Готовое жилье или новостройка?

Эксперты расходятся в оценках перспектив стоимости жилья на вторичном и первичном рынке.

— До кризиса разница в стоимости квадратного метра жилья между вторичным и первичным рынком составляла 14-15% в пользу вторички. С ноября 2014 года ее стоимость начала плавно спускаться и сейчас идет практически «по дну». Если с экономикой не случится ничего драматического, то мы ожидаем небольшой рост стоимости вторичного жилья, — отметила на круглом столе по недвижимости директор RID Analytics Елена Ермолаева.

Она напомнила, что стоимость жилья на первичном рынке стабильно росла до 1 квартала 2017 года и только в этом году снизилась на 2.3%. Наиболее сильно эта тенденция была заметна в январе. В итоге стоимость вторички и первички сблизилась.

— Произошло это потому, что на первичном рынке надулся ценовой пузырь за счёт господдержки рынка ипотеки на фоне снижения платёжеспособного спроса населения, — констатировала она. — Сейчас мы прогнозируем расхождение графиков, но разница будет гораздо меньше чем до кризиса — в районе 5-7%. Наш прогноз на то, что вторичка будет восстанавливаться, а первичка стагнировать или снижаться, если вновь не появится инструмент господдержки с низкой ставкой.

При этом она отметила, что квартиры на вторичном рынке сегодня продаются с большим дисконтом. По оценкам директора по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максима Маркова, дисконт при покупке жилья на вторичном рынке сегодня составляет до 35%.

Динар Зарипов уверен, что вторичное жилье не может стоить дороже первички, по аналогии с новыми и подержанными машинами. И этот тренд постепенно ретранслируется на рынок жилья.

— То, что мы видели на рынке до недавнего времени — следствие перепроизводства новых квартир до 2014 года. Сейчас застройщикам их нужно продавать, и поэтому они идут на дисконты, — уверен он.

Максим Марков уверен, что это тенденция характерна не в целом для рынка, а для отдельных застройщиков. По его словам, в ряде компаний Новосибирска квартиры не могут продать годами, а некоторые в принципе не предоставляют дисконтов, поэтому получается «средняя температура по больнице». Он также отметил, что последние 10 лет на вторичке инвестор недвижимости получал 6,7% годовых, а сейчас деньги хранить выгоднее в банке.

— На мой взгляд, цена на вторичное жилье теперь всегда будет ниже, чем на первичку. Это уже нужно воспринимать как данность. Рынок перестроился, — заявил Марков.

По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева на стоимость жилья серьезно влияет такой параметр, как квартирная карьера.

— Если застройщик постоянно улучшает качество сдаваемого жилья, а также инфраструктуру, то люди готовы покупать следующую очередь и вкладывать в новостройки бОльшие суммы, — рассуждает он. — Я анализировал базу застройщиков по районам Новосибирска. Больше половины выставленных на продажу квартир, из Плющихинского жилмассива. В районах приближенных к центру их нет. Если застройщик надежный, то на 70% готовности дома у него уже все квартиры проданы.

В целом, по словам Николаева, 60% квартир, продающихся в регионе, — это вторичка и 40% первичка. В Сибирском Сбербанке по итогам первого квартала 2017 года было выдано ипотечных кредитов на 3 млрд руб (более 50% рынка ипотеки в регионе). 41% в портфеле составляет первичка и 59% — вторичка.

По данным ГК «ЁЛКА девелопмент», на вторичном рынке в марте 2017 года по сравнению с мартом 2016 года сильнее других типов потеряли в цене 1-комнатные студии — на 3,9%, 1-комнатные — упали на 1,3%, 2-комнатные — упали на 2,3%. Лишь 3-комнатные квартиры, недостаток которых начинает ощущаться на рынке, потеряли только 0,3% цены. 

Фото: Ростислав Нетисов

Юлия Данилова