60% покупателей в Новосибирске предпочитают приобретать жилье, которое позиционируется как комфорт-сегмент.
По данным сайтов о новостройках, в Новосибирске сегодня больше 60 объектов, которые можно отнести к сегменту комфорт-класса. Среди наиболее интересных можно назвать: Город-парк «Ясный берег»; ЖК «Лазурит», ЖК «Фианит» и ЖК «Родонит» (ООО «Камея»); ЖК «VIVANOVA» («Д54», Москва); МК «Радужный каскад» (ГК «Первый строительный фонд»); «Дом на Немировича» (ГК «Новый Мир Химметалл»); проекты компании «Sky Group», ГК «Стрижи», ЖК «Да Винчи» (ООО «Академ-Развитие»), ЖК «Крылья» (ООО «ГринАгроСтрой») и ряд других объектов.
Вольная трактовка
Согласно классификации жилья в России, которая была разработана 5 лет назад по заказу фонда РЖС, комфорт-класс должен иметь следующие характеристики.
Президент ГК «Sky Group» Владимир Литвинов констатирует, что понятие комфорта у всех участников рынка недвижимости Новосибирска разное: каждый застройщик понимает под этим термином что-то своё, и эти представления могут сильно отличаться от тех стандартов, которые предлагают систематизаторы.
— Например, компания строит квартиры с потолками не выше 2,55 и называет это комфорт-классом. Мы же всегда строили дома с высокими потолками — 2,75 — и даже не знали, что строим комфорт-класс, — отмечает строитель.
Руководитель отдела маркетинга ООО «АКВА СИТИ» (застройщик города-парка «Ясный берег») Надежда Кондратюк также считает, что отсутствие обязательных требований по указанию в проектной декларации класса жилья приводит к тому, что участники рынка относятся к официальной классификации к официальной классификации довольно свободно. К примеру, если из 14 параметров комфорт-классу соответствуют 10, то застройщик уже может анонсировать объект как «комфорт».
Кондратюк отмечает, что сегодня в Новосибирске в комфорт-классе строят как комплексные объекты, так и отдельные дома (гордо именуя их жилыми комплексами). Обязательный, на ее взгляд, атрибут комфорт-класса — это качественная архитектура и концепция. Точечная застройка — моветон.
— Как правило, если отдельный дом строится в уже застроенном районе, то он выбивается из общей архитектуры, становится своеобразной белой вороной посреди уже сформированного ансамбля зданий. А жизнь людей в нем похожа на резервацию — с маленьким двориком за большим забором. Я считаю, качественно реализовать концепцию жизни в стиле «комфорт» можно только в комплексном объекте (квартал, микрорайон), — заявляет эксперт.
Опрошенные Infopro54 застройщики уверены, что относить жилье к комфорт-классу по месторасположению сегодня уже нельзя. Так, Литвинов заявляет, что в Новосибирске недооценен левый берег для постройки качественного комфортного жилья, между тем активное развитие инфраструктуры в этой части Новосибирска, в том числе торговой и досуговой, повышает статус этих локаций.
Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский также отметил, что определение класса по локации для города Новосибирска — сильно устаревшая и совершенно нежизнеспособная оценка. Располагаться жилье комфорт-класса может везде.
Интересный момент! Специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «Этажи» в Новосибирске Константин Решетников в принципе заявил корреспонденту Infopro54, что чаще всего жилье, которое называется комфорт-классом не является таковым
— По комфорт-классу есть определенный перечень необходимых условий, чтобы иметь данный статус. Есть основные условия по размеру придомовой территории, количеству парковочных мест. Но, даже соблюдая этот перечень, комфорт-класс не проходит по количеству квартир на этаже и высоте потолков. Комфорт-класс должен иметь большую придомовую территорию и более двух лифтов в подъезде, наземный и подземный паркинг, охрану и закрытую территорию. Концепция тоже важна, ведь дизайн оформления всех мест общего пользования должен исполнятся в едином стиле из качественных материалов, — поясняет он.
Комплексный подход
— Сегодня уже невозможно представить жилой комплекс комфорт-класса без единой концепции благоустройства, без современных инженерных систем, без холлов и подъездов, выполненных по дизайн-проекту, без продуманной квартирографии, без ярких архитектурных фасадов, — объясняет он.
По мнению директора по инвестициям ООО «Камея» Алексея Баева, комфорт-класс — это не только высокие потолки, высокая степень готовности к косметическому ремонту и широкие коридоры в подъездах. Это комфорт просторных планировок вместо давящих стен, комфорт личного пространства, связанный с удаленностью от рядом стоящих домов. Это комфорт размещения и сохранности личного автомобиля и имущества, выраженный в наличии парковок и кладовых на территории комплекса. Это комфорт от чувства безопасности, подкрепленного современными противопожарными системами, которыми оборудована каждая квартира. И, конечно, это комфорт мобильности, возникающий от расположения дома в жилом массиве с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.
