?

По оценкам Ивана Сидоренко, с точки зрения доходности и оборачиваемости вложенных средств более интересны инвестиции в жилье эконом-класса.

— Если инвестор готов предложить застройщику 10-20 млн рублей за покупку нескольких квартир, то он может получить дисконт, а потом с ростом цены их проще продать на рынке. Ликвидность дорогих квартир комфорт- и бизнес-класса не очень большая. На мой взгляд, для диверсификации инвестиций они не очень подходят, — говорит Сидоренко.

Руководитель службы продаж группы компаний «ДИСКУС» Олег Басалаев также считает более прибыльным сектором, с точки зрения инвестиций в недвижимость, жилье класса эконом.

 По мнению Сергея Николаев инвестиционная привлекательность квартиры зависит от места ее расположения. В центре и районах, приближенных к центру, даже во время кризиса недвижимость не будет падать в цене, а если и будет, то гораздо медленнее, чем на окраинах. Кроме того, ее проще будет сдать в аренду, найти покупателя.

По его словам, инвестор на квартирах, которые строятся по новому законодательству, сможет заработать меньше.

— Застройщики не могут делиться прибылью с инвесторами, так как банки ограничивают цену, — констатирует Николаев. — Я бы рекомендовал обращать внимание на надежность застройщиков, а не на то по какому законодательству он строит. Да, новое законодательство гарантирует возврат средств покупателю в случае дефолта застройщика, но не факт, что к тому моменту вы сможете что-то купить на эти средства. Если не готовы рисковать — ставка на надежность застройщика.

Эскроу-счета, конечно, надежнее, но такие квартиры будут дороже, соглашается генеральный директор ООО «Компания «Сибирь — Развитие» ПСК «Сибирь» Дмитрий Червов.

— Но если есть желание рискнуть и заработать больше, то финансовых плюсов будет больше от вложений в квартиры по ДДУ, — добавляет он. — Вопрос — каков аппетит к риску у инвестора, сможет ли он реально оценить надежность застройщика.

По оценкам Червова, если сейчас продать валюту и купить квартиры, то через 1,5-2 года можно получить хорошую доходность от этих вложений.

Директор по развитию ООО СК «Вира-Строй» Александр Аксененко считает, что вряд ли можно говорить о каких-то преференциях квартир, которые застройщики достраивают по старым правилам.

— Здесь гораздо больше зависит от ценовой политики компании, которая устанавливает стоимость квадратного метра. На начальном этапе она всегда более привлекательна, но таких квартир на рынке остается все меньше. Что касается инвестиционной цены, то она есть как у тех, кто достраивает дома по ДДУ, так и у тех, кто работает с эскроу-счетами и проектным финансированием, — рассуждает он. —— Со спросом все индивидуально. На мой взгляд, все зависит от локации расположения жилья и его сегмента. Кроме того, покупатели уже четко осознали, что работа с эскроу- счетами гарантирует надежность и своевременность сдачи объекта. В моем понимании, это уже данность, новые реалии рынка.

У большинства крупных игроков рынка уже есть дома, которые они строят как по старым, так и по новым правилам. В СК «Вира-Строй» сейчас примерно половина квартир покупается в объектах, которые достраиваются по ДДУ, половина — по счетам-эскроу. В СК «Сибирь» поясняют, что скорость продажи объектов сегодня зависит не от источника финансирования, а от сроков, места и качества строительства, а также конструктива дома.

—У нас, например, кирпичные дома пользуются хорошим спросом, и цена на них растет хорошо. С домами в других конструктивах с ценой все более печально. Для нас, —констатирует Червов.

Сидоренко отмечает, что среди новосибирских застройщиков были споры и некоторые пытались выстраивать рекламные кампании на эскроу-счетах, на том что «с ними нет рисков».

— Для нового игрока это, возможно, уместно. Для тех, кто работает на рынке давно — это не конкурентное преимущество. Для надежной компании в принципе нет разницы строит ли она дома по ДДУ или с банковским финансированием, — говорит Иван Сидоренко.

Гендиректор компании «Энергомонтаж» рассказал, что покупатели редко спрашивают про эскроу-счета, а больше смотрят на местоположение дома и на цены.

В ожидании роста

Опрошенные InfoPro54 участники рынка прогнозируют, что квартиры по ДДУ можно будет купить еще максимум два года. И чем дальше, тем больше вероятность, что их ценник сравняется с теми, которые строятся с банковским финансированием.

— Некоторые застройщики уже поднимают стоимость квадратного метра. Тем, кто строит с банковским финансированием, нет необходимости продавать жилье с дисконтом — они хотят отбить возросшие затраты. Как только сформируется критическая масса ценник поднимут все остальные, — уверен Иван Сидоренко.

Олег Басалаев также отмечает: все, что продается по новым правилам, требует больше расходов и соответственно цена на такие объекты выше.

— Все, что будет строиться дальше, будет еще дороже, так как себестоимость строительства возрастает процентов на 20, но цена в итоге вырастет гораздо больше. Насколько — пока сказать сложно. На мой взгляд, у инвесторов есть возможность «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда». Такие предложения сегодня есть, например, в микрорайоне «Просторный», — говорит он. — Даже не смотря на рост цен на строительные материалы и сложившуюся ситуацию в экономике, все дома, например, «Просторного», уже смонтированы. На сегодняшний день введено в эксплуатацию порядка одной трети домов микрорайона. По остальным завершается оформление разрешительной документации.

Прогнозируя рост доходности квадратного метра Александр Аксененко отмечает, что при использовании ДДУ цена от старта котлована до сдачи жилья увеличивается минимум на 15-20%.

— Со счетами-эскроу пока прогнозы делать рано. Мы находимся на переходном этапе. Понятно, что доходность квадратного метра от старта объекта будет расти. Некоторые эксперты говорят о возможном росте цены на 20-30% за счет использования банковского финансирования. Как будет на самом деле — увидим через полгода-год, — поясняет Аксененко.

Дмитрий Червов прогнозирует рост квадратного метра в 2020 году на 20-25%. Причем застройщики он этого прироста практически ничего не выиграют. По его словам, динамика будет связано с объективными вещами: удорожанием строительных материалов, металла, труб и т.д., а также дефицитом рабочей силы.

— Сейчас очень сложно найти трудовые ресурсы. Границы закрыты, а стоимость труда работников, которые есть на рынке серьезно выросла. Все это влияет на себестоимость строительства, — поясняет Червов.

По данным экспертов Центрального агентства недвижимости, в марте 2020 года курс доллара превысил отметку в 75 рублей — впервые за последние четыре года. Резкое обесценивание рубля повысило интерес к рынку недвижимости в полтора раза. Для сохранения средств россияне выбирают готовое жилье: количество запросов на вторичном рынке увеличилось на 44%, на новостройки — на 35%. Новосибирск — один из трех городов России, где зарегистрирован максимальный всплеск покупательской активности. В этот список также входят Пермь и Волгоград. Москвичи и петербуржцы хранят деньги в валюте и не торопятся покупать недвижимость. Для сравнения, падение курса рубля на 10% в апреле 2018 года повысило спрос на недвижимость в РФ на 23%. В августе 2018 года рубль потерял еще 7%, что повысило количество поисковых запросов на 20%.

Фото: pixabay.com, автор- Free-Photos,  сайт vira-stroy.ru

Фотографии спикеров из личных архивов спикеров.