Инвестиции в недвижимость. Турция

Ажиотажный спрос

— Инна, можете оценить, как изменился интерес к инвестициям в турецкую недвижимость у россиян, в частности у сибиряков?

— По сравнению с 2019 годом спрос со стороны россиян на недвижимость в Турции вырос в 3 раза. Если посмотреть в разрезе регионов, то в роли инвесторов чаще всего выступают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Красноярска, а также северных регионов России. Высокий спрос не только со стороны россиян, но и граждан других стран, в том числе бывшего СНГ, повлек за собой рост цен на недвижимость. По моим наблюдениям, средний чек увеличился в 2,5-3 раза, и это еще не предел. Предпосылки для дальнейшего роста сохраняются.

Сейчас в старых районах Аланьи уже практически не осталось свободных земельных участков, активно застраиваются районы, которые еще 3-4 года назад не представляли интереса с точки зрения инвестиций. Идет активно развитие не только жилой недвижимости, но и социальной, бытовой инфраструктуры.

Кстати, власти Турции этот процесс поощряют — в стране существуют программы, позволяющие приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом и по очень льготным ставкам. Это позволяет иностранцам более комфортно «заходить» в страну.

Рынок жилья

— Какая недвижимость пользуется наибольшим спросом у россиян?

— Примерно 80% покупок приходятся на жилую недвижимость. Большая часть покупателей рассматривает ее как инвестиционный проект. Некоторые приобретают жилье на стадии котлована, а потом перепродают на финише. Нередки ситуации, когда россияне скупают квартиры целыми этажами, а то и домами. Другие сразу нацелены на сдачу квартир в аренду. В первом и втором случае наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

Впрочем, в последнее время заметно выросло количество покупателей, которые присматривают квартиры для себя. Они либо перебираются в Турцию на постоянное место жительства, либо живут в стране большую часть года. В данном случае речь чаще всего идет о трехкомнатных квартирах.

— Как в Турции выстроена система сдачи жилья в аренду?

— Здесь нет серьезных отличий от других стран. Чаще всего инвесторы сдают квартиры или дома в аренду через специализированные сайты, например Airbnb, Booking, Prian, Homesoverseas и т. д. Некоторые консалтинговые компании, застройщики также занимаются управлением ЖК, которые продают или строят. Такой вид услуг для инвесторов есть. Кстати, бронировать летний отпуск начинают уже в январе.

Особенности проживания

— Как к русским относятся в Турции? Судя по вашим словам, количество наших соотечественников в этой стране растет? Они предпочитают селиться кварталами, чтобы жить в привычной языковой среде?

— Сами турки называют Аланью маленькой Россией. Этот город расположен в южной части страны, и в нем проживают около 320 тысяч коренного населения. Русских можно встретить в любом районе города, но есть и национальная русскоязычная община, которая проживает в районе Махмутлар. Здесь также охотно селятся граждане из стран СНГ. В Аланье есть районы, которые предпочитают европейцы, но и в них можно встретить русских.

Махмутлар расположен примерно в 13 км от центра Аланьи, максимальная удаленность от побережья — около 1 км. Тут относительно недорогие квартиры, в магазинах, аптеках, салонах, кафе и ресторанах, как правило, можно встретить перевод на русском языке. В принципе, для тех, кто приезжает в Турцию на ПМЖ тут достаточно комфортно. Лично я здесь живу около 7 лет и могу сказать, что турки доброжелательно относятся к русским. Они перенимают у нас некоторые традиции. Например, празднование Нового года, дней рождений, а мы впитываем их культуру.

— А как обстоят дела с социальной инфраструктурой? Это актуально, если на ПМЖ приезжают семейные люди с детьми? С работой?

— Если говорить о медицинском обслуживании, то сейчас почти во всех больницах и поликлиниках Турции есть местные русскоговорящие переводчики, которые помогают пациентам решать возникающие вопросы. В районе, где есть русскоязычная община, большая часть персонала в поликлинике — выходцы из РФ и стран СНГ.

Что касается школ и детских садов, то в районе Кестель есть образовательное учреждение на базе российской школы «Классика-М», хотя я рекомендую отдавать детей в турецкие дошкольные и школьные учреждения, здесь они быстрее погружаются в языковую среду и уже через полгода начинают говорить на турецком языке. По личному опыту могу сказать — это правда. С высшим образованием ситуация сложнее. На территории Аланьи есть институты, но для обучения в них, для комфорта самого абитуриента нужно знать турецкий язык.

С работой тоже нет особых проблем. Многие россияне, проживающих сейчас в Турции, работают на удаленке, например, в сфере IT, и их клиенты, работодатели находятся не только в РФ, но и во многих других странах мира. Непосредственно в Турции много русскоязычных в сфере туризма, в агентствах недвижимости, отелях, магазинах. При хорошем знании языка можно рассчитывать на карьерный и профессиональный рост. Одним словом, те, кто приезжает и хочет найти работу, — ее точно найдут.

Бизнес-интересы

— Если говорить о коммерческой недвижимости, то какие объекты чаще всего приобретают россияне и под какой бизнес?