Игорь Белокобыльский соглашается, что комфорт-класс — это, прежде всего, создание достаточной по уютности среды для людей, привыкших считать свои ресурсы и требовательных к окружающему пространству:
— Первое — продуманность! Второе — эргономичность и качество ее исполнения. Для комфорт-класса это, пожалуй, будет даже ключевым понятием.
Белокобыльский уверен, что еще на стадии проектирования жилья комфорт-класса застройщик обязан учесть, где можно пожертвовать парковками, а на каких участках они жизненно необходимы, где можно пожертвовать одной опцией в пользу другой. То есть любое место, любая точка, любой предварительный проект — все должно быть просчитано с точки зрения целесообразности создания тех или иных потребительских опций.
— Комфорт-класс — это люди, которым нужно из большого количества потенциальных возможностей выбрать и реализовать 2-3 ключевых опции, а они не бывают универсальными. Где-то жизненно важна дорога и подъезд, где-то экология. Комфорт-класс — это ведь очень широкое понятие, охватывающее 60% потребителей. Они живут везде, и в каждой возможной точке создания для них объекта на первый план выходят совершенно индивидуальные потребности. Поэтому для комфорт-класса исключительно важна концепция! — подчеркивает Игорь Белокобыльский. — Именно концепция задает те опции, которые будут реализованы в данном объекте. Человек должен понимать еще на начальной стадии — для него это создано или не для него. Как это ни парадоксально звучит, но для комфорт-класса концепция гораздо важнее, чем для бизнес-класса. «Бизнес» может простить кое-какие излишества и несовпадения, «комфорт» разочаруется махом, если что-то будет проработано или подано не так.
Всё под боком
По оценкам опрошенных Infopro54 участников рынка, недвижимость комфорт-класса немыслима без развитой городской инфраструктуры, которая позволяет жителям будущего жилого комплекса экономить самый дорогой ресурс — время.
— Покупатель комфорт-класса выбирает не только жилье, но и образ жизни: в какие магазины, спортклубы, парки и торговые центры он будет ходить, в какую школу или даже вуз будут ходить его дети. Транспортная инфраструктура также очень важна: подавляющее количество наших покупателей и жильцов отмечает, что решающим фактором к покупке стала близость к метро и транспортным магистралям, — говорит Алексей Баев.
Константин Решетников добавляет, что комфорт-класс в идеале должен иметь привязку к хорошим школам и детским садам с высоким уровнем образования. Должна быть развитая инфраструктура. Потому что комфорт-класс нельзя построить в поле. Должен быть соответствующий социальный статус.
— В таком жилье большинство инфраструктурных атрибутов будут присутствовать по умолчанию ввиду местоположения, — уверен и директор по маркетингу и продажам ГК «Новый мир Химметалл» Андрей Чайкин.
Заказывает музыку
Интересно, что сегмент жилья комфорт-класса застройщики Новосибирска практически единогласно называют рынком покупателя. Сергей Кудаев поясняет, что сейчас на рынке все больше покупателей, которые улучшают свои жилищные условия. При покупке жилья такие люди выбирают, в подавляющем большинстве, двух- и трехкомнатные квартиры — примерно 75% от общего числа сделок. Особое внимание они уделяют комфортности проживания.
— Такая динамика вполне понятна: сегодня люди не хотят переплачивать за статусность жилья, тем более что за относительно небольшую цену (если учитывать в целом цены на недвижимость), можно купить комфортную, качественную недвижимость с хорошей локацией, — говорит Кудаев.
В качестве примера он приводит микрорайон «Весенний», где застройщик ГК «Первый строительный фонд» создает современный микрорайон — город в городе, когда жителям микрорайона, фактически, нет необходимости покидать его, чтобы «вкусить» блага цивилизации — все необходимое уже есть рядом с домом.
Владимир Литвинов называет комфорт-сегмент рынком маркетолога, который придумывает красивую обертку, чтобы продать то, что построил строитель.
— На мой взгляд, продвижение для проекта — это очень важно. Поэтому я, для того чтобы лучше понять, что нужно нашим покупателям, готов приглашать для сотрудничества самых разных специалистов. Раньше любые квартиры разбирали, рынок был пустой и голодный, сегодня, когда продавцов много, ситуация меняется. Чтобы выбрали твой объект, необходимо сделать его интересным, привлекательным для покупателя. Мы, например, много внимания уделяем качественной отделке общественных зон, ставим большие грузо-пассажирские лифты своего производства, занимаемся дворами, — поясняет он.
