Новые правила работы застройщиков

Руководитель практики «Юридическое сопровождение строительных проектов», партнер юридического партнерства «Курсив» Юлия Макаренко анализирует, по каким правилам игры застройщики приступили к работе на рынке с 1 июля и как это скажется на дольщиках.

— Летом прошлого года был принят Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внес радикальные изменения в регулирование отношений между застройщиками и участниками долевого строительства.

Закон ввел жесткие требования как к самим компаниям-застройщикам, так и к процедуре финансирования строительства за счет средств дольщиков. В профессиональной среде его называли «похоронным».

Единственный плюс нового закона для застройщиков заключался в том, что основные его положения вступали в действие постепенно: предполагалось, что новые правила будут применяться только к тем проектам, по которым разрешение на строительство будет выдано после 1 июля 2018 года. У застройщиков был год, чтобы подготовиться к изменениям.

Вполне понятно, что большинству игроков хотелось жить по старым правилам. Силы компаний, которые планировали оставаться на рынке еще несколько лет, были направлены на получение максимально возможного количества разрешений на строительство. Застройщики предполагали, что смогут отработать на них как минимум до 2020-2023 года.

Однако осенью 2017 года президент РФ поручил ввести принципиально новую систему финансирования долевого строительства и ужесточить ответственность бенефициаров компаний-застройщиков перед участниками долевого строительства в кратчайшие сроки.

С целью исполнения данного поручения был принят №175-ФЗ, который внес изменения в еще не вступившие в силу поправки, введенные №218-ФЗ.

Как изменились условия игры с 1 июля?

Начну с положительных моментов. Для застройщиков, получающих разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, введены некоторые послабления по сравнению с первоначальными нормами №218-ФЗ:

— Расширены возможности застройщика по количеству возводимых объектов: принцип «один застройщик (юридическое лицо) — одