Ипотечный рынок приходит к равновесию

Льготная ипотека: нюансы 2023 года

В первом квартале 2023 года в целом на российском рынке ипотечного кредитования продолжился тренд на стабильное укрепление. В марте по стране были заключены более 103,3 тысячи сделок на сумму около 332 млрд рублей. Прирост по отношению к показателям февраля составил 33,6% (по объему — около 34,7%).

Об этом директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Буянов сообщил в ходе заочного круглого стола «Льготная ипотека на новостройки», организованного Infopro54. В мае Сбер выдал 108,2 тысячи ипотечных кредитов на 349 млрд рублей — по данным «Домклик», это рекордные показатели с начала года. Объем выдач по сравнению с апрелем вырос на 3,7% — тогда банк выдал 104,2 тысячи жилищных кредитов на 336 млрд рублей.

В банке «Уралсиб» спрос на льготную ипотеку в этом году вырос в 1,5 раза. По словам управляющего Новосибирским филиалом ПАО «Банк Уралсиб» Натальи Голубевой, особенно рынок оживился во втором квартале — в связи с рассмотрением инициативы ЦБ о повышении размера минимального первоначального взноса по ипотеке. Всего с начала года в «Уралсиб» поступили около 14 тысяч заявок на жилую недвижимость на первичном рынке.

По итогам пяти месяцев 2023 года доля льготной ипотеки в выдачах ВТБ в Новосибирской области составила 37%, в рамках госпрограмм жители региона получили 5,3 млрд рублей. Для сравнения: в прошлом году на долю госпрограмм пришлась половина сделок, совершенных за этот же период.

— Напомню, что в этот период (конец февраля-июнь) Центробанк резко повысил ключевую ставку, что повлекло существенный рост стоимости жилищных кредитов на вторичном рынке, и доля господдержки в наших выдачах в отдельные месяцы доходила до 80%. В этом году рынок стабилизировался, доля госпрограмм в наших выдачах вернулась к уровню значений 2021 года, — поясняет управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин.

Александр Лотобаев, начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный», также отмечает, что в 2023 году спрос на льготную ипотеку снизился по сравнению с прошлым годом.

— Причиной снижения количества новых выдач является введение с 6 января 2023 года ограничения — не более одного кредита на одного клиента, — комментирует Лотобаев.

«Семейная ипотека» — лидер спроса

По словам Сергея Буянова, основанием для укрепления спроса послужили в первую очередь льготные ипотечные программы, в частности «Господдержка» (прирост по стране — 63%), «Семейная ипотека» (прирост по стране — 48%), «IT-ипотека» (прирост по стране — более 73%). Причем, помимо резкого увеличения количества сделок по «IT-ипотеке», в банке наблюдают расширение географии пользователей.

— В мае по программам «Семейная ипотека», «Господдержка», «Дальневосточная ипотека» и «IT-ипотека» по России были оформлены 41,4 тысячи кредитов на 173 млрд рублей — это на 11% превышает показатели предыдущего месяца, — комментирует Сергей Буянов. — Любопытно, что количество выдач по семейной ипотеке превысило объем выдач по господдержке, занимая почти 50%. По «Семейной ипотеке» россияне в мае взяли жилищных кредитов на 78,7 млрд рублей (+8% по сравнению с апрелем, рекорд за все время действия программы), по «Господдержке» — на 74,1 млрд (+16%), по «Дальневосточной ипотеке» — на 11,6 млрд (+15%). По IT-ипотеке» — на 8,5 млрд (+2,3%, рекорд за все время действия программы).

Региональный управляющий «Альфа Банка» в Новосибирске Андрей Фишер сообщил, что банке также видят тренд на рост количества сделок по семейной ипотеке.

— Это стало заметно после того, как были внесены изменения по данной программе, она стала удобнее и более востребованной. И это несмотря на то, что ставка была повышена, — поясняет банкир.

Александр Лотобаев связывает повышение интереса к «Семейной ипотеке» с расширением аудитории: теперь этот вид ипотеки доступен семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми, без привязки к дате рождения детей. Сергей Никулин добавляет, что в 2023 году был проиндексирован материнский капитал. В результате доля «семейной» ипотеки от общего объема выдач по госпрограммам ВТБ в регионе составляет 53%, тогда как в прошлом году на нее приходилось 48%.