Жесткая конкуренция
Константин Решетников отмечает, что жилые комплексы комфорт-класса сегодня довольно сильно конкурируют друг с другом. При этом, у многих ЖК сегмента кроме похожих характеристик еще и схожие локации.
— Завладеть вниманием покупателя в таком случае можно только выделившись чем-то. Причем не всегда это скидки. Это может быть особенная архитектура, различные инструменты для покупки, — уточняет он.
Надежда Кондратюк заявляет, что жилье комфорт-класса в головах у клиентов конкурирует и с добротным экономом, и с бизнес-классом. По ее словам, новосибирский покупатель часто не понимает разницы между этими классами, рационально он оценивает лишь стоимость и удобство места для себя.
— Мы видим, что сегодня все большую роль играет первое впечатление. Если человека заинтересовать, то он может вообще никуда больше не ездить и купить квартиру в первом просмотренном объекте. Тренд на уменьшение количества просмотренных объектов вживую, на быструю импульсную покупку, на мой взгляд, вырастает из более легкого отношения молодого населения к смене жилья, — говорит она.
Впрочем, по мнению Алексея Баева, покупатель только выигрывает от ожесточающейся конкуренции: она заставляет застройщиков учитывать все потребности клиентов и выходить на новый уровень предложений.
Для себя и семьи
Жилая недвижимость нередко становится для собственников объектом инвестиций либо для сдачи в аренду, либо для последующей перепродажи. К квартирам комфорт-класса это, как правило, не относится. Их покупают, чтобы жить.
— Девелоперам тяжело выделить ядро целевой аудитории того или иного проекта. Но есть общее понимание, что основные покупатели жилья комфорт-класса — это взрослые семьи, нередко с детьми, которые приобретают квартиру для проживания. Доля инвестиционных сделок на этом рынке за последние 5 лет ежегодно снижается. При этом доля ипотечных сделок в домах комфорт-класса может доходить до 70-80%, — говорит Тимур Касаев.
В ЖК «Ясный Берег» в ипотеку приобретается 70-75% квартир. Часть из них — для подрастающих детей, поэтому некоторое время они могут использоваться для сдачи в аренду.
— Портрет покупателя города-парка «Ясный Берег» выглядит примерно так: молодые семьи и самостоятельные молодые люди от 27 до 40 лет. 50% наших покупателей имеют детей, а ещё 35% — планируют их в ближайшее время, — поясняет Надежда Кондратюк.
Алексей Баев сообщает, что основной покупатель комфорт-класса — это пары молодого и среднего возраста или семьи с детьми школьного возраста. Они тщательно оценивают инфраструктуру и состояние жилья, примеряя планировку к своему образу жизни и оценивая стоимость финишной отделки. Многие покупатели уже на этапе покупки обсуждают возможность перепланировки квартиры под свои дизайнерские идеи.
— Все это говорит нам, что комфорт-класс — это инвестиции в комфорт для себя и своей семьи, — констатирует он.
Константин Решетников и Андрей Чайкин не исключают инвестиционные покупки в объектах комфорт-класса, но уточняют, что все зависит от места их расположения.
Цена комфорта
Ключевыми факторами для определения цены на комфорт-класс, по мнению Сергея Кудаева, являются место расположения дома, качество и материалы строительства, наличие школ, детских садов, хорошей транспортной развязки. Стоимость квадратного метра в таком сегменте, как правило, выше средней по рынку и начинается от 50-60 тысяч за квадрат при вложении на старте возведения объекта.
— Если покупать жильё на стадии котлована у надежного застройщика, то можно успешно приобрести квартиру по цене эконом-класса. Но это очень короткий период времени и узкая выборка квартир. Чем выше стадия строительства, тем выше цена. В построенных домах цены достигают 90 тысяч рублей за квадратный метр. Цена зависит от базового вида отделки, в котором застройщик сдает основной пул квартир. В эконом-классе клиенту выгоднее покупать квартиру с отделкой под ключ. В комфорт-классе большинство людей хотят самореализоваться в дизайне, — поясняет Надежда Кондратюк
Судя по комментариям застройщиков, большинство квартир в домах комфорт-сегмента сдаются под самоотделку — готовый дизайн «заехал и живи» увеличивает стоимость квадратного метра. Но некоторые компании предлагают квартиры с отделкой под ключ в разных стилях, либо различные дизайн-проекты.
Драйвер спроса
По данным экспертов ОКБ, в Новосибирской области в первом квартале 2018 года было выдано 6,4 тысяч ипотечных кредитов на сумму 11,49 млрд рублей. Объемы ипотечного кредитования выросли на 64%, количество новых кредитов — на 49%.
