Доступная ипотека

В этом году на рынке вновь появились жилищные кредиты с нулевым первоначальным взносом, а банки стали лояльнее относиться к заемщикам с «пятнами» в кредитной истории.

0%, 5% и более

Как и прогнозировали эксперты, условия предоставления ипотеки становятся лояльнее. К этому кредиторов и застройщиков подталкивает ситуация на рынке. По сравнению с 2016 годом, количество заключенных договоров долевого участия в Новосибирске сократилось на 30%.

— В нашем портфеле предложений для покупателей есть программа с нулевым первоначальным взносом от Металлинвестбанка. Программа введена несколько месяцев назад и первоначально ипотека предлагалась по ставке 14% годовых. Сейчас ставка снижена до 12,5% если у покупателя нет первоначального взноса или он меньше 10% от стоимости квартиры, — рассказывает руководитель направления по работе с партнерами ООО «ДСК КПД-Газстрой» Анна Иконникова.

Подобная программа, по ее словам, также есть в СМП-Банке. У этого кредитора ставка с нулевой ипотекой также составляет 14% годовых. Однако, когда клиент оплачивает 20% от суммы основного долга, то ставка снижается до 12% годовых.

— У таких клиентов есть еще одни вариант уменьшения платежа по ипотеке. Допустим, они берут ипотеку по ставке выше среднерыночной без первоначального взноса, но после того, как выплачивают 15-20% от основного долга они могут его рефинансировать в другом банке на более выгодных условиях, — поясняет Иконникова.

Концерн «Сибирь», по словам директора по стратегическому маркетингу и продажам Андрея Чайкина, также работает по ипотеке без первоначального взноса с ПАО АКБ «Металлинвестбанк». Процентная ставка составляет 13,5% годовых.

Некоторые участники рынка не готовы к кардинальным льготам, но предлагают максимально лояльные условия для заемщиков.

— Например, Банк «Российский капитал» согласовал для наших заемщиков новую акцию: «Ипотека с первоначальным взносом 5% годовых» по ставке 11,25%. Такого предложения, насколько я помню, на рынке еще не было. При условии первоначального взноса 15-20%, средняя ставка по рынку сегодня составляет 10-10,9 %, а при большом первоначальном взносе и подтверждении платежеспособности клиента может начинаться от 8,75%, — говорит Анна Иконникова.

Управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Российский капитал» Денис Голубев полагает, что программы ипотечного кредитования без первоначального взноса могут существенно облегчить жизнь потенциальным ипотечным заемщикам, так как жилье во многих регионах РФ остается малодоступным для населения. Даже на накопление первоначального взноса среднестатистической российской семье в большинстве случаев требуется немало времени. Это становится особенно важным в период восстановления после кризиса, когда, как правило, были потрачены основные накопления семьи.

— По нашему мнению, спрос на такие программы есть, но при этом мы считаем, что банкам необходимо аккуратно подходить к формированию такого предложения для клиентов. Именно поэтому мы запустили программу не с нулевым, а 5% первоначальным взносом и только для ограниченного круга партнёров. Данная программа предназначена только на покупку строящегося жилья. Для нас это новый продукт, и мы будем внимательно смотреть профиль приходящего клиента, — поясняет Голубев.

По словам начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Дины Павловой, на сегодняшний день в банке существует ряд ипотечных продуктов, по которым минимальная планка первоначального взноса — 10% от стоимости приобретаемой квартиры.

— Безусловно, ипотека без первоначального взноса сейчас востребована, учитывая рекордно низкие ставки и нежелание людей тратить время на накопление денежных средств, достаточных для оплаты первого взноса. Именно поэтому сейчас очень распространены случаи завышения стоимости приобретаемой недвижимости. Тем не менее, ежемесячное откладывание некоторой суммы, примерно равной платежу по ипотеке, дисциплинирует и позволяет морально подготовиться к тому, что после получения ипотечного кредита каждый месяц придется расставаться с частью своего дохода, — поясняет Павлова.

По ее мнению, дальнейшее снижение размера первоначального взноса может привести к тому, что заемщик, приобретая недвижимость на кредитные средства, не будет вкладывать свои деньги. Такие клиенты, как правило, чаще выходят на просрочку, поскольку считают, что, не заплатив за кредит очередной взнос, они ничего не потеряют, т.к. при покупке они не тратили собственные деньги.

