О том, каким был 2023 год для регионального рынка новостроек и развития каких сценариев можно ожидать в наступившем 2024-м, Infopro54 рассказала Ирина Гущина, бизнес-практик и эксперт в сфере недвижимости, основатель компании полного цикла для застройщиков «Бусы».
— Ирина, темпы жилищного строительства в Новосибирской области продолжают расти, подстегиваемые льготной ипотекой. По вашим оценкам, как это влияет на объем предложения на рынке?
— Объем предложения и объем рынка в целом действительно увеличился в прошлом году. Об этом свидетельствует существенный рост числа сделок. В 2023 году продажи в новостройках опередили показатель 2022 года на 72%. Всего с января по декабрь были проданы более 26,5 тысячи квартир и апартаментов (1 267 688 квадратных метров), в то время как за 2022 год были реализованы 15,3 тысячи квартир.
Столь высокую динамику задала льготная ипотека и программы лояльности застройщиков ― субсидированная и траншевая ипотека, беспроцентная рассрочка. Также на рынке появился такой продукт, как квартиры с ремонтом, который оказался привлекательным для покупателей.
Однако самое большое влияние на динамику рынка оказало повышение ключевой ставки Центробанка, в преддверии которой отделы продаж фиксировали покупательский ажиотаж в августе, сентябре и октябре. Суммарно за эти три месяца реализованы почти 9 667 квартир — это 36% от общего проданного объема в новостройках в 2023 году.
Вместе с продажами незначительно выросли и остатки нераспроданных квартир — на декабрь 2023 года их число составило 57 154, что чуть больше показателя прошлого года. Поэтому можно говорить о сохранении затоваренности на рынке первичного жилья.
Предложение на рынке останется достаточно большим, хотя в 2023 году выдано на 15% меньше РНС, чем в предыдущем году — 87 разрешений на строительство новых объектов общей площадью 909 204 квадратных метра.
— Создает ли такая ситуация риски для застройщиков?
— Сохранение достаточно высоких темпов строительства при уже имеющейся затоваренности и ожидаемом снижении спроса может привести к росту количества нераспроданных квартир на момент сдачи дома.
В среднем в 2023 году, если брать все сданные в Новосибирске дома, были проданы около 77% квартир, 23% на момент ввода дома в эксплуатацию оставались у застройщика. По нашим аналитическим данным, 36% компаний-застройщиков продают менее 75% площадей к моменту сдачи объекта.
Полагаю, что количество не проданных в ходе в строительства площадей продолжит расти, что может привести к сложностям в пополнении эскроу-счетов застройщика.
— Рост объема продаж вместе с ростом затоваренности — это результат активного запуска застройщиками проектов или на рынке появились новые игроки?
— И то, и другое. Действующие игроки анонсировали старт продаж новых жилых комплексов, и одновременно вырос интерес к новосибирскому рынку со стороны застройщиков из других регионов, в том числе из Москвы. Это усилит уже существующий дефицит земельного фонда в Новосибирске, и конкуренция за покупателя тоже станет выше.
— Какие тренды будут задавать тон на рынке в следующем году? Что будет со спросом, объемом предложения и ценами?
— Вместе с возросшей ипотечной ставкой, безусловно, важным фактором, который окажет влияние на рынок, станет повышение первоначального взноса до 30% с января 2024 года. При этом банки будут обращать большее внимание на доходы и платежеспособность покупателей при выдаче кредитов. С учетом того, что около 80% сделок по покупке жилья в новостройках происходят с привлечением ипотеки, все вышеперечисленное приведет к тому, что застройщики будут испытывать затруднения со спросом и продажами.
Вместе с тем высокая инфляция, рост цен на материалы, увеличение себестоимости строительства и дорогие кредиты не создают предпосылок для снижения стоимости квадратного метра. По нашим прогнозам, цена на новостройки останется на прежнем уровне либо незначительно возрастет. Для сравнения: в 2023 году рынок показал рост цен на 12-15% — средняя стоимость квадратного метра в Новосибирской области достигла 121,6 тысячи рублей.