— Сегодня ипотечное кредитование — основной драйвер роста на рынке недвижимости, в том числе в сегменте строящегося жилья. Участники рынка ожидают среднюю ипотечную ставку к концу текущего года на уровне 8,0-8,5%, — говорит Тимур Касаев.
Алексей Баев не исключает, что снижение ставок может повысить спрос в пределах 5-7%, так как сделает жилье комфорт-класса более доступным для того сегмента покупателей, который ранее не проходил по требованиям банков и получал отказ в кредитовании по уровню дохода. Игорь Белокобыльский соглашается, что снижение ставок подстегивает спрос, но не исключает, что он может остановиться. Эксперт напоминает, что, удешевляя ипотеку, Центробанк ставит достаточно много заградительных барьеров: резким ростом количества отказов, увеличением первоначального взноса.
— Снижение ставок не является панацеей, потому что параллельно с этим банки ужесточают политику, причем данное ужесточение зачастую носит немотивированный маразматический характер. Поэтому снижение ставок не работает в полный рост, и высчитывать здесь какую-либо зависимость просто бессмысленно, — не скрывает эмоций строитель.
Надежда Кондратюк также уверена, что рассчитывать на существенный рост рынку не стоит. Несмотря на беспрецедентно низкие ставки многие покупатели, которые могли взять ипотеку, уже её взяли. Следующее поколение должно «подрасти», прежде чем обретёт стабильность, окрепнет. По ее наблюдениям, сейчас на рынке активно идет процесс рефинансирования ранее взятых кредитов. Владимир Литвинов считает, что снижение ставки сегодня в большей степени влияет на вторичный рынок.
Четкие и понятные правила игры
Говоря о перспективах рынка комфорт-класса в Новосибирске, застройщики заявляют, что больше всего нужна не поддержка государства, а четкие и понятные правила игры, которые не будут меняться хотя бы 3-5 лет.
— В первую очередь нужен более взвешенный подход к изменению законодательства. Если бы законы и подзаконные акты выпускались хотя бы через год, это было бы крайне полезно для строительного рынка. От стадии проекта до сдачи дома проходит существенное время — от 2 до 5 лет. Когда правила игры меняются так часто, крайне трудно управлять рисками и выдерживать заложенную в проекте себестоимость строительства, — комментирует Надежда Кондратюк.
Помощь государства нужна для формирования базовой социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник. При освоении комплексных площадок нужны коммуникации и инженерная инфраструктура. Участие бюджета в таких проектах позволит застройщикам снизить себестоимость строительства и увеличить доступность жилья.
Кстати, Надежда Кондратюк не исключает, что ситуация на рынке комфорт-класса может вскоре измениться.
— За прошлый год в Новосибирске существенно уменьшились запасы сданного, но не проданного жилья комфорт-класса. Количество новых площадок также уменьшается год от года. Меняется законодательство — через год-два, с завершением строительства объектов по действующему законодательству, с рынка уйдет много небольших компаний. Рынок ждет укрупнение, перераспределение долей между основными игроками, а для покупателя это будет означать меньший выбора и более высокие цены на качественные новостройки, — предупреждает эксперт.
ТОЧКА ЗРЕНИЯ
Мы видим, как спрос на жилье постепенно меняется. У человека начинают формироваться критерии хорошего жилья только после приобретения опыта покупки и проживания. Уже с опытом становятся ценным не атрибуты, а содержание — какая атмосфера во дворе, соседи в доме, уют проживания в квартире.
Это создает конкурентную среду и заставляет девелоперов развивать свой продукт. Вслед за эволюцией спроса рынок требует революции предложения. Появляются проекты комплексного развития территорий с мастер-планом, благоустроенными дворами, подземными паркингами, большими светлыми подъездами, интересными планировочными решениями.
В планировании ассортимента обычно девелоперы руководствуются, прежде всего, планами продаж. Немногие понимают, что сегодня покупатель уже имеет практику проживания в новостройках, и смена квартиры на более комфортную подразумевает получение нового опыта. Здесь на первое место встает разнообразие. Каждый человек — особенный, и он хочет, чтобы квартира отражала его вкус и предпочтения. Например, мы проектируем разные квартиры: на первых этажах с высокими потолками, квартиры с террасами, с окнами в ванных комнатах, с панорамными окнами, двухэтажные со вторым светом. У каждой квартиры есть своя идентичность, характер. Таким образом у человека появляется выбор.
Ольга Еренкова
Фотографии предоставлены пресс-службами компаний-участников обзора
Истцом выступает московская компания «Энергосила»
Следователи проводят проверку условий проживания девушки в семье
Местами пройдёт небольшой снег
Медики стали оперативнее приезжать по вызовам пациентов
Подрядчик обещает, что завтра дорожная ситуация на кольце нормализуется