Готовы, но не совсем

— Можно уверено сказать, что новый механизм проектного финансирования в Сибири запущен, а банковский сектор округа готов к переходу на новый механизм финансирования жилищного строительства. Ряд застройщиков округа начал строительство домов с его использованием, а также со счетами эскроу еще в 2018 году: в Новосибирской, Иркутской областях и Алтайском крае стартовали 18 проектов. До 1 июля 2019 года в округе уже открыто 385 счетов эскроу, — заявил на совещании в полпредстве начальник Сибирского главного управления Центрального банка РФ Николай Морев.

Он напомнил, что в перечень уполномоченных банков, которые могут работать с застройщиками в рамках нового механизма, сегодня входят 95 кредитных организаций: треть из них заявила о готовности работать на этом сегменте и 21 представлен в регионах Сибири. Пока застройщики идут в системообразующие банки: ПАО Сбербанк, ПАО Банк «Открытие», АО «Банк Дом.РФ», ПАО «Альфа-Банк», ПАО Банк ВТБ, АО «Газпромбанк» и ПАО «Промсвязьбанк». На первое июля по округу поступили 127 заявок, причем их количество в мае-июне выросло на 80%. На первом месте по поданным заявкам Новосибирская область (46), на втором — Красноярский край (45). По 46 заявкам банки приняли решение, чуть более половины из них согласованы. В лидерах снова Новосибирск и Красноярск.

— Чаще всего заявки отклоняются по инициативе самих застройщиков. Часть из них получила результаты оценки объектов на соответствие критериям готовности и может завершать строительство по старой схеме. Часть отзывается из-за несогласия застройщиков с предложенными банками условиями кредитования, — комментирует Николай Морев.

При этом он отметил, что банки тоже отказывают застройщикам: если проект не соответствует требованиям кредитора, если нужно доработать пакет документов. При проектном финансировании банк также должен оценить финансовое положение заемщика, риски строительства с учетом различных параметров (получение исходных разрешительных документов для строительства, гарантии завершения объекта). Неустойчивое финансовое положение застройщика и низкая маржинальность проекта являются ограничением при принятии банками решений. Кроме того, банк требует обеспечение, учитывает качество залоговых активов. От уровня кредитоспособности застройщика зависит процентная ставка по кредиту. На старте она может составлять 10-12% годовых и снижаться по мере накопления средств на счетах эскроу.

Как уточнил заместитель председателя Сибирского банка — управляющий Новосибирским отделением Сбербанка Игорь Безматерных, в этом году банк заключил в округе 9 сделок со счетами эскроу на 4,4 млрд рублей. Из них 6 сделок в Новосибирской области на 2,7 млрд рублей.

Участники строительного рынка оценивают ситуацию более осторожно. К примеру, президент SKYGroup Владимир Литвинов отметил, что банковские специалисты, которые оценивают строительные проекты, обучались финансовому делу, правильно считают маржинальность проектов, но не до конца понимают и учитывают экономику строительства.

— Никто не отменял рост цен на стройматериалы. Только в этом году на металл, арматуру цены повышались три раза. Растут цены на цемент при падении качества продукции. Эти факторы в расчете экономики проекта не учитываются. Нам сложно быть в диалоге с коллегами из банков, — поясняет Литвинов. — Позитивный симбиоз формируется, но для всего нужно время, хотелось бы, чтобы банки с пониманием относились к ситуации.

Координатор по Сибирскому федеральному округу Ассоциации «Общероссийская негосударственная некоммерческая организация — общероссийское отраслевое объединение работодателей НОСТРОЙ» Максим Федорченко обращает внимание еще на одну проблему, актуальную для строительного рынка. По его наблюдениям, переходное положение для застройщиков оказалось слишком жестким и неподъемным: за последний год только в Новосибирской области стартовали всего 10 новых девелоперских проектов. Аналогичная картина наблюдается в других регионах Сибири. В такой ситуации выполнить задачи, поставленные президентом, по увеличению темпов строительства жилья в округе будет проблематично. Темпы перехода на проектное финансирование недостаточны, так как застройщики к этому не готовы. Во многих регионах Сибири рентабельность проектов ниже, чем нужно для получения этого кредитования.

— Существует проблема и с начатыми проектами. Даже у надежных застройщиков они не всегда подходят под проектное финансирование, так как формировались с учетом другой бизнес-модели, не учитывая критерии банков. Обратно эту ситуацию не отмотаешь. Мы неоднократно обращались с предложением передвинуть сроки отсечки готовности проектов 30%. Минстрой РФ говорит о 1 октября, а на наш взгляд их необходимо перенести на 31 декабря, — говорит Максим Федорченко. — Это необходимо, чтобы строители строили начатые проекты в соответствии с технологиями, иначе они будут добиваться готовности за счет качества.

Фото автора