«Никто не спорит — реформа отрасли назрела»

Больше плана

— Иван Иванович, сколько квадратных метров сдано в Новосибирской области в первом полугодии 2019 года? Какова динамика по сравнению с планом?

— В рамках нацпроекта по вводу жилья совместно с Минстроем РФ сформированы плановые для отрасли региона показатели до 2024 года. На 2019 год — это 1,65 млн кв. м. Отмечу, что мы взяли на себя достаточно повышенные обязательства, тем не менее в первом полугодии выполнили план на 109,2%.

Напомню, в первом квартале мы наблюдали очень интересную картину. Впервые в Новосибирской области застройщики ввели в эксплуатацию малоэтажного жилья и ИЖС больше, чем многоэтажного. Ситуация скорректировалась только по итогам полугодия. Примерно 54,6% (357 тысяч кв. м — 135% к аналогичному периоду прошлого года) сейчас занимает многоэтажка.

— Почему в первом квартале была такая ситуация? И с чем связана корректировка?

— Застройщики начали активно сдавать объекты в ожидании изменений законодательства. Чтобы получить аккредитацию по Постановлению Правительства РФ №480 от 22.04.2019 и право работать по старым правилам, им нужно выйти на установленный процентаж — 10% / 30% (Продано квартир по ДДУ/ готовность дома. — Ред.). Именно это подстегнуло рынок в последние 3 месяца: застройщики стремились либо «догнать» физические объемы до 30%, либо просто ввести дом в эксплуатацию. Им стало выгоднее побыстрее сдать объект. Ранее многие компании придерживали ввод домов в эксплуатацию, так как часть квартир была не продана, а это дополнительные налоги.

Если посмотреть по квартирографии, то здесь ситуация практически не изменилась. Львиную долю по-прежнему занимают однокомнатные квартиры и студии — 50-55%, немного вырос спрос на трехкомнатные и снизился на двухкомнатные.

Что касается материалов, то преобладают каркасники. На втором месте — панельное домостроение, на третьем — кирпичное.

— По вашим прогнозам, план в 1,6 млн кв. м на 2019 год в регионе будет выполнен? Вы сказали, что он завышен…

— Думаю, что выполним.

Отрасль лихорадит

— Можете оценить, какое влияние на рынок оказывают вступившие в действие корректировки в 214-ФЗ?

— В этот закон постоянно вносятся корректировки, при этом изменения носят глобальный, даже революционный характер, поэтому строительный комплекс лихорадит достаточно серьезно. Никто не спорит о том, что реформа отрасли назрела. Ее необходимо было делать уже давно, но, считаю, не так глобально и резко. Мы можем потерять достаточно серьезный локомотив экономики. Строительная отрасль — это же не только ввод жилья, но и значительное количество смежных предприятий: производителей строительных и инертных материалов, транспортных организаций, сетевых организаций, магазинов отделочных материалов и т.д.

— Оценивали ли вы мультипликативный эффект влияния 214-ФЗ на строительную отрасль региона и смежников?

— У нас в области около 30% работоспособного населения заняты на предприятиях строительного комплекса. Думаю, что всю проблематику изменений в законодательстве мы ощутим в 2020-2022 годах. Дело в том, что помимо этих реформ у нас идет снижение платежеспособного спроса населения, падает общий уровень жизни. Ипотечные программы, в том числе региональные, конечно, позволяют корректировать ситуацию. Но повышение ставки ЦБ, которое произошло полгода назад, нивелирует эффективность их действия. Те цифры, которые показывали банки по росту портфеля, — это перекредитовка. А фактически ипотека идет вниз.

— Может ли проблему сокращения спроса на рынке жилья в Новосибирске решить приход иногородних покупателей?

— Это очень хороший вектор развития отрасли. Новосибирск сегодня является серьезным логистическим узлом и центром притяжения людей не только из районов области, но и из ближайших регионов. Приток покупателей будет, и мы нацелены на то, чтобы в программу льготного ипотечного кредитования, которую мы запустили в 2019 году, привлечь не только средства областного бюджета, но и федеральные деньги. Напомню, недавно через нашего оператора АО «НОАИК» мы предложили населению два ипотечных продукта: один предусматривает снижение по ставке около 3% (Дает областной бюджет под гарантии Банка «Дом.РФ». — Ред.), второй — это ипотека без первоначального взноса. Они пользуются устойчивым спросом. Сейчас мы работаем над расширением категорий граждан, которые могли бы брать ипотеку в «НОАИК» на льготных условиях. На мой взгляд, именно поддержка платежеспособного спроса — приоритетный инструмент влияния власти на ситуацию в строительной отрасли в динамике. Точечная поддержка застройщиков или проектов — одноразовая мера, а нам нужно, чтобы заработала система в целом.