Виктория Панькова, заместитель руководителя «Абсолют Банка» в Новосибирске, ярким трендом считает увеличение интереса на покупку в рамках госпрограммы 2020-2024 годах и «Семейной ипотеки» не квартир, а домов с землей. В банке такая возможность появилась весной этого года. Кредит может быть предоставлен на покупку дома с земельным участком или таунхауса на любом уровне готовности.

— У нас растет не только поток заявок на такие объекты по госпрограммам, также увеличивается количество наших партнеров среди коттеджных поселков типовой застройки. Заинтересованность сибиряков в покупке просторного дома на своей земле в ипотеку объяснима. Покупка такого объекта полностью за наличные доступна в редких случаях. При этом квадратный метр в доме на земельном участке или в таунхаусе в среднем обходится на 30-35% дешевле, чем квадратный метр в новостройке, — комментирует Панькова.

Сергей Буянов говорит, что в марте были выданы около 4,4 тысячи кредитов на индивидуальное жилищное строительство (прирост 88%) и около 3 тысяч кредитов на покупку готового дома (прирост 37%). В текущем квартале спрос на ИЖС также продолжает расти: так, в мае в Новосибирском отделении выданы 117 ипотек под индивидуальное строительство (прирост 65%) на сумму 548,4 млн рублей (прирост 72%).

— Сезонный всплеск интереса к теме загородной недвижимости, безусловно, способствует сохранению спроса на программы господдержки, — говорит банкир. — Напомним, в рамках господдержки и «Семейной ипотеки» заемщики могут построить индивидуальный жилой дом или приобрести готовый жилой дом от юридического лица или ИП.

В «Абсолют Банке» в Новосибирске также отметили заметный рост спроса на госпрограмму «ИТ-ипотека». В мае-июне почти каждый третий жилищный заем банк выдает именно по этой программе. Средний чек по ней — самый большой среди госпрограмм — 9 млн рублей. Виктория Панькова считает, что рост популярности «ИТ-ипотеки» связан с улучшением ее условий и повышением доступности.

• Заемщиками по этой программе могут стать сотрудники всех аккредитованных IT-компаний, а не только тех, которые получали налоговые льготы.
• Расширился возрастной диапазон получателей льготной ипотеки. Теперь взять такой кредит смогут специалисты в возрасте до 50 лет.
• Снижены требования по минимальной зарплате: до 120 тысяч рублей в месяц в городах-миллионниках и до 70 тысяч рублей — в остальных населенных пунктах
• При расчете минимального размера зарплаты учитывается не только доход по основному месту работы, но и по совместительству.
• Для сохранения льготной ставки после получения ипотеки специалисту нужно быть трудоустроенным в аккредитованной компании не менее пяти лет, а не весь срок выплаты кредита. Если же сотрудник уволится раньше, льготная ставка будет действовать для него еще полгода.

Что берут по льготной ипотеке?

— Мы отмечаем, что в текущем году, в сравнении с 2021-м, возросло число заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей: количество мужчин с одним ребенком увеличилось с 19 до 23%, женщин — с 16 до 18%, с двумя детьми — с 20 до 27% (мужчины) и с 12 до 26% (женщины), — комментирует Сергей Буянов.

В сегменте одно- и двухкомнатных квартир, приобретаемых в новостройках в 2023 году, по данным «Домклик», спрос не претерпел существенных изменений относительно 2021 года. Так, в 2021-м средняя площадь приобретаемой в ипотеку однокомнатной квартиры составила 35,4 кв. м против 35 кв. м в текущем году, двухкомнатной — 56 и 55 кв. м соответственно. А вот площадь трехкомнатных квартир сократилась с 76 до 74 кв. м, квартир большей комнатности — с 91 до 87 кв. м.

Александр Лотобаев наблюдает, что по программам с господдержкой заемщики чаще выбирают просторные двушки или полноценные трехкомнатные квартиры. Он поясняет, что семье с двумя-тремя детьми необходимы минимум две полноценных жилых комнаты, но квартиры от 85 кв. м сейчас массовым спросом не пользуются из-за высокой стоимости квадратного метра. Чаще всего, по словам Лотобаева, выбирают объекты площадью 60-70 кв. м.

— Если раньше мы наблюдали тенденцию к однокомнатным квартирам и студиям в качестве первого жилья, то сейчас с развитием «Семейной ипотеки» мы видим рост спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, — добавляет Андрей Фишер.

