Ирина Гущина: Мастер-план как инструмент успеха девелопера

Что такое КРТ?

— Ирина, федеральный закон об изменениях в Градостроительном кодексе в целях обеспечения КРТ принят в 2020 году. Можно ли сейчас уже дать оценку этому процессу?

— Закон об изменениях в градостроительный кодекс — это новый виток в развитии строительства и модернизации городских пространств. Он принципиально меняет подходы к градостроительной деятельности и решает сразу две важнейшие задачи: обновляется территория города и параллельно за счет частных инвестиций создается социальная инфраструктура, а вместе с ней и новые рабочие места. В условиях дефицита земельных участков на территории крупных городов это особенно актуально.

В Москве КРТ активно развивается уже 2 года и сегодня является главным инструментом получения технико-экономических показателей на строительство объектов. Там под реорганизацию выведены бывшие промзоны, где располагаются заброшенные предприятия со складскими помещениями и другие неэффективно используемые земли. В Новосибирске этот процесс пока только начинается.

— В зону КРТ может попасть любой участок?

— Согласно Градостроительному кодексу главной целью КРТ является борьба с «депрессивными» городскими территориями. К ним относят, например, неиспользуемые или неэффективно используемые территории, земельные участки с самовольными постройками, аварийными объектами недвижимости, а также объектами недвижимости, снос или реконструкция которых планируются на основании адресных программ.

В Новосибирске определением зон под комплексное развитие территорий занимается город. По информации департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, по актуализированному генплану под КРТ определены 170 территорий общей площадью около 1600 га, расположенных в разных районах города. А договоры по жилой застройке заключены пока только на 3 территории.

Мастер-план — помощник девелопера

— Расскажите подробнее о мастер-плане. Чем он отличается от генплана? И кому нужен?

— Генплан — это подробный, директивный документ территории для профессионалов. Он служит основой для разработки мастер-плана. В нем отражается зонирование и расположение объектов социальной и деловой инфраструктуры, улично-дорожная сеть, словом, все то, что должно располагаться на участке в соответствии с нормами градостроительства. Наша задача на стадии генплана ― оценить имеющиеся ресурсы и проблематику территории, потребности бизнеса и жителей и воплотить идею в соответствии с имеющимися стандартами, формируя комфортную городскую среду. Мастер-план — это документ, который дает общее представление о территории и позволяет наглядно определить, что на ней может появиться с учетом ограничений, зон с особыми условиями использования. И несмотря на то, что на сегодняшний день само понятие «мастер-план» в градостроительном законодательстве отсутствует, требования к нему постоянно растут. Важная отличительная черта мастер-плана — большой объем наглядной информации. В нем много карт, схем и других средств визуализации, которые делают документ понятным и универсальным инструментом городского планирования. Поэтому можно с уверенностью сказать, что мастер-план нужен всем, кто заинтересован в развитии города.

— С чего вы начинаете работу над мастер-планом?

— Над мастер-планом работает целая команда профессионалов. В первую очередь это архитектор, инженер, дизайнер, проектировщик, аналитик. Работа начинается с анализа участка и прилегающей к нему инфраструктуры (SWOT и PESTEL-анализы территории), оценки ее значимости и функций в рамках города, планов по развитию. Например, смотрим, каких социальных и общественных объектов нет поблизости, чтобы, во-первых, не повторяться, а во-вторых, наполнить общественное пространство теми объектами, которых не хватает на территории. В этом смысле КРТ помогает «выровнять» наполненность объектами дошкольного и школьного образования, спортивными объектами, медицинскими учреждениями в масштабах микрорайона или района. Кроме того, дается оценка по развитию инженерной и транспортной инфраструктуры, учитываются градостроительные и культурно-исторические ограничения.

В мастер-плане предлагаются разные варианты развития территории, выбирается наиболее предпочтительный вариант и формируется концепция, определяются основные планировочные решения территории, ключевые объекты, системы (градостроительные узлы) и их функции. Далее разрабатывается транспортная и инфраструктурная схемы, определяется организационно-правовой порядок реализации проекта, рассчитывается социально-экономический эффект.

Таким образом, на этапе генплана мы понимаем, где будут располагаться здания, какова будет их этажность, какова будет плотность застройки. А на этапе разработки мастер-плана появляется объемно-пространственная композиция и архитектурная составляющая. Создается 3D-визуализация, которая наглядно показывает, какими будут фасады, их колористика, рекреационные зоны. То есть идея развития территории получает визуальное оформление.

Бюджетная эффективность проекта

— Можно ли заранее просчитать, какой проект будет прибыльным и почему? Какова формула прибыльного проекта?

— Одной из целей КРТ является привлечение внебюджетных источников финансирования, и девелоперу необходимы гарантии и точный расчет. Сделать проект прибыльным, выдержав соотношение жилых и социальных площадей, — один из камней преткновения, которые останавливают девелопера в вопросе комплексного развития территорий. Это большая комплексная работа. Наша задача — учесть массу нюансов: от сценария жизни на территории, что планируется к освоению, до прогнозирования рынка. Это позволит заложить правильную финансовую модель и сделать проект экономически выгодным. Мастер-план за счет комплексного подхода повышает бюджетную эффективность.

— А какие проблемы развития КРТ вы можете назвать?

— Чтобы говорить о проблемах развития КРТ в Новосибирске, надо запустить этот процесс и реализовать хотя бы один проект от начала и до конца. Тогда будет видно, как это работает и какие проблемы могут возникнуть. Новосибирская область, где территории с этим статусом определили в 2021 году, пока еще отрабатывает механизм действия КРТ на пилотных проектах.

Тренд на ближайшие годы

— На ваш взгляд, каковы перспективы КРТ?

— Переход к комплексному развитию территорий — это эволюционный процесс, движение строительной отрасли вперед: от точечной застройки и постройки жилых кварталов, не обремененных инфраструктурными объектами, к созданию современных и комфортных условий жизни, включая получение образования, воспитание детей, медицинское обслуживание и культурно-досуговую деятельность.

Перспективность этого подхода в том, что он объединяет интересы всех: общества в отношении требований к качеству жилья и доступности инфраструктуры, власти в части реновации территории города и застройщиков, для которых КРТ — это возможность реализовать современные, экономически успешные проекты. Уверена, что комплексное развитие городских территории станет определяющим трендом для отрасли в ближайшие годы.

— Повлияет на этот процесс Стратегия социально-экономического развития Сибири до 2035 года?

— Думаю, да. Этот основополагающий документ предусматривает развитие региона в восьми разных кластерах и предполагает создание более полумиллиона новых рабочих мест. Это должно стать стимулом для притока населения в регион, строительства нового комфортного жилья и улучшения инфраструктуры городов. А это и есть основные цели КРТ.

Фото предоставлено ООО «Бусы»

Марина Санькова

Recent Posts

Новосибирским домохозяйкам планируют выплачивать прожиточный минимум

Получать выплату смогут граждане РФ, занимающиеся исключительно домашним хозяйством

16 часов ago

Число предпринимателей-банкротов за год в Сибири выросло на 14%

Эксперты прогнозируют, что в 2025 году динамика ускорится, так как кредиторы начнут взыскивать отложенные долги

17 часов ago

Работодатели Новосибирска следят за сотрудниками в офисах через камеры

Часть горожан считают такой контроль вторжением в личное пространство, часть — помощью в спорных ситуациях

18 часов ago

Интерес к новостройкам в Новосибирске вырос на 23%

Цены немного снизились, но эксперты считают, что это ненадолго

19 часов ago