Ипотеку двигает рефинансирование

Активизация продаж на вторичном рынке высвобождает ресурсы для тех, кто хочет купить квартиру на первичке.

Первичка vs вторичка

Сбербанк по-прежнему занимает лидирующие позиции на рынке ипотеки Новосибирской области — 43,2% по итогам апреля 2018 года. Поэтому, по словам заместителя управляющего Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Ольги Коноваловой, ипотечные тренды Сбербанка позволяют делать выводы о ситуации на рынке в целом.

— Если говорить о кредитном портфеле, то характерным для него является рост доли вторичного рынка и некоторое снижение объемов ипотеки на покупку квартир на первичном. Так в 2017 году доля продаж на объекты первичного рынка в Новосибирской области составляла около 30%, а за четыре месяца 2018 года произошло снижение на 6%, — говорит банкир.

В целом темп роста ипотеки в Новосибирском отделении Сибирского банка к 2017 году составил в объеме 172%. По итогам второго квартала 2018 года в регионе выдано 6685 кредитов на сумму более 13 млрд рублей.

В банке ВТБ в Новосибирске основной объем ипотечных сделок в 2018 году также приходится на готовое жилье: их доля в общем объеме выдач составляет 65%. Доля квартир в новостройках по итогам пяти месяцев текущего года составила 35%.

— Наибольшим спросом у заемщиков пользуются программы по приобретению жилья на вторичном рынке (приобретение типовых квартир), — поясняет управляющий директор по ипотеке ВТБ (ПАО) в Новосибирске Виктория Ферле.

В Промсвязьбанке отмечают, что в этом году рынок новостроек растет не так стремительно, как рынок вторичного жилья.

— Уже сейчас можно сказать, что в 2018 году самый популярный кредит — это кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом 10%. Клиентам важно, чтобы расходы по сделке были минимальными: ещё в момент консультации заёмщики активно интересуются размером страховки, стоимостью аккредитивного счёта/ячейки, важна скорость принятия решения и, безусловно, процентная ставка, — перечисляет заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса Сибирского филиала (ПАО) Промсвязьбанка Алексей Леонов.

Банк Акцепт сегодня в основном также ориентирован на вторичный рынок, поэтому в его портфеле доля кредитов на приобретение квартир на этапе строительства ниже, чем на вторичке.

— В первом полугодии 2018 года доля ипотеки на покупку квартир на первичном рынке осталась на том же уровне. Но уже во втором полугодии мы планируем увеличить количество сделок на первичном рынке, — комментирует территориальный руководитель отдела организации продаж АО «Банк Акцепт» Елена Гааль.

Управляющая банковским бизнесом группы «Открытие» в Новосибирской области Ирина Демчук считает, что предпочтение клиентами вторичного жилья объяснимо: ставки в этом сегменте практически сравнялись со ставками на ипотеку в новостройках, отсутствуют риски недостроя, жить в квартире можно сразу после совершения сделки, а выбор достаточно широкий для клиентов разного уровня платежеспособности.

— В 2018 году доля ипотеки на покупку строящегося жилья в нашем банке остается на уровне 2017 года, существенных изменений не происходит. При этом наблюдается рост общего объема выданных ипотечных кредитов. Так, в 1 полугодии 2018 года было выдано в 2,5 раза больше кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, — приводит статистику руководитель группы ипотечного кредитования в Новосибирске ПАО «БИНБАНК» Александр Носков.

Интересно, что по наблюдению управляющего филиалом (ПАО) «Абсолют Банк» в Новосибирске Евгения Шеина, соотношение между ипотечными сделками с первичной и вторичной недвижимостью вновь начинает корректироваться. В 2017 году картина была такая: 30% ипотечных сделок приходилось квартиры в новостройках, 70% — на вторичку. В 2018 году доля сделок с новостройками выросла до 40%, соответственно, доля вторички уменьшилась до 60%.

— То есть соотношение приблизилось к тому, что было в 2016 году, когда действовала госпрограмма с субсидированной ставкой при покупке в ипотеку первичного жилья. Сейчас аналогичной госпрограммы нет, однако стимулом для покупки жилья в новостройках стали общее по рынку снижение ипотечных ставок и достаточно широкий выбор привлекательных по ценам и качеству вариантов. Подобная тенденция — рост спроса на новостройки — наблюдается по всей России, — рассуждает Шеин.