— Таким образом, ипотека без первоначального взноса высокорисковый продукт, который вряд ли будет массовым среди ипотечных программ, предлагаемых банками. И точно не будет основной ипотечной программой в Банке «Левобережный». Предложения с нулевым первоначальным взносом, как правило, носят партнерский и акционный характер, — констатирует банкир.

Что берут?

По наблюдениям отдела продаж «ДСК КПД-Газстрой», на сегодняшний день без первоначального взноса в «Чистой Слободе» приобретается 10-15% квартир. Андрей Чайкин отмечает, что ипотеку без первоначального взноса нельзя назвать одним из самых популярных продуктов, но и он находит своих клиентов. За 1 полугодие 2017 года в ГК «Сибирь» было заключено около 1% сделок по данной программе. О спросе на кредиты с нулевым или минимальным первоначальным взносом говорят и банкиры, однако оценить ситуацию в целом по рынку Новосибирска опрошенные Infopro54 эксперты затруднились.

Денис Голубев отмечает интерес клиентов к ипотеке со стартовым взносом от 5%. Речь идет о заемщиках, которые приобретают квартиру в строящихся домах.

— Некоторые риски у такого продукта для банков есть, но в нашем банке он рассчитан на первичную недвижимость: так как мы считаем, что с течением времени, пока идет строительство, данные риски минимизируются. Ведь стоимость жилья после сдачи дома увеличивается, поэтому кредит банка будет лучше обеспечен, — поясняет банкир.

Практика других банков, запустивших подобные продукты ранее, по его словам, показывает, что портрет клиента по этим продуктам не существенно отличается от портрета заемщиков, пользующихся продуктами стандартной ипотечной линейки. Оценка платежеспособности также происходит по стандартным процедурам.

— Если говорить о структуре клиентов, получающих ипотеку без первоначального взноса, то среди них есть те, у кого нет денежных средств. Те, кто не может быстро вывести деньги из бизнеса или продать старую квартиру для покупки новой. Часть таких клиентов, как правило, делают досрочное гашение. Некоторые банки принимают в качестве первоначального взноса материнский капитал и под него можно получить ставку от 10% годовых, — рассказывает Иконникова.

Материнский капитал в качестве первоначального взноса рассматривает и концерн «Сибирь».

— Например, при оформлении такого кредита в ПАО Сбербанк процентная ставка может составить всего 10% годовых, а в банке ПАО «АК Барс» — 11% годовых, — рассказывает Андрей Чайкин.

Руководитель розничного направления Банка Акцепт Елена Гааль считает, что внесение маткапитала в качестве первоначального взноса интересно, прежде всего, для продавца объекта недвижимости. Он сразу получает всю стоимость объекта.

— Вопрос дальнейших взаиморасчетов между заемщиком — держателем сертификата на материнский (семейный) капитал и банком решается без участия продавца. Кроме того, перечисление средств материнского (семейного) капитала является частичным досрочным гашением кредита и дает клиенту возможность выбора: либо уменьшить срок обязательства, либо снизить платеж, — поясняет она.

Что касается объекта покупок, по словам Анны Иконниковой, в первое время ипотеку без первоначального взноса клиенты брали на приобретение квартир небольшой площади. С недавних пор появились заявки на двух и трех комнатные квартиры.

— На рынке появились клиенты, которые ранее даже не думали о покупке жилья в ипотеку, не смотря на то, что доходы позволяют им заключить такую сделку. Они не копили деньги на первоначальный взнос, возможно, снимали квартиру, но сейчас возникла потребность либо в расширении жилплощади, либо они увидели интересный вариант, — поясняет Иконникова.

Для покупателей, арендующих жилье, банки также предлагают интересные программы на жилье в новостройках. Например, у нескольких банков появились ипотечные программы, позволяющие платить до сдачи дома в эксплуатацию только половину платежа, а после сдачи дома платеж становится полноценным. Ставки по таким программам на рынке составляют от 10% до 13% годовых.

— В качестве варианта ипотеки без первоначального взноса можно рассмотреть кредит под залог имеющейся жилой/нежилой недвижимости. При этом, как правило, при таком виде кредитования залогодателем может быть третье лицо, т.е. не обязательно владельцем закладываемой недвижимости должен быть заемщик. Но при таком виде кредитования сроки короче, процентные ставки выше, — предупреждает Елена Гааль.

Дополнительные требования

Анна Иконникова отмечает, что банки стали смягчать требования к клиентам. Почти у всех главным условием предоставления займа является тот факт, что платеж по ипотеке, в совокупности с другими кредитными обязательствами, не должен превышать 50% от подтвержденного дохода клиента.