Одним из трендов 2023 года, который усилится в 2024-м, стало повышение внимания городских властей к социальному обеспечению при строительстве новых жилых комплексов. В локациях с низким уровнем социальной инфраструктуры на застройщика ложится ответственность по строительству школ, поликлиник, детских садов, скверов и других социальных объектов.
Все большее развитие получает механизм комплексного развития территорий. На фоне существующего дефицита земли застройщики будут концентрировать свои усилия в определенных локациях большей площади и максимально в них вкладываться.
Считаю, что это верная стратегия, так как в условиях роста предложения и общего снижения спроса успех реализации проекта во многом зависит от качества девелоперского продукта и его привлекательности для покупателя. Вторая ключевая составляющая — это эффективная стратегия маркетинга и продаж.
— Работая много лет с недвижимостью, вы знаете ключевые задачи новосибирских девелоперов. В чем они заключаются сегодня?
— Главная цель застройщика — это успех проекта. Сегодня девелопера в первую очередь интересует продукт, с которым он может выйти на рынок, его квартирография, где он должен располагаться. Девелопмент — очень динамичный рынок, меняются тренды, потребительские предпочтения. Очень часто бывает, что проект, который закладывался 1-2 года назад, сегодня становится неактуален. Поэтому крайне важно своевременно его запустить, вывести в продажу, постоянно следить за качеством продукта и при возможности вносить в него корректировки, которые требуют рынок. То есть сроки принятия решения в девелопменте очень сжались, а сами процессы ускорились. Это требует от застройщиков новых компетенций, огромной аналитической работы.
При этом значение имеет не только квартирография, а продукт девелопера в целом. К примеру, в 2023 году в России в целом и в Новосибирске в частности мейнстримом стали квартиры с ремонтом. Некоторые застройщики предлагали покупателям квартиры с уже готовой отделкой, другие предоставляли ему ремонт как дополнительную опцию при покупке квартиры. Это пример быстрой адаптации компаний к ситуации.
— Как меняется покупательское поведение, что ценят горожане, какие критерии выбора для них максимально важны?
— Покупатели становятся все более требовательными, и механизм КРТ усиливает этот тренд. Людей интересуют не только квартирография и МОПы, но и какая инфраструктура закладывается рядом с объектом, места для отдыха, зеленые зоны, парки и скверы — какой в целом будет среда для жизни в жилом комплексе и на прилегающей территории.
Девелопер теперь должен создавать эстетичное и функциональное пространство четко под запросы целевой аудитории. Конечно, его вложения в такой проект будут больше, и цена такого продукта на рынке будет выше. Таким образом расширяется само понятие продукта и одновременно меняется финансовая модель девелопера.
— Каковы, на ваш взгляд, для застройщика три главных критерия успешности проекта по строительству жилья?
— Самое главное — это правильный подбор земельного участка, скорость строительства, высокая цена продажи готового объекта.
— Какие типичные ошибки сегодня делают застройщики? Как в рамках крупного жилого комплекса умудриться не наделать конкурентов себе самому в лице инвесторов, продающих квартиру на сдаче?
— В первую очередь необходимо сделать best use* земельного участка, проанализировать и выявить наилучший способ его использования.
Второе — создать качественный востребованный продукт с особым вниманием к квартирографии и выстроить грамотную маркетинговую стратегию его продвижения на рынке.
И наконец, важно продумать такие инвестиционные программы, при которых инвестору будет интересно долго оставаться в проекте.
— Как работать с проблемными участками, можно ли превратить лимон в лимонад? Есть ли на новосибирском рынке в вашей практике такие кейсы?
— Такие кейсы, конечно, есть ― и каждый из них индивидуален. Бывают трудности с финансированием проекта, проблема может скрываться в самом продукте или в коммуникации с клиентами. В любом случае решение можно найти для любой ситуации, и в практике нашей компании немало примеров успешной реализации проектов с самыми разными исходными данными.
Руководитель детского учреждения не считает травмирование ребенка на территории садика происшествием.
Оно находилось на улице Титова.
Возбуждено уголовное дело по признакам умышленного причинение тяжкого вреда здоровью.
Будущее высотки перечеркнуло отсутствие школы.
Проект реализуется в рамках комплексного развития территорий.
Обвиняемые передали коммерсанту партию табачной продукции, которую должны были уничтожить.