Нюансы перехода

— Эксперты рынка недвижимости отмечали резкий рост договоров ДДУ в первом полугодии 2019 года и тот факт, что на рынке появится много квартир, которые будут предлагаться по договорам переуступки. По вашим оценкам, здесь могут возникнуть проблемы?

— Риски будут обязательно, но вопрос — какие. Дело в том, что сейчас на контроле в Минстрое области находятся около 400 домов, которые строятся по договорам ДДУ. Из них, по нашим подсчетам, 80% попадают по критерии 10% / 30%, 10% / 15% или 10% / 6%. На сегодняшний день мы выдали около 130 заключений по 190 домам, то есть «закрыли» примерно половину проектов.

По моим оценкам, львиную долю сданного жилья в 2019 году мы получим по старым договорам долевого участия. Пару лет проекты с договорами ДДУ также будут занимать весомую долю. Напомню, Минстрой РФ поставил застройщикам «точку отсечения» — 1 октября. Это тот срок, когда застройщики могут «догнать» строительную готовность своих объектов до 30%. Именно поэтому большинство строительных компании резко увеличило количество договоров долевого участия для того, чтобы физикой «догнать» показатели до 1 октября и остаться в старых правилах.

— Единицы застройщиков решили работать по новым правилам. На ваш взгляд, с чем это связано?

— Сегодня у нас в регионе заключены всего 10 договоров проектного финансирования, 10 находятся в проработке. Из 395 домов! Со стороны банков работа по взаимодействию с застройщиками в переходный период проведена достаточно серьезная. Но есть много факторов, из-за которых компании стараются пока не идти в счета эскроу и проектное финансирование. К примеру, у многих застройщиков есть задолженность по арендной плате. Это непреодолимое условие для получения проектного финансирования. Есть вопросы с сетевыми организациями, не дотягивают до прописанных параметров физические объемы, выявляются расхождения по цене квадратного метра, возникают вопросы к репутации. В итоге они просто не попадают под критерии банков. Если учесть, что сейчас все риски в финансировании проектов принимают на себя кредитные организации, неудивительно, что они очень серьезно проверяют застройщиков. На примере одной из компаний мы протестировали процедуру получения проектного финансирования. При поддержке со всех сторон на это ушло 4 месяца! Было очень много спорных моментов, но в итоге и мы, и застройщик поняли, как нужно работать по-новому.

Решили подождать

— По вашему мнению, как может сократиться рынок?

— Если мы посмотрим первую десятку застройщиков региона с их объемами строительства, оборотки, уставным капиталом, то они уже работают по счетам эскроу с проектным финансированием. А вот у середнячков, которые строят 2-5 домов, в ближайшие 2-3 года могут быть большие проблемы. Есть риски, что отсеются около 25% компаний. Они не смогут работать по новым правилам и после того, как введут проекты в эксплуатацию, не смогут получить банковское финансирование. С одной стороны, это оздоровление рынка. С другой — нам нужно до 2024 года выполнить нацпроект по увеличению ввода жилья, а нынешняя реформа отрасли дает откат назад именно по объемам ввода. Задача разнополярная, и из-за этого решать ее сложно, но интересно.

Кстати, у Новосибирской области рисков невыполнения поставленных планов по сдаче жилья действительно немного. В предыдущие годы у нас был сформирован серьезный задел земельных участков, благодаря градостроительной политике: формированию генплана, проектов планировки, когда мы оставляли резервы для жилищного строительства. Только разрешений на строительство выдано на 6 млн кв. м, из них около 5,2 млн кв. м — «живой» задел. Кроме того, за прошедшие 5 лет проведена серьезная работа по подготовке дополнительных участков для комплексного развития, в том числе из федерального резерва. Это еще около 4 млн кв. м резерва.

— Есть ли интерес у застройщиков к новым проектам? Земельным участкам? В том числе тем, которые переданы региону из федеральной собственности?

— Они замерли, потому что им непонятны правила игры. С одной стороны, мы идем к ужесточению законодательства, к порядку. Но Минстрой РФ в последнее время постоянно и достаточно серьезно меняет вводные. Застройщики просто выжидают, чтобы понять, что будет дальше.

— Если учесть, что ввод дома с нуля занимает 1,2-2 года, можно ожидать, что в 2021-2022 годах будет просадка предложения?

— По всем комплексным площадкам жилье будет востребовано, в том числе за счет иногородних покупателей. Вопрос в темпах их освоения, сколько мы будем вводить ежегодно. Мы взяли очень высокую планку. То, что Новосибирская область вводит 1,8%–2% жилья от общероссийского показателя — это очень много. В пиковые годы мы занимали 6 место по вводу жилья в России, сейчас — 12. В Сибири мы первые. Я бы сказал, что речь идет не о провале, а о замедлении темпов и сокращении объемов ввода жилья.

— Земельный задел — это одно. А насколько эти участки готовы для освоения? Большую роль для старта проектов играет наличие необходимой инфраструктуры…

— Для развития территории (не только в рамках агломерации, но и по всей Новосибирской области) действительно очень серьезной проблемой является наличие сетевого хозяйства: вода, тепло, электричество, газ, дороги. Чтобы освоить только участки под комплексную застройку, необходимы инвестиции в размере 18-20 млрд рублей. Если сюда включить необходимую социальную инфраструктуру, то объем инвестиций увеличится еще на 10 млрд. Это достаточно большая проблема, которую сейчас все регионы ставят перед федеральным центром. У нас, к примеру, сделаны заявки во все федеральные программы: по развитию сетей, дорог, детсадов, школ, спортивных объектов. Но если часть программ по Минобразованию (школы, детсады, ясли) нацелены на количество мест или уход от второй смены, то все программы по линии Минстроя РФ — на жилищное строительство, они привязаны к вводу жилья. Если мы строим детский сад или школу на площадке комплексного освоения, то отчитываемся не местами, а квадратными метрами введенного жилья. Так федеральный центр пытается простимулировать регионы, чтобы мы стимулировали строительство жилья. Тогда нам дадут федеральные деньги для строительства социальной и прочей инфраструктуры.

— Реализация проектов комплексной застройки сейчас, в целом, оправданна или рискованна?

— С точки зрения ввода домов — оправданна. Ранее были проблематичные элементы в части отставания ввода в эксплуатацию социальной и транспортной инфраструктуры, но сейчас мы эту ситуацию выравниваем. Немногие регионы в РФ могут похвастаться такими темпами сдачи социальных объектов за последние 10 лет, как Новосибирская область. Мы ввели значительное количество школ и детсадов, объемы федеральной поддержки только по программе «Образование» уже составили около 5 млрд рублей, не считая финансирования областного бюджета.

— Кстати, о ресурсных организациях. Готовы ли они работать с застройщиками в новых условиях? По проектному финансированию очень жесткие сроки строительства объекта…

— Подключение любого объекта к инфраструктуре состоит из двух частей: это оплата технологического присоединения и, собственно, физический объем. Зачастую все ТУ, которые сетевые организации выдают строителям, сопряжены с инвестпрограммами самих сетевиков. Для того чтобы подключить дом, нужно не просто сделать короткие сети, но и магистральную линию, РП, ТП. Это «зашито» в инвестсоставляющую. Но в силу того, что инвестпрограммы сетевых организаций тоже не наполнены деньгами — у них достаточно «длинные плечи» по выполнению обязательств. Тут возникает проблема. Застройщик выполняет свою часть — внутриплощадочные сети, все остальное должна сделать сетевая организация за ту плату, что он внес. Но в конце нужно построить ТП. Если к сроку оно не готово, то все сети пришли в никуда.

Это еще одна причина, по которой застройщики не спешат переходить на проектное финансирование.

С долгостроями пока непонятно

— Решен ли вопрос о том, что будет с долгостроями? Ранее сообщалось, что во всех регионах для решения этой проблемы будут создаваться специализированные фонды.

— Сегодня по каждому региону по поручению президента РФ составлены «дорожные карты» для решения проблемы долгостроев. У нас они расписаны по 58 домам. Часть мы будем достраивать — механизмы для этого уже понятны, в части объектов доли граждан будут выкупаться, так как целесообразность достройки объектов отсутствует. Проблема, как всегда, в деньгах. Сейчас остались самые тяжелые долгострои, на завершение которых необходимо около 13-15 млрд рублей.

Методы поддержки таких проектов, разработанных в Новосибирской области в качестве пилотных, были высоко оценены в Минстрое РФ. Ни один регион не выделяет столько средств на достройку — у них нет необходимых для этого юридических механизмов. Тем не менее надеемся, что федеральный центр услышал регионы: самостоятельно (даже с помощью имеющихся эффективных механизмов) достроить такое количество домов в указанные президентом РФ сроки (до 2022 года) регионы не смогут. Нам в любом случае необходима поддержка.

