Елена Ермолаева: Затоваривание рынка новостроек в Новосибирске есть, но некритичное

Аналитик-консультант российской гильдии риелторов, директор компании RID Analytics Елена Ермолаева прокомментировала ситуацию на рынке новостроек Новосибирска, а также перспективы изменения цены квадратного метра на первичке.

— Елена, как, по вашим оценкам, изменилась статистика продаж квартир в новостройках Новосибирска в 2023 году?

— С января по апрель 2023 года, по данным компании RID Analytics, в новостройках Новосибирска были проданы около 7 тысяч квартир. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года их количество уменьшилось на 16%. На наш взгляд, снижение не очень большое, с учетом того, что в период пандемии рынок сильно вырос.

— А если посмотреть в процентном соотношении от построенного жилья? От разных экспертов звучат цифры, что в новостройках зависли около 70% строящихся квартир…

— Если смотреть по всем новостройкам на этапе строительства, то нереализованными остаются 53-54%. Для сравнения: в декабре 2020 года — 39%, в декабре 2021-го — 45%. То есть некоторый рост доли непроданных квартир действительно есть.

— Если говорить о сегментах рынка недвижимости, то можно назвать те, на которых количество непроданных квартир больше? Возможно, в эконом-жилье, в панельных домах?

— Снижение спроса касается всех сегментов рынка — нельзя сказать, что именно «панель» пострадала сильнее всего. По опыту прежних кризисов бизнес- и комфорт-класс первыми ощущают отток платежеспособного спроса в случае различных кризисных ситуаций. Люди, которые хотели изменить свою жилищную ситуацию, не отказываются от покупок, но начинают выбирать более дешевые варианты.

— Недавно было опубликовано исследование фонда «Институт экономики города», где отмечается, что цены на квартиры в новостройках достигли потолка. Означает ли это, что они не будут больше расти либо начнут откатываться назад?

— Заявление о том, что рост цен на новостройки прекратится на несколько лет, было бы слишком смелым. Мне кажется, что сейчас в природе не существует людей, которые могут просчитать динамику экономики России даже на полгода вперед. Рост цен вероятен хотя бы на уровень инфляции. В экономике сейчас слишком много параметров, которые могут сыграть как в плюс, так и в минус — например, при гиперинфляции цены могут продолжить расти, в рамках «бегства от рубля». Особенно в нашей стране, где в настоящее время «черные лебеди» летают стаями.

— Ожидаете ли вы дальнейшего увеличения количества непроданных квартир?

— И снова мы возвращаемся к прогнозированию, которое сегодня очень затруднено из-за большого количества неопределенных факторов. К примеру, если завтра объявят новую волну мобилизации, то этот факт полностью перечеркнет любые прогнозы.

Пока экономика более-менее держится, курс рубля в мае укрепляется, инфляция не настолько высока, как могла бы быть, продажи квартир идут. Посмотрим, что будет дальше.

— А если посмотреть на застройщиков, на новые проекты, которые они начинают, это же тоже показатель: ожидают ли они затоваривания рынка?

— Новых проектов меньше не стало. Напротив, их количество увеличилось. На мой взгляд, строительный рынок пока влияния кризиса не ощутил. Застройщики нашли выход из ситуации за счет субсидированной ипотеки. Даже несмотря на то, что квартиры стоят дороже, люди их покупают, так как исходят из величины своего ежемесячного платежа: если он их устраивает, то они берут ипотеку и покупают квартиру.

Как побочный эффект этого мы видим продолжение роста цен. Останавливаться они не собираются. Так, в апреле «квадрат» в новостройках Новосибирска в среднем подорожал на 1,5%.

— То есть тем, кто откладывает сделку по покупке недвижимости в ожидании снижения стоимости квадратного метра, ловить нечего?

— Да, пока мы не видим оснований для того, чтобы этот тренд остановился. Еще года два назад было ощущение, что рост должен замедлиться, но слишком много факторов, которые толкают цены на новостройки вверх.

— Разрыв между ценами на новостройки и вторичку уже доходит до 20%. Наблюдаете ли вы переток спроса?

— Дисбаланс стоимости новостроек и вторички продолжает увеличиваться. Например, в апреле вторичка в Новосибирске в среднем подешевела на 0,4%, а на рынке новостроек цены прибавили 1,5%. Проблема в том, что ценообразование на этих рынках идет по-разному. На вторичке — тысячи продавцов и покупателей, а на рынке новостроек — около 30 крупных компаний, которые определяют цены и тренды.

Когда-то это должно налететь на небесную ось и начать корректироваться, но эта коррекция может идти во всех направлениях. Пока предсказать, куда будут развиваться оба рынка, сложно.

 

Елена Ермолаева работает на рынке недвижимости с 1999 года. С 2004-го является сертифицированным аналитиком рынка недвижимости (сертификат выдан Российской Гильдией риэлтеров). С апреля 2005-го — управляющий партнер компании RID Analytics. Входит в Комиссию по аттестации аналитиков Российской гильдии риэлтеров. Является сертифицированным коучем (сертификат Professional Coaches Mentors and Advisors). В июне 2021 года на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи заняла первое место в номинации «Лучший аналитик рынка недвижимости в России».