Лариса Кучендаева, директор филиала «Новосибирский» (ПАО) УБРиР также констатирует, что с момента запуска ипотеки в марте прошлого года в портфеле банка доля кредитов на покупку квартир на первичном рынке выросла с 5% до 25%. С одной стороны, она называет это естественным приростом развития продукта, с другой — полагает, что увеличение доли связано с активизацией работы банка с застройщиками.

При этом Шеин обращает внимание еще на один нюанс. По его словам, стоимость квадратного метра готового жилья на рынке Новосибирска за год выросла незначительно — на 0,57% — и достигла 59,64 тысяч рублей. Квадратный метр в новостройках дорожал более стремительно — на 2,45% — и достиг среднего показателя в 56,34 тысяч рублей. — Высока вероятность того, что 2018 году цены на квартиры в новостройках будут постепенно расти — и к концу года средние цены на квадратный метр готового жилья и строящегося сравняются, — прогнозирует эксперт.

На волне перекредитования

Интересную тенденцию отмечает заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» (ПАО) Елена Гречихина.

— На основании анализа выданных Банком «Левобережный» за 2017 год кредитов можно утверждать, что к концу года около 50% от всего объема составляли кредиты, выданные на рефинансирование ранее полученной ипотеки, около 38% — кредиты на приобретение готового жилья, оставшиеся 12% — это приобретение строящегося жилья и улучшение жилищных условий, — рассказывает Гречихина. — За прошедшие 5 месяцев 2018 года тенденция не изменилась — рефинансирование продолжает преобладать (49,6% от общего объема), спрос на новостройки не растет (11% от общего объема).

Эксперт отмечает, что строящееся жилье потеряло свою инвестиционную привлекательность, поскольку цены на новостройки и вторичку уже практически сравнялись. Кроме этого, за последний год заметно увеличилось число застройщиков, проходящих процедуру банкротства, что только подтверждает рискованность покупки недвижимости на первичном рынке. Именно эти два фактора, по ее мнению, определяют выбор покупателями готового жилья, а не строящегося.

О росте спроса на программы рефинансирования действующих ипотечных кредитов говорит и Виктория Ферле — доля кредитов, выданных банком в рамках программы «Рефинансирование», увеличилась до 12%. В Сбербанке количество кредитов по программе «Рефинансирование» тоже стремительно растёт: в 2018 году доля рефинансирования составила 9,3%, в прошлом году — 4,1%.

В 2018 году также большой популярностью пользуется программа рефинансирования ипотечных кредитов, выданных сторонними банками.

— Очевидно, что сегодня предложения по ипотеке гораздо привлекательнее, нежели несколько лет назад. А учитывая тот факт, что ипотека — продукт долгий, правильное решение воспользоваться возможностью снижения процентной ставки, тем самым уменьшив свои ежемесячные платежи, —рассуждает начальник отдела продаж розничных продуктов Филиал «Газпромбанк» (АО) «Западно-Сибирский» Елена Бусова.

Ирина Демчук, напротив, говорит, что одной из ключевых тенденций первого полугодия 2018 года стала коррекция спроса: с сегмента рефинансирования — лидера 2017 года — он сместился к программам для приобретения жилья в новостройках и на вторичном рынке.

В пресс-службе компании СП ООО «Сибакадемстрой» сообщают, что за первое полугодие 2018 года объем продаж компании вырос на 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. 70% сделок были заключены по ипотечным программам, 20% из них совмещены с программой обмена вторичных квартир на новые.

— В обмене очевиден тренд на рефинансирование текущей ипотеки. Если вторичная квартира оформлена в ипотеку 3 года назад по ставке 12-14%, то покупателю выгодно обменять её на новую и рефинансировать остаток ипотеке на ставку 8-9%, — констатируют в компании.

Новые возможности

В начале 2018 года на рынке стартовала новая программа «Семейная ипотека». Опрошенные Infopro54 банкиры говорят о том, что количество обращений по ней растет с каждым днем. Начальник отдела ипотечного кредитования филиала ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Новосибирске Ксения Анохина говорит о большом спросе на собственный продукт банка «Ипотечные каникулы», который позволяет заемщику самостоятельно подобрать условия обслуживания кредита.