Заемщики банка «Уралсиб» в Новосибирске предпочитают покупать квартиры от 50 кв. м и стоимостью от 6 млн рублей. Семейные заемщики, по словам Натальи Голубевой, стабильно отдают предпочтение большим квартирам, а также таунхаусам с земельным участком.

— По «ИТ-ипотеке» заемщики покупают просторные квартиры в жилых комплексах с благоустроенной инфраструктурой, наличием поблизости магазинов, детских садов, школ, закрытой зеленой территорией. Причина: как правило, такие заемщики работают на удаленке, поэтому им очень важен комфорт проживания, — добавляет Виктория Панькова

Рост цен в новостройках отражается в ипотеке

В «Абсолют Банке» по госпрограмме 2020-2024 и «Семейной ипотеке» средний чек в мае-июне составил 5,5-6 млн рублей. Для сравнения: при покупке вторички он ниже — 4-4,5 млн рублей.

— Увеличение средней суммы кредита в основном происходит за счет роста стоимости квадратного метра, особенно в новостройках. Все новые проекты стартуют с ценами от 120-140 тысяч рублей за «квадрат», — говорит Виктория Панькова.

Андрей Фишер также говорит о росте суммы кредита за последний год. По его словам, в первую очередь это связано с ростом цен на недвижимость. При этом у ипотеки с господдержкой есть ограничение по сумме.

— За последние три года рынок недвижимости и ипотечного кредитования в частности претерпел массу изменений. Так, в банке «Левобережный» на 2020 год средняя сумма кредита составляла 1,6 млн рублей, а средний срок — 15 лет. В 2023 году средняя сумма кредита выросла в два раза — до 3,2 млн рублей, а средний срок увеличился до 22 лет. Такая динамика обусловлена сильным ростом стоимости недвижимости и медленным увеличением дохода населения, — комментирует Александр Лотобаев.

Наталья Голубева рассказывает, что выдачи по госпрограмма в «Уралсибе» происходят на сумму свыше 6 млн рублей. Срок кредитования, как правило, клиенты выбирают максимальный для комфортного гашения — 30 лет.

Между тем в ВТБ с учетом смещения спроса заемщиков в сторону вторичного жилья происходит и снижение среднего размера жилищного кредита: с начала года среди новосибирских заемщиков банка он сократился на 12% — до 3,9 млн рублей.

— Средний срок кредита, на который изначально подписывается кредитный договор, увеличился до 23 лет, тогда как в прошлом году он составлял 21 год. Как правило, заемщики гасят кредит досрочно, — подчеркивает Сергей Никулин.

Прогноз: рост спроса или охлаждение

Мнения участников круглого стола о сохранении динамики роста спроса на льготную ипотеку разошлись. Как считает Андрей Фишер, льготная ипотека останется драйвером ипотечного кредитования, несмотря на повышение ставок. Аналитики «Домклик» также уверены, что последнее решение ЦБ о сохранении ключевой ставки будет способствовать дальнейшему поддержанию сформировавшегося равновесия и наметившихся позитивных тенденций.

— По данным СМИ, с 1 июня 2023 года многие банки планируют повышать минимальный первоначальный взнос, в банке «Уралсиб» на данный момент таких планов нет. В связи с этим можно прогнозировать прирост по заявкам на льготную ипотеку, — говорит и Наталья Голубева.

Александр Лотобаев считает, что, скорее всего, не будет резкого роста или падения спроса на льготную ипотеку, если не произойдет существенных изменений в условиях продукта. Но что касается иных продуктов с господдержкой — «Семейная ипотека» и «IT-ипотека» — по этим продуктам у него прогноз однозначно позитивный.

— Рост спроса уже виден, а с учетом последних изменений и перспектив доработки условий программ динамика спроса усилится, — прогнозирует Лотобаев.

Андрей Фишер в этом году также ожидает повышенный спрос на семейную ипотеку. По его словам, этому способствует расширение круга потенциальных заемщиков.

По данным ВТБ, по итогам пяти месяцев сегмент жилищного кредитования в России восстановился и вышел на траекторию роста. Этому в значительной степени способствовали действующие госпрограммы, по которым сейчас проводятся около 40% сделок.

— Наши эксперты прогнозируют в дальнейшем «охлаждение» спроса заемщиков к новостройкам и переключение внимания на сегмент вторичного жилья, где сейчас действуют наиболее привлекательные цены. Кроме того, продолжит расти интерес к индивидуальному жилищному строительству, который будет подогреваться действием льготных ставок в этом сегменте, — резюмирует Сергей Никулин.