— Здесь всегда возникает много вопросов. Когда клиенты обращаются за ипотекой, то думают, что у них меньше кредитных обязательств, чем есть на самом деле. Например, он не учитывает расходы по кредитной карте. А банк, когда рассматривает клиента, видит активированную карту, например, даже с неиспользуемым лимитом в 100 тыс. руб, и предполагает возможный рост кредитной нагрузки заемщика, закладывая в его расходы в виде потенциального платежа в 10% от лимита. Получается, что человек с доходом в 20 тыс рублей, который предполагал платить за ипотеку 10 тыс. под критерии банка уже не попадает и получает отказ, — говорит эксперт.

Все эти моменты нужно выяснять до подачи документов на ипотеку. Впрочем, сейчас уже есть банки, которые готовы давать одобрение на выдачу кредита с отлагательным условием: если клиент закрывает кредитную карту и прочие займы и готов это документально подтвердить. Как правило, счет кредитной карты закрывается в течение 45 дней, поэтому некоторым банкам достаточно заявления клиента, написанного с требованием о закрытии картсчета.

К рефинансированию кредиторы стали также подходить более лояльно.

— Все зависит от того, какая программа будет действовать в банке на момент подачи заявки, — поясняет Анна Иконникова. — Сейчас самая выгодная ставка по рефинансированию составляет 10,25% годовых.

Трендом последнего времени стало одобрение заявок от клиентов с небольшим стажем работы на последнем месте. Если ранее банки требовали стаж минимум от 6 месяцев, то сейчас есть те, кто готов кредитовать если заемщик работает на новом месте всего от 1 месяца, а его совокупный стаж составляет 12 мес. При стаже от трех месяцев выбор банков увеличивается и т.д.

Еще один тренд — более лояльное отношение банков к заемщикам с отрицательной кредитной историей.

— Сейчас все уже поняли, что «пятно» на кредитной репутации человека остается навсегда, убрать его не возможно и рынок к этому адаптировался. Если раньше при наличии у заемщика просрочки более 30 дней многие банки отказывали, а при просрочке от 60 дней шанс получить отказ был равен почти 100%, то сейчас банки оценивают когда была зафиксирована эта просрочка. Если данный кредит был закрыт 1-3 года назад, то у клиента есть шанс получить положительное кредитное решение на ипотеку, — рассказывает Иконникова.

При этом она отмечает, что многие покупатели не обращают внимание на такой факт, как наличие задолженности по услуг ЖКХ, штрафам и т.д. Если в базе у судебных приставов «висит» долг хотя бы 1000 руб, то банки могут отказать в предоставлении ипотеки. Поэтому эксперт советует: перед обращением за кредитом проверить есть ли у вас задолженность и погасить все долги, штрафы и пени.

— Если заемщик не проходит на запрашиваемую по кредиту сумму, то многие банки могут выдвинуть свое предложение по займу. В такой ситуации человек все-равно может купить жилье, но может меньшей площади, чем планировал изначально или привлечь созамешика с доходом для получения решения на необходимую сумму, — констатирует Анна Иконникова.

Точка зрения

Елена Зайцева, руководитель розничного ВТБ в Новосибирске

— Первоначальный взнос свидетельствует не только о способности заемщика к накоплению. С точки зрения платежной дисциплины это показывает, что заемщик заинтересован в сохранении жилья, в которое были вложены его средства.

При принятии решения о кредитовании банк определяет, что важнее для него на данном этапе — повышенный риск или увеличение продаж (по нашим оценкам, незначительное).

В ВТБ24 и розничном бизнесе банка ВТБ первоначальный взнос составляет от 10% в зависимости от суммы. Но ни ВТБ24, ни розничный бизнес банка ВТБ не планируют вводить в ближайшее время продукты без первоначального взноса, т.к. они являются более рискованными.

Евгений Кох, заместитель директора Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк»

— Наличие первоначального взноса является обязательным условием. Однако при оформлении ипотеки с использованием материнского (семейного) капитала не требуется внесение личных средств, если сумма мат. капитала соответствует или превышает минимальную сумму требуемого первоначального взноса. При покупке готового объекта недвижимости эта сумма составляет не менее 10 % от стоимости жилья, а при покупке квартиры на первичном рынке (новостройки) — не менее 20 %.

В таком случае средства материнского (семейного) капитала необходимо направить на погашение ипотечного кредита в течение 3 месяцев, а не в момент оформления ипотеки.

Фото: баз- Ростислав Нетисов, остальные предоставлены пресс-службами компаний