Ирина Гущина: Мастер-план как инструмент успеха девелопера

Что такое КРТ?

— Ирина, федеральный закон об изменениях в Градостроительном кодексе в целях обеспечения КРТ принят в 2020 году. Можно ли сейчас уже дать оценку этому процессу?

— Закон об изменениях в градостроительный кодекс — это новый виток в развитии строительства и модернизации городских пространств. Он принципиально меняет подходы к градостроительной деятельности и решает сразу две важнейшие задачи: обновляется территория города и параллельно за счет частных инвестиций создается социальная инфраструктура, а вместе с ней и новые рабочие места. В условиях дефицита земельных участков на территории крупных городов это особенно актуально.

В Москве КРТ активно развивается уже 2 года и сегодня является главным инструментом получения технико-экономических показателей на строительство объектов. Там под реорганизацию выведены бывшие промзоны, где располагаются заброшенные предприятия со складскими помещениями и другие неэффективно используемые земли. В Новосибирске этот процесс пока только начинается.

— В зону КРТ может попасть любой участок?

— Согласно Градостроительному кодексу главной целью КРТ является борьба с «депрессивными» городскими территориями. К ним относят, например, неиспользуемые или неэффективно используемые территории, земельные участки с самовольными постройками, аварийными объектами недвижимости, а также объектами недвижимости, снос или реконструкция которых планируются на основании адресных программ.

В Новосибирске определением зон под комплексное развитие территорий занимается город. По информации департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, по актуализированному генплану под КРТ определены 170 территорий общей площадью около 1600 га, расположенных в разных районах города. А договоры по жилой застройке заключены пока только на 3 территории.

Мастер-план — помощник девелопера

— Расскажите подробнее о мастер-плане. Чем он отличается от генплана? И кому нужен?

— Генплан — это подробный, директивный документ территории для профессионалов. Он служит основой для разработки мастер-плана. В нем отражается зонирование и расположение объектов социальной и деловой инфраструктуры, улично-дорожная сеть, словом, все то, что должно располагаться на участке в соответствии с нормами градостроительства. Наша задача на стадии генплана ― оценить имеющиеся ресурсы и проблематику территории, потребности бизнеса и жителей и воплотить идею в соответствии с имеющимися стандартами, формируя комфортную городскую среду. Мастер-план — это документ, который дает общее представление о территории и позволяет наглядно определить, что на ней может появиться с учетом ограничений, зон с особыми условиями использования. И несмотря на то, что на сегодняшний день само понятие «мастер-план» в градостроительном законодательстве отсутствует, требования к нему постоянно растут. Важная отличительная черта мастер-плана — большой объем наглядной информации. В нем много карт, схем и других средств визуализации, которые делают документ понятным и универсальным инструментом городского планирования. Поэтому можно с уверенностью сказать, что мастер-план нужен всем, кто заинтересован в развитии города.

— С чего вы начинаете работу над мастер-планом?

— Над мастер-планом работает целая команда профессионалов. В первую очередь это архитектор, инженер, дизайнер, проектировщик, аналитик. Работа начинается с анализа участка и прилегающей к нему инфраструктуры (SWOT и PESTEL-анализы территории), оценки ее значимости и функций в рамках города, планов по развитию. Например, смотрим, каких социальных и общественных объектов нет поблизости, чтобы, во-первых, не повторяться, а во-вторых, наполнить общественное пространство теми объектами, которых не хватает на территории. В этом смысле КРТ помогает «выровнять» наполненность объектами дошкольного и школьного образования, спортивными объектами, медицинскими учреждениями в масштабах микрорайона или района. Кроме того, дается оценка по развитию инженерной и транспортной инфраструктуры, учитываются градостроительные и культурно-исторические ограничения.

В мастер-плане предлагаются разные варианты развития территории, выбирается наиболее предпочтительный вариант и формируется концепция, определяются основные планировочные решения территории, ключевые объекты, системы (градостроительные узлы) и их функции. Далее разрабатывается транспортная и инфраструктурная схемы, определяется организационно-правовой порядок реализации проекта, рассчитывается социально-экономический эффект.

Таким образом, на этапе генплана мы понимаем, где будут располагаться здания, какова будет их этажность, какова будет плотность застройки. А на этапе разработки мастер-плана появляется объемно-пространственная композиция и архитектурная составляющая. Создается 3D-визуализация, которая наглядно показывает, какими будут фасады, их колористика, рекреационные зоны. То есть идея развития территории получает визуальное оформление.

Бюджетная эффективность проекта

— Можно ли заранее просчитать, какой проект будет прибыльным и почему? Какова формула прибыльного проекта?

— Одной из целей КРТ является привлечение внебюджетных источников финансирования, и девелоперу необходимы гарантии и точный расчет. Сделать проект прибыльным, выдержав соотношение жилых и социальных площадей, — один из камней преткновения, которые останавливают девелопера в вопросе комплексного развития территорий. Это большая комплексная работа. Наша задача — учесть массу нюансов: от сценария жизни на территории, что планируется к освоению, до прогнозирования рынка. Это позволит заложить правильную финансовую модель и сделать проект экономически выгодным. Мастер-план за счет комплексного подхода повышает бюджетную эффективность.

— А какие проблемы развития КРТ вы можете назвать?

— Чтобы говорить о проблемах развития КРТ в Новосибирске, надо запустить этот процесс и реализовать хотя бы один проект от начала и до конца. Тогда будет видно, как это работает и какие проблемы могут возникнуть. Новосибирская область, где территории с этим статусом определили в 2021 году, пока еще отрабатывает механизм действия КРТ на пилотных проектах.

Тренд на ближайшие годы

— На ваш взгляд, каковы перспективы КРТ?

— Переход к комплексному развитию территорий — это эволюционный процесс, движение строительной отрасли вперед: от точечной застройки и постройки жилых кварталов, не обремененных инфраструктурными объектами, к созданию современных и комфортных условий жизни, включая получение образования, воспитание детей, медицинское обслуживание и культурно-досуговую деятельность.

Перспективность этого подхода в том, что он объединяет интересы всех: общества в отношении требований к качеству жилья и доступности инфраструктуры, власти в части реновации территории города и застройщиков, для которых КРТ — это возможность реализовать современные, экономически успешные проекты. Уверена, что комплексное развитие городских территории станет определяющим трендом для отрасли в ближайшие годы.

— Повлияет на этот процесс Стратегия социально-экономического развития Сибири до 2035 года?

— Думаю, да. Этот основополагающий документ предусматривает развитие региона в восьми разных кластерах и предполагает создание более полумиллиона новых рабочих мест. Это должно стать стимулом для притока населения в регион, строительства нового комфортного жилья и улучшения инфраструктуры городов. А это и есть основные цели КРТ.

Фото предоставлено ООО «Бусы»