— О какой поддержке может идти речь?

— Сначала была идея оказывать эту поддержку через федеральный фонд. Потом Министерство строительства РФ разработало четкое предписание о создании в регионах профильных фондов, которые, по идее, должны будут наполняться из двух бюджетов: регионального и федерального. Как это будет сделано — пока не понимает никто. Деньги достаточно серьезные, а сроки достаточно сжатые. Если решение будет принято в течение 2020 года, то ввести имеющиеся долгострои к 2022 году будет очень сложно. Стабильные застройщики, у которых есть деньги, смогут, конечно, завершить эти проекты за 2 года, но для этого им нужно четко понимать, что государственные деньги на долгострои тоже есть.

Областных денег для получения должного эффекта недостаточно. А ресурс для МИПов в Новосибирске уже небольшой, именно поэтому мы запросили федеральные земли. Но с этими земельными участками достаточно много работы по изменению градостроительной документации, инвентаризации земель, подготовке проектов планировки, подведению сетей. Так что земля вроде бы и есть, но она не востребована застройщиками, так как требует серьезных стартовых вливаний.

Новые тренды

— Наблюдаете ли вы появление на строительном рынке региона новых тенденций? Если да, то каких?

— Каждый застройщик сохраняет свой бизнес как может, поэтому рынок насыщен и разнообразен. Есть ряд застройщиков, выходящих из-под надзора, успешно строя блокированное малоэтажное жилье — до 1,5 тысячи кв. м. Есть ИЖС, которому сейчас даны максимальные преференции, где не требуется никаких разрешений на возведение объекта. Есть сегмент серьезных застройщиков, уходящих в многоэтажное жилье. Но именно этот сегмент будет потихоньку таять. Как я уже говорил, земельный ресурс в Новосибирске практически исчерпан. Уходить вверх, как во многих европейских городах, мы не сможем. Генплан Новосибирска сейчас достаточно сбалансирован. Думаю, что сейчас нам придется делать акценты на комфортном проживании: парки, скверы, прогулочные зоны. Уже сегодня снижение платежеспособного спроса на 40%, а то и больше, привело к тому, что застройщики все активнее уходят в проекты, связанные с благоустройством, пытаются заманить покупателей интересными «фишками», архитектурными решениями.

Сейчас мы видим формирование новой хорошей тенденции. Нас наконец-то услышал федеральный центр в части изменения нормативной документации по строительству социальных объектов. Если в новых микрорайонах комплексной застройки участки под социальные объекты резервировались сразу по нормативам, то при существующей застройке в центральной части города мы не могли реконструировать школу с увеличением количества мест. Проект не проходил по размерам земельного участка. Сейчас мы участвуем в разработке изменений в СанПиНы, СП, пожарные нормативы, Градостроительный кодекс и т.д. Если рабочая группа при Госсовете, которую возглавляет губернатор Новосибирской области Андрей Травников, отработает все необходимые документы до 1 октября 2019 года, то, возможно, с 2020 года мы сможем заходить не только на капремонт старых объектов, но и на их реконструкцию с увеличением площадей, мест, уходом от второй смены и т. д!

Еще одна интересная тенденция — изменение ценообразования в строительстве. Сейчас во многих регионах на конкурсные процедуры по выбору подрядчика на строительство социальных, инфраструктурных объектов не заявляется ни одного участника. Застройщики прямо говорят: цена строительства отстала от реальной на несколько лет! Резкое удорожание строительных материалов привело к серьезному разрыву расчетных и реальных показателей. В рамках трех пилотных регионов — Кемерово, Томск и Новосибирск — по поручению Минстроя РФ были проработаны индексы для устранения разницы между сметной и фактической стоимостью объектов. В Новосибирске мы протестировали индексы по стройматериалам, по зарплате, машинам и механизмам. К сентябрю планируем передать всю информацию в федеральный центр. Возможно, с 2020 года нам удастся добиться изменения индексов.

В юридическом плане можно отметить слияние строительных организаций. Уже сейчас есть несколько примеров, когда маленькие компании объединяются в большую или переходят «под крыло» более сильного игрока.