Кроме того, вернуть покупателей на первичный рынок стараются застройщики. По наблюдению Елены Гааль, на строительном рынке сегодня масса акционных предложений, направленных на удовлетворение потребностей практически всех категорий клиентов. В зависимости от своей жизненной ситуации и финансового положения клиенты выбирают для себя оптимальный вариант.

— Например, для семей с двумя и более детьми есть инструменты, которые являются существенным финансовым подспорьем, — это возможность использования материнского (семейного) капитала на приобретение квартиры на этапе строительства с помощью ипотечного кредита, — уточняет Гааль.

Евгений Шеин уверен, что максимальный интерес заемщиков вызывают те программы, где ставка точно ниже психологической отметки в 10% . Кроме того, их привлекает возможность оформить кредит на длительный срок — вплоть до 30 лет.

— Люди понимают, что длительный срок — это меньший размер ежемесячного платежа, а значит, меньшая кредитная нагрузка. Если же финансовые возможности позволяют, то можно погасить кредит раньше срока окончания действия договора и сократить размер итоговой переплаты, делая частичное досрочное погашение, — поясняет он. — Сейчас большинство банков не дифференцируют ставку по размеру первоначального взноса — она одинаковая и при внесении 20%, и 70% собственных средств от стоимости объекта. Это, безусловно, большой плюс для заемщиков. Хотя стоит отметить, что большинство наших клиентов все-таки стремится сделать больший объем накоплений. Средняя сумма первоначального взноса среди новосибирских заемщиков составляет сейчас 36%. Это доказывает, что к приобретению квартиры и взятию на себя ипотечных обязательств люди подходят ответственно.

По словам эксперта, большой интерес у жителей региона сегодня также вызывает возможность предоставления кредита на покупку квартиры, находящейся в обременении у другого банка. Ставка по данной программе не отличается от стандартных ставок по кредитам.

У ООО «ГринАгроСтрой» есть корпоративные акции для «якорного» работодателя Пашино ОА «НМЗ «Искра». Сам завод оказывает помощь сотрудникам, а банк-партнер проекта поддерживает своих зарплатных клиентов, поэтому суммарно это дает достаточно серьёзную поддержку покупателям.

— Раньше многие застройщики делали скидки за наличный расчет, так как покупка квартиры в ипотеку была сложнее для всех сторон сделки. К сегодняшнему дню банки отточили процесс покупки жилья с привлечением кредитных средств так, что даже Росреестр покупателю не нужно посещать лично. Поэтому необходимость в этих бонусах отпала, — комментирует директор ООО «ГринАгроСтрой» Вячеслав Илюхин.

Для себя

К тренду, продолжающему укрепляться в 2018 году, Елена Гааль относит сокращение инвестиционного спроса.

— Ранее клиенты были часто ориентированы на то, чтобы приобрести квартиру-студию для сдачи в аренду, также было много сделок с однокомнатными квартирами. Сейчас подобный инвестиционный спрос упал. На текущий момент складывается тенденция на приобретение двухкомнатных и более квартир для собственного проживания, — поясняет банкир.

Рост интереса к квартирам большой площади фиксируют и в Сбербанке. По словам Ольги Коноваловой, особым спросом на рынке недвижимости пользуются двухкомнатные квартиры обычной планировки и студии, а также трехкомнатные квартиры. В банке также отмечают высокий интерес ипотечников на такие продукты, как «Загородная недвижимость» и «Индивидуальное строительство жилого дома».

— Все реже и реже стали покупать маленькие квартиры-студии, теперь люди стараются приобрести более просторное и комфортное жилье, в том числе дома с земельными участками, — комментирует Елена Гречихина.

Алексей Леонов говорит о популярности двух- и трехкомнатных квартир-студий комфорт-класса. Наибольшее количество сделок в 2018 году Промсвязьбанк провел с ХК КГ Стрижи (ЖК «Эволюция», ЖК «Солнечные часы», ЖК «Стрижи на Родниках», ЖК «Пифагор», ЖК «Северная корона», ЖК «Начало Мая»).

