Ирина Гущина: Количество не проданных в ходе строительства квартир в Новосибирске продолжит расти

О том, каким был 2023 год для регионального рынка новостроек и развития каких сценариев можно ожидать в наступившем 2024-м, Infopro54 рассказала Ирина Гущина, бизнес-практик и эксперт в сфере недвижимости, основатель компании полного цикла для застройщиков «Бусы»​.

Предложение превышает спрос

— Ирина, темпы жилищного строительства в Новосибирской области продолжают расти, подстегиваемые льготной ипотекой. По вашим оценкам, как это влияет на объем предложения на рынке?

— Объем предложения и объем рынка в целом действительно увеличился в прошлом году. Об этом свидетельствует существенный рост числа сделок. В 2023 году продажи в новостройках опередили показатель 2022 года на 72%. Всего с января по декабрь были проданы более 26,5 тысячи квартир и апартаментов (1 267 688 квадратных метров), в то время как за 2022 год были реализованы 15,3 тысячи квартир.

Столь высокую динамику задала льготная ипотека и программы лояльности застройщиков ― субсидированная и траншевая ипотека, беспроцентная рассрочка. Также на рынке появился такой продукт, как квартиры с ремонтом, который оказался привлекательным для покупателей.

Однако самое большое влияние на динамику рынка оказало повышение ключевой ставки Центробанка, в преддверии которой отделы продаж фиксировали покупательский ажиотаж в августе, сентябре и октябре. Суммарно за эти три месяца реализованы почти 9 667 квартир — это 36% от общего проданного объема в новостройках в 2023 году.

Вместе с продажами незначительно выросли и остатки нераспроданных квартир — на декабрь 2023 года их число составило 57 154, что чуть больше показателя прошлого года. Поэтому можно говорить о сохранении затоваренности на рынке первичного жилья.

Предложение на рынке останется достаточно большим, хотя в 2023 году выдано на 15% меньше РНС, чем в предыдущем году — 87 разрешений на строительство новых объектов общей площадью 909 204 квадратных метра.

— Создает ли такая ситуация риски для застройщиков?

— Сохранение достаточно высоких темпов строительства при уже имеющейся затоваренности и ожидаемом снижении спроса может привести к росту количества нераспроданных квартир на момент сдачи дома.

В среднем в 2023 году, если брать все сданные в Новосибирске дома, были проданы около 77% квартир, 23% на момент ввода дома в эксплуатацию оставались у застройщика. По нашим аналитическим данным, 36% компаний-застройщиков продают менее 75% площадей к моменту сдачи объекта.

Полагаю, что количество не проданных в ходе в строительства площадей продолжит расти, что может привести к сложностям в пополнении эскроу-счетов застройщика.

Конкуренция за покупателя ужесточается

— Рост объема продаж вместе с ростом затоваренности — это результат активного запуска застройщиками проектов или на рынке появились новые игроки?

— И то, и другое. Действующие игроки анонсировали старт продаж новых жилых комплексов, и одновременно вырос интерес к новосибирскому рынку со стороны застройщиков из других регионов, в том числе из Москвы. Это усилит уже существующий дефицит земельного фонда в Новосибирске, и конкуренция за покупателя тоже станет выше.

— Какие тренды будут задавать тон на рынке в следующем году? Что будет со спросом, объемом предложения и ценами?

— Вместе с возросшей ипотечной ставкой, безусловно, важным фактором, который окажет влияние на рынок, станет повышение первоначального взноса до 30% с января 2024 года. При этом банки будут обращать большее внимание на доходы и платежеспособность покупателей при выдаче кредитов. С учетом того, что около 80% сделок по покупке жилья в новостройках происходят с привлечением ипотеки, все вышеперечисленное приведет к тому, что застройщики будут испытывать затруднения со спросом и продажами.

Вместе с тем высокая инфляция, рост цен на материалы, увеличение себестоимости строительства и дорогие кредиты не создают предпосылок для снижения стоимости квадратного метра. По нашим прогнозам, цена на новостройки останется на прежнем уровне либо незначительно возрастет. Для сравнения: в 2023 году рынок показал рост цен на 12-15% — средняя стоимость квадратного метра в Новосибирской области достигла 121,6 тысячи рублей.

Одним из трендов 2023 года, который усилится в 2024-м, стало повышение внимания городских властей к социальному обеспечению при строительстве новых жилых комплексов. В локациях с низким уровнем социальной инфраструктуры на застройщика ложится ответственность по строительству школ, поликлиник, детских садов, скверов и других социальных объектов.

Все большее развитие получает механизм комплексного развития территорий. На фоне существующего дефицита земли застройщики будут концентрировать свои усилия в определенных локациях большей площади и максимально в них вкладываться.

Считаю, что это верная стратегия, так как в условиях роста предложения и общего снижения спроса успех реализации проекта во многом зависит от качества девелоперского продукта и его привлекательности для покупателя. Вторая ключевая составляющая — это эффективная стратегия маркетинга и продаж.

Новые вызовы рынка

— Работая много лет с недвижимостью, вы знаете ключевые задачи новосибирских девелоперов. В чем они заключаются сегодня?

— Главная цель застройщика — это успех проекта. Сегодня девелопера в первую очередь интересует продукт, с которым он может выйти на рынок, его квартирография, где он должен располагаться. Девелопмент — очень динамичный рынок, меняются тренды, потребительские предпочтения. Очень часто бывает, что проект, который закладывался 1-2 года назад, сегодня становится неактуален. Поэтому крайне важно своевременно его запустить, вывести в продажу, постоянно следить за качеством продукта и при возможности вносить в него корректировки, которые требуют рынок. То есть сроки принятия решения в девелопменте очень сжались, а сами процессы ускорились. Это требует от застройщиков новых компетенций, огромной аналитической работы.

При этом значение имеет не только квартирография, а продукт девелопера в целом. К примеру, в 2023 году в России в целом и в Новосибирске в частности мейнстримом стали квартиры с ремонтом. Некоторые застройщики предлагали покупателям квартиры с уже готовой отделкой, другие предоставляли ему ремонт как дополнительную опцию при покупке квартиры. Это пример быстрой адаптации компаний к ситуации.

— Как меняется покупательское поведение, что ценят горожане, какие критерии выбора для них максимально важны?

— Покупатели становятся все более требовательными, и механизм КРТ усиливает этот тренд. Людей интересуют не только квартирография и МОПы, но и какая инфраструктура закладывается рядом с объектом, места для отдыха, зеленые зоны, парки и скверы — какой в целом будет среда для жизни в жилом комплексе и на прилегающей территории.

Девелопер теперь должен создавать эстетичное и функциональное пространство четко под запросы целевой аудитории. Конечно, его вложения в такой проект будут больше, и цена такого продукта на рынке будет выше. Таким образом расширяется само понятие продукта и одновременно меняется финансовая модель девелопера.

Подстелить соломку и получить карт-бланш

— Каковы, на ваш взгляд, для застройщика три главных критерия успешности проекта по строительству жилья?

— Самое главное — это правильный подбор земельного участка, скорость строительства, высокая цена продажи готового объекта.

— Какие типичные ошибки сегодня делают застройщики? Как в рамках крупного жилого комплекса умудриться не наделать конкурентов себе самому в лице инвесторов, продающих квартиру на сдаче?

— В первую очередь необходимо сделать best use* земельного участка, проанализировать и выявить наилучший способ его использования.

Второе — создать качественный востребованный продукт с особым вниманием к квартирографии и выстроить грамотную маркетинговую стратегию его продвижения на рынке.

И наконец, важно продумать такие инвестиционные программы, при которых инвестору будет интересно долго оставаться в проекте.

— Как работать с проблемными участками, можно ли превратить лимон в лимонад? Есть ли на новосибирском рынке в вашей практике такие кейсы?

— Такие кейсы, конечно, есть ― и каждый из них индивидуален. Бывают трудности с финансированием проекта, проблема может скрываться в самом продукте или в коммуникации с клиентами. В любом случае решение можно найти для любой ситуации, и в практике нашей компании немало примеров успешной реализации проектов с самыми разными исходными данными.