— Самым высоким спросом пользуются небольшие помещения площадью 50-200 кв. м. Как правило, собственники потом сдают их под магазины, рестораны, офисы и т. д. Сами россияне редко открывают свой бизнес в этих локациях, так как сталкиваются с проблемой языкового барьера. Вести бизнес в Турции без знания языка крайне проблематично. Кроме того, необходимо довольно детально углубляться в законодательство Турции, посвящать этому много времени, оценивать риски. Россияне предпочитают аренду, пассивный доход и понятные сроки окупаемости инвестиций.

— Но можно же привлечь к сотрудничеству местные компании? Много ли в Турции совместных российско-турецкий предприятий?

— Да, они есть, но чаще всего в сфере строительного бизнеса. Российские инвесторы, видя, какой спрос их соотечественники проявляют к турецкой недвижимости, ищут местных партнеров и вкладывают средства в строительство жилья. Например, у нас, Status Property, есть такой партнер. Раньше мы оказывали ему консалтинговые услуги, профессиональную помощь в подборе недвижимости, заключении сделки, а потом, когда он пожил в Турции и понял, что строительство здесь — выгодный бизнес, мы вместе приступили к реализации проекта — возведению жилого комплекса. Но таких примеров мало. Все-таки жилищное строительство требует довольно больших инвестиций.

— На ваш взгляд, интерес россиян к турецкой недвижимости связан только с впечатляющим ростом цен и высокой доходностью?

— Это, безусловно, очень важный критерий, но не ключевой. Дело в том, что в законодательство Турции недавно были внесены послабления с точки зрения получения гражданства. Если раньше это было возможно, когда иностранец покупал недвижимость стоимостью от 1 млн долларов, то сейчас эта планка снижена до 250 тысяч долларов. При этом процесс получения гражданства проходит по ускоренной системе, то есть за полгода. Те, кто нацелен именно на получение турецкого гражданства, чаще всего покупают жилую недвижимость. Но возможна и покупка коммерческой недвижимости.

Важные нюансы

Налоги

 — В Турции при оформлении права собственности на свое имя, необходимо заплатить налог 4% от кадастровой стоимости, которая зачастую ниже рыночной на 30%. Например, если говорить о двухкомнатных квартирах (1+1 — спальня и кухня с гостиной), то в среднем оформление такой недвижимости покупателю обходится в 1500 евро. В эту сумму входит налог на недвижимость — 4%, стоимость присяжного переводчика, который обязан присутствовать на сделке, так как покупатель не является гражданином Турции и, как правило, не знает языка. Присяжный переводчик несет уголовную ответственность за правильность перевода в кадастровом управлении. Также в стоимость входит гербовый и прочие сборы. На оформление квартиры 2+1 потребуется в среднем около 2000 евро.

Кроме того, собственник недвижимости должен будет оплачивать ежегодный налог — 0,2% от кадастровой стоимости, которая будет прописана в документе на право собственности. Этот налог оплачивается 2 раза в год: в мае и октябре, его рассчитывает кадастровое управление. За квартиру 1+1 сумма ежегодного платежа не превышает 70-100 долларов, 2+1 — в районе 100-120 долларов.

У иностранцев и у турков одинаковые права при оформлении собственности на свое имя.

Аренда

— При сдаче квартиры в аренду налог рассчитывается исходя из полученной прибыли и может варьироваться от 18 до 35% от суммы дохода.

Коммунальные платежи

— Ежемесячная оплата будет состоять из айдата — это обслуживание комплекса, который оплачивают все собственники, проживающие на территории проекта. В айдат входит уборка территории, чистка бассейнов, уборка и ремонт фитнес- и спа-зоны. Айдат варьируется от 20 до 100 евро в месяц — в зависимости от класса комплекса. В комплексах среднего уровня с открытым и крытым бассейном, фитнес- и спа-зоной, кинотеатром — около 30-40 евро в месяц.

Вода в Турции недорогая и в среднем на двоих получается 200-400 рублей в месяц.

Свет немного дороже. В Аланье нет отопления, и все обогреваются с помощью кондиционеров. Самые дорогие сезоны — это зима и лето. При активном использовании кондиционеров на двоих в месяц уходят от 5 до 7 тысячи рублей. Весной и осенью — 2-3 тысячи.

Интернет в среднем стоит около 1000 рублей ежемесячно.

Права инвестора при получении гражданства Турции

— Гражданин Турции получает право на безвизовый режим с более чем 110 государствами мира.

Турецкое законодательство допускает двойное гражданство.

У гражданина Турции есть возможность получения «визы инвестора» E-2, которая позволяет переехать в США и открыть там свой бизнес. Также у него есть право пребывания в Великобритании по бизнес-визе.

Турецкое гражданство дает право на трудоустройство на легальных основаниях, и работодатель не будет обязан вам делать дорогую рабочую визу. По законодательству Турции при привлечении в компанию одного иностранца работодатель должен обеспечить работой пятерых турков.

Можно оформить гражданство для членов семьи.

Законодательство

— При выходе в любую страну мира инвестор должен изучить законодательство, чтобы понимать, как строить бизнес, с какими подводными камнями он может столкнуться. В Турции законы меняются достаточно часто, и чтобы отслеживать эти корректировки, человек должен заниматься этой темой профессионально. Именно поэтому большая часть иностранных инвесторов предпочитает осуществлять покупки через специализированные консалтинговые компании, где есть юристы с соответствующими компетенциями.

Подготовила Юлия Данилова