По оценкам банкиров, сегодня ипотечники активнее интересуются объектами застройщиков-лидеров рынка недвижимости.

Александр Носков наблюдает, что покупатели стали чаще выбирать жилье в районах комплексной застройки. В таких районах застройщики повышают привлекательность жилья за счет ухоженной и развитой придомовой территории, наличия детских садов, школ, магазинов, удобных подъездов к жилому комплексу.

— Клиенты, заинтересованные в приобретении квартиры в новостройке, ориентируются не только на качество самого жилья, но и на транспортную доступность и развитость социальной инфраструктуры нового жилого комплекса, — добавляет Ирина Демчук.

Банк «Открытие» активно развивает сотрудничество с компаниями-застройщиками на территории Сибири и всей России. В Новосибирске в настоящее время большое количество сделок проходит с целью приобретения квартир в жилых комплексах «Венеция» и «Чистая слобода».

В Банке УРАЛСИБ в лидерах ипотечные сделки по объектам строительных компаний ООО «Энергомонтаж», ГК «КПД-Газстрой», СП Сибакадемстрой, ООО СК «Вира-Строй».

Заемщики помолодели

По просьбе Infopro54 банкиры проанализировали потребителей и структуру ипотечного кредита, за которым обращается большинство заемщиков.

— Учитывая тот факт, что часто в сделках используется материнский (семейный) капитал, мы видим, что на приобретение квартир в стройках ориентируются семейные пары для расширения жилплощади, — комментирует Елена Гааль. — Портрет ипотечного заемщика несколько отличается в зависимости от типа жилья (первичный/вторичный рынок) и ее стоимости. Но все же основная категория таких клиентов — работающие семейные пары с детьми. Средний возраст клиента снижается — сейчас он около 33 лет.

Ирина Демчук также говорит, что среднестатистический ипотечный заемщик — это человек с постоянным и стабильным источником дохода, готовый подтвердить свою платежеспособность справкой 2-НДФЛ. Основные категории ипотечных клиентов — это молодые семьи с детьми, а также люди среднего возраста и старше, которые помогают улучшить жилищные условия взрослым детям. В последние годы, по ее наблюдению, выросло также количество заемщиков в возрасте 30 лет и ниже — экономически активных и готовых самостоятельно решить свой квартирный вопрос. О росте категории ипотечников до 30 лет и 45+ говорят и в Банке Уралсиб. В Промсвязьбанке средний возраст заёмщика: 22-35 лет. В основном это работники по найму.

— Рост доли клиентов старшего возраста связан и с увеличением максимального возраста выплаты ипотеки до 65 лет. Как правило, заемщики пенсионного и предпенсионного возраста приобретают с помощью ипотеки жилье не для себя, а для детей и внуков, помогая уже им решить квартирный вопрос. При этом оформляют собственность на себя. Характерно, что чаще всего такие заемщики покупают жилье в новостройках — более 55% сделок, — анализирует Евгений Шеин. — Частота использования маткапитала при покупке недвижимости в Новосибирской области по сравнению с прошлым годом увеличилась на 30%.

Практически все участники обзора отметили рост средней суммы ипотечного кредита. В Банке Левобережный средняя сумма ипотечного кредита в 2017 году выросла по сравнению с 2016 на 22% и составила 1,6 млн рублей. В Промсвязьбанке средний чек составляет 1,8 млн рублей, ВТБ — 1,7-1,9 млн рублей, в Филиале Газпромбанка в Новосибирске — 1,9 млн.

В Сбербанке в 2018 году средний чек по ипотеке вырос до 2 млн рублей. Срок гашения кредита в среднем составляет 6 лет 8 месяцев. Больше всего, по словам Ольги Коноваловой, ипотека востребована среди участников зарплатного проекта Сбербанка, рост таких обращений к 2017 году составляет 122%. 24% от общего числа заемщиков подают заявки на ипотеку в интернете через платформу «ДомКлик».

— Существенных изменений по среднему сроку кредита не наблюдается, в 2017 году он сохранился на уровне 16 лет. При этом реальный средний срок выплаты по ипотеке значительно меньше — около 7 лет, — говорит Виктория Ферле.

В Банке Уралсиб срок гашения ипотечного кредита составляет 7-10 лет. В Газпромбанке традиционно ипотеку берут на 15-20 лет, а реальный «срок жизни» кредита составляет 7-9 лет.

— Средний чек и срок ипотечного кредита — относительно стабильные показатели, которые если и меняются от месяца к месяцу, то незначительно, — рассуждает Ирина Демчук.

По статистике банка «Открытие» в СФО, средняя сумма ипотечного кредита в апреле-мае 2018 года составила 1,6 млн рублей. В числе неизменных трендов Демчук также фиксирует желание клиентов по возможности быстрее освободиться от долгосрочных обязательств: кредит со средним сроком в 15-20 лет, как правило, погашается заемщиками в течение 5-7 лет.

— Несмотря на то, что банки выдают кредиты по ипотеке сроком до 30 лет, средний срок гашения кредита по России — 6 лет, а с введением продукта «Рефинансирование», который пользуется популярностью, особенно по кредитам выданным в 2014-2016 годах, предполагаю, что статистика к концу года покажет, что срок гашения кредита снизится до 4-5 лет, — прогнозирует Алексей Леонов.

Предложение вымывается

Прогнозируя развитие ситуации на региональном рынке ипотеки, Виктория Ферле отмечает, что сегодня все проще реализовать готовые объекты на вторичном рынке, чтобы затем приобрести недвижимость в новостройке. В связи с этим спрос на приобретение квартир в строящихся домах будет сохраняться. Кроме того, на развитии этого сегмента отразится и оживление рынка недвижимости Новосибирска.

Елена Гааль полагает, что по итогам 2018 года спрос на квартиры на этапе строительства в регионе останется на текущем уровне. Александр Носков уверен, что наибольший рост ипотечного портфеля придется на 1 полугодие 2018 года, далее рост замедлится. Банкир поясняет, что наибольшим драйвером для роста объемов выданной ипотеки является снижение ставок, а они уже достигли своего исторического минимума и до конца года существенно снижаться не будут. Кроме того, он полагает, что сократится предложение жилья за счет ужесточения законодательства в сфере долевого строительства, изменения системы финансирования объектов строительства. А это в свою очередь отразится на увеличении стоимости строящегося жилья.

По оценкам Алексея Леонова, в 2018 году ипотечный портфель российских банков продолжит рост темпами на уровне около 15%. Он, напротив, уверен, что спрос на ипотеку будет стимулировать дальнейшее снижение процентных ставок, реализацию госпрограмм по поддержке ипотечного рынка, а также улучшение ситуации на рынке труда.

— Средневзвешенный уровень ставок по ипотечным кредитам в 2017 году снизился на 1,8 процентных пункта — до 9,8%. Потенциал снижения ставок по ипотеке в 2018 году в Промсвязьбанке оценивают на уровне 1,0-1,5 процентных пункта. Данную динамику определяет возможность снижения стоимости фондирования банков при сохранении низкой инфляции и снижении ключевой ставки, — говорит Леонов. — В 2018 году стартовала госпрограмма по субсидированию ипотеки под 6% для клиентов с двумя и более детьми. Она касается только первичного рынка жилья. По оценкам АИЖК, принять участие в новой программе смогут около 500 тысяч семей за 5 лет. Исходя из этих цифр, дополнительный спрос на жилье можно оценить на уровне 5-7 млн кв. м. в год. Этот объем составляет 6-9% от площади нового жилья, построенного в 2017 году. Дополнительный спрос позволит абсорбировать имеющееся избыточное предложение нового жилья, которое было построено и не продано в последние два года.

Евгений Шеин констатирует, что прогнозы по выдаче ипотеки на 2018 год у ряда экспертов различаются, но в целом они хорошие. В Абсолют Банке ожидают, что по рынку в стране прирост по отношению к объему выдач прошлого года составит около 20%, а абсолютных значениях объемы выдач достигнут 2-2,5 трлн рублей. По Новосибирску темы прироста прогнозируются на аналогичном уровне.

— Мы прогнозируем, что ставка по ипотеке до конца 2018 года уменьшится до уровня 9% годовых. Сейчас среднерыночная ставка опустилась существенно ниже 10% годовых.

Снижение ставки по ипотеке — один из мощнейших факторов увеличения спроса на ипотеку, — рассуждает Шеин. — Однако увеличение количества сделок по покупке/продаже недвижимости способно привести к повышению средней стоимости квадратного метра. Нивелирующим фактором будет увеличение объема жилищного строительства. Насколько удастся удержать баланс — покажет будущее. Но я бы однозначно не советовал ждать снижения цен на квартиры. Если накоплен первоначальный взнос и актуален «квартирный вопрос» — его лучше решать сейчас, в тех условиях, которые есть.

Ирина Демчук также рекомендует поторопиться тем, что заинтересован в приобретении квартир в новостройках, и не только по причине снижения ставок до рекордно низких уровней.

— В связи с предстоящим переходом от долевого строительства к проектному финансированию, определенным законодательством, эксперты ожидают серьезных последствий для строительного рынка. Деятельность небольших компаний-застройщиков в новых условиях ставится под вопрос. Те, кто останутся на рынке и продолжат строить на кредитные средства, будут вынуждены разделять с покупателями увеличившуюся финансовую нагрузку — цены на недвижимость на первичном рынке могут резко пойти вверх, — предупреждает банкир. — Оценить влияние нового механизма финансирования строящихся объектов на ипотечный рынок можно будет уже через год — по итогам «тестового» периода, который будет запущен уже с 1 июля 2018 года.

Напомним, эксперты рынка недвижимости предупреждают уже несколько месяцев подряд: продолжает вымываться и практически уже обнулился весь набор непроданных квартир, который образовался в Новосибирской области в 2015-2016 годах.

— По состоянию на 1 июня 2018 года в стройке находится 27 тысяч проданных, но не построенных квартир. При этом роста рынка недвижимости за счет индустриального строительства не происходит. Происходит монополизация: крупные компании усиливают свои позиции на рынке за счет работы с потребностями клиента и управления сервисом. Компании, которые менее внимательны к квартирографии, благоустройству и сервису, уходят с рынка. Около 25% компаний в ближайшие годы станут банкротами, еще 25% сами уйдут с рынка. В целом на 20 компаний-лидеров рынка приходится порядка 72% общего объёма продаж. Соответственно, в силу сокращения численности застройщиков и вымывания ассортимента со второй половины третьего квартала цена квадратного метра в Новосибирске начнёт расти более существенно, — приводит пресс-служба «Сибакадемстроя» слова независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева.

Точка зрения

Вячеслав Илюхин, директор ООО «ГринАгроСтрой»

— Ипотека уже долгое время является драйвером строительной отрасли. Государство, банки и сами застройщики различными способами стараются снизить ставку по ипотечным кредитам. Сейчас базовая ставка достигла минимума за последние 10-15 лет. Как результат, более 80% сделок, которые проводят сегодня застройщики, — это ипотека. Для нашей ценовой категории (эконом) — это вполне нормальные показатели.

Если говорить о квартирографии, то сегодня покупатели приобретают очень много двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Эта тенденция характерна для всего строительного рынка. За наличный расчет люди приобретают в основном студии и однокомнатные, как инструмент для сохранения сбережений. Двухкомнатные берут для улучшения жилищных условий и, соответственно, используют для этого ипотеку.

Получив кредит, граждане не всегда ответственно относятся к платежам или полному погашению кредита. У некоторых есть мизерная недоплата по кредитам в размере 7-10 рублей. Многие закредитованы, либо имеют отрицательную кредитную историю, поэтому получение ипотечного решения иногда затягивается на несколько месяцев.

При заключении сделок активно используется материнский капитал — сегодня это 453026 рублей. Государство с его помощью поддерживает молодые семьи. Сейчас многие используют маткапитал в качестве первоначального взноса, что позволяет приобрести свою квартиру без фактических накоплений. Если накопления есть, то у покупателей есть возможность купить квартиру большей площади.

Сейчас ставку по ипотечному кредиту всё больше снижают, то есть всё выгоднее приобрести квартиру на этапе строительства и платить, пока дом достраивают, чем купить готовую, но по более высокой цене.

Юлия Данилова

Фото: баз- редакции, остальные- предоставлены пресс-службами банков