Как оценить надежность застройщика? Кейс ГК «Расцветай»

Покупатели стали серьезнее относиться к оценке репутации и надежности компании застройщика, об этом говорят эксперты рынка. Причина — рост ключевой ставки ЦБ, влияние санкций на рынки строиматериалов.

Репутация и надежность строительной компании и раньше были в числе основных критериев, определяющих выбор покупателя в пользу того или иного проекта. Так, по данным «Яндекс.Недвижимость», надежность входит в число наиболее важных для покупателя требований, исследование Google включает надежность застройщика в тройку лидеров. «Каждый пятый покупатель определил бренд застройщика как один из самых важных критериев выбора, при этом он определился с брендом застройщика до выбора конкретной квартиры», — указано в исследовании.

Весной этого года рынок недвижимости, как и вся экономика, испытал потрясения. Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, объясняет, что экономика большинства проектов девелопмента жилья выстраивалась в расчете на ставки, не превышающие отметку в 9%, поэтому даже ставка в 12-15% увеличивает нагрузку на финансовую систему застройщика.

Александр Задара, руководитель отдела новостроек «Центрального агентства недвижимости», обращает внимание на то, что новосибирцы стали тревожнее:

— В большинстве клиенты, по нашим наблюдениям, опасаются экономических рисков, того, что дом не сдадут вообще.

Для потребителей текущая ситуация несет новые, неизведанные ранее риски. С одной стороны, строительство по механизмам эскроу юридически гарантирует достройку дома. Однако если застройщик недостаточно качественно подготовил проект, счета эскроу не будут наполнены, и дом может отойти банку, который и будет достраивать дом силами другого застройщика. При этом кроме рисков срыва сдачи проекта по срокам, есть вероятность, что жилой комплекс будет выглядеть «бюджетнее» первоначального замысла.

Как покупателю определить, можно ли доверять девелоперу? Какие критерии будут работать? Разбираем на примере группы компаний «Расцветай».

Критерий 1. Масштаб и объем строительства, число реализованных проектов.

Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», советует анализировать ввод в эксплуатацию прошлых объектов и возможные факты затягивания сроков строительства.

— Число ипотечных партнеров — также хороший показатель финансовой устойчивости девелопера, — эксперт.

По данным мэрии Новосибирска и Единого ресурса застройщиков, по итогам прошлого года ГК «Расцветай» заняла первое место по объему строительства жилья в Новосибирской области. Застройщик ввел в эксплуатацию 14 домов, 2738 квартир. В портфеле — 36 объектов. Успешно реализованы не только проекты в родной для компании Новосибирской области — в последние два года ГК «Расцветай» построил два жилых комплекса в Москве и Московской области.

Критерий 2. Соблюдение сроков сдачи домов, заявленных параметров проекта.

Как ранее отмечали аналитики Sberbank CIB Investment Reasearch, при выборе застройщика наибольшее значение для людей имеет соблюдение заявленных сроков строительства и соответствие построенных объектов заявленных на стадии строительства характеристикам.

Сдача домов вовремя — тот параметр, который потенциальные покупатели могут проверить самостоятельно, например в рейтинге ЕРЗ.РФ, где отслеживается в первую очередь соблюдение сроков сдачи домов относительно обещанных. ГК «Расцветай» стабильно имеет самый высокий балл из возможных за ввод домов. Большинство проектов компании введено в эксплуатацию досрочно.

— Если девелопер реализует свой проект в рамках заявленного объема, сроков, бюджета и качества, то это свидетельствует о высоком уровне организации строительства, его опыте и, как следствие, надежности, — комментируют в пресс-службе Сбербанка. — Отклонение по любой из перечисленных переменных вызывает опасения, сомнения как со стороны банка, так и покупателей недвижимости.

Евгений Трибунский, руководитель агентства недвижимости «НМаркет.ПРО»:

— Сильная сторона проектов ГК «Расцветай» — соблюдение сроков сдачи и качество строительства. Застройщик никогда не экономит на мелочах, зачастую уровень качества исполнения превосходит ожидания покупателей. Важно внимание к деталям, застройщик не экономит там, где мог бы.

Критерий 3. Объем земельного банка и тип права на участки.

Большой земельный банк в собственности — показатель больших планов застройщика на будущее, его основательности. Право собственности на землю расширяет горизонты принятия решений по срокам реализации проектов, отмечает Татьяна Школьная. Также сформированный крупный земельный банк — актив застройщика, его средства, вложенные в перспективные земельные участки.

ГК «Расцветай» обладает одним из самых объемных земельных банков в Новосибирске. В активе — участки под комплексное освоение и новые проекты, при этом в сферу интересов застройщика входят и другие привлекательные регионы России: Москва и Московская область.

Критерий 4. Доверие финансовых учреждений и устойчивость компании.

В Сбербанке пояснили, что отсутствие собственных средств у компании может привести к недостаточной финансовой устойчивости при ухудшении макроэкономической ситуации, а также ограничить возможность привлечения проектного финансирования по проектам с низкой рентабельностью.

Наполненность эскроу-счетов — это одна из ключевых метрик для банка, предоставившего проектное финансирование, поскольку данные средства являются источниками возврата кредита.

— Оценка рисков банками — в принципе многофакторный процесс, ее осуществляют банковские сотрудники — андеррайтеры, — рассуждает глава портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — Если банк приступил к кредитованию проекта, значит, заключение андеррайтеров положительное.

Высокий уровень надежности ГК «Расцветай» как застройщика подтверждает доверие ведущих банков, которые выделяют многомиллиардное финансирование на проекты компании. «Расцветай» кредитуют ДОМ.РФ и Сбербанк. У застройщика большая линейка ипотечных партнеров, есть предложения по субсидированным программам ипотеки.

Критерий 5. Доверие партнеров и клиентов.

Если застройщику доверяют как профессионалы рынка — агентства недвижимости и риэлторы, так и обычные покупатели, значит, надежность компании проверили тысячи новосибирцев.

С группой компаний «Расцветай» работают более 200 агентств недвижимости, среди которых признанные лидеры рынка: АН «Жилфонд», «Этажи», «Центральное агентство недвижимости».

Григорий Якобсон, брокер агентства недвижимости «Жилфонд», отмечает, что за пятилетнее время работы на рынке застройщик хорошо себя проявил.

— У «Расцветай» репутация надежной компании: передача объектов всегда происходит вовремя, — говорит эксперт. — Застройщик тщательно прорабатывает свои проекты, выбирает хорошие локации и соответствует своему ценовому диапазону.

По данным аналитиков ГК «Расцветай», около 30% всех покупателей совершают повторные покупки, приобретая квартиры для детей, родителей, советуя объекты компании друзьям и родственникам.

Дмитрий Жуков, руководитель департамента новостроек компании «Этажи», уверен, что важным критерием успеха застройщика является соблюдение сроков строительства и соблюдение заявленного проекта. ГК «Расцветай» зарекомендовала себя уже традиционно высокими темпами строительства и качеством своих домов.