Не исключаю, в целом, что спад ввода домов в эксплуатацию в Новосибирске все-таки будет. Для нас главное, чтобы это не привело к появлению дополнительных проблемных объектов и обманутых дольщиков. Над решением этой задачи в правительстве области сейчас работает межведомственная группа, куда входят представители Госстройнадзора, силовых структур. Мы внимательно изучаем всех застройщиков, отслеживаем их деятельность на объектах.

— Отмечаете ли вы смену игроков-лидеров? Усиление роли инорегиональных компаний?

— Все организации из европейской части России, по моему мнению, достаточно слабо знают рынок Новосибирска. Если они к нам и заходят, то через местные компании, которые знают специфику ценообразования и себестоимости. Гораздо более успешными интервентами являются компании из Кемерово, Барнаула и Томска. Специфика Новосибирска в том, что он является научным городом и на науку у нас завязаны многие процессы, в том числе в строительстве. В этом ключе будет идти и реализация проекта «Академгородок 2.0».

Что касается списка игроков- лидеров, то не думаю, что тут произойдут какие-то серьезные корректировки: ГК «Стрижи», «Брусника. Сибакадемстрой», ООО СК «Вира-Строй», ООО «Энергомонтаж», ГК «КПД-Газстрой», ГК «Сибирь», ГК «Инвест Строй». Кстати, в первую двадцатку у нас входят и инорегиональные игроки, которые зашли к нам достаточно плотно, и не сказать, что они проигрывают новосибирским застройщикам в каких-то элементах. По итогам 2018 года средняя доля инорегиональных компаний в общем объеме ввода составила около 10%. Речь идет об ОАО «Томская домостроительная компания» — ЖК «Аквамарин», ООО «СДС-Строй» — ЖК «Венеция», ООО Специализированный застройщик «СОЮЗ-ИНВЕСТ» — ЖК «Олимпийский», ЖК «На Герцена». По нашим оценкам, доля этих компаний на новосибирском строительном рынке будет расти, что, с точки зрения, конкуренции неплохо.

Точки роста

— Вы говорили о возможном проседании строительной отрасли региона. Могут ли нивелировать этот процесс крупные проекты, реализация которых начинается в области? Те же застройщики, производители стройматериалов могут переключиться на них с жилищного строительства.

— Если взять все крупные проекты, которые у нас сейчас есть в регионе: ЛДС, строительство перинатального центра, волейбольного центра, четвертого моста через Обь, «Академгородка 2.0», то некоторое перераспределение действительно возможно. Строители подразделяются на «кланы» жилищников, социальщиков, смешанные компании. Деньги в жилищном строительстве «короткие», а по всем федеральным проектам достаточно «длинные». Как выстроится этот баланс — покажет время. Какой-то сегмент жилищного строительства мы однозначно потеряем. А насколько он трансформируется в социальный сегмент — лично для меня пока вопрос.

— Хватит ли мощностей в области для того, чтобы закрыть все крупные стройки?

— Думаю, что не просто хватит. База в регионе такова, что мы можем не только реализовывать все анонсированные проекты, но и закрывать соседние регионы. У нас в области производится практически полный спектр строительных материалов. В регионе нет только своего производства стекла и есть вопросы с утеплителем. Сегодня мы экспортируем около 30% стройматериалов. Основной рынок сбыта продукции — Казахстан.

Что касается рабочих рук, производственных мощностей и т.д. Из-за проседания строительного рынка большинство крупных заводов области сейчас стоят недозагруженными. При этом, благодаря мерам поддержки для производителей, в том числе стройматериалов, в регионе сформированы серьезные предпосылки для привлечения новых инвестиций. К нам приезжают компании из других регионов, которые планируют реализовывать профильные проекты.

Думаю, что производственники перегруппируются моментально, задействуют простаивающие мощности.

— Будет ли Минстрой региона отслеживать распределение заказов по субподрядчикам при реализации крупных проектов? Чтобы заказы не уходили инорегиональным компаниям?

— 44-ФЗ, безусловно, подразумевает конкурсные процедуры, и жестко регулировать эту ситуацию невозможно. Но есть нюанс. У нас в Минстрое создан отдел, который всю эту информацию анализирует. У губернатора области серьезная позиция: он нацеливает всех на то, чтобы сначала задействовать в проектах региональных строителей, а потом крупных федеральных игроков. Если в проект сразу приходит крупный инорегиональный игрок (как, например, по ЛДС), то мы ему готовим перечень профильных организаций, работающих на территории области — и им уходит львиная доля подрядов. Мы отслеживаем этот момент по всем крупным проектам.

Подготовила Юлия Данилова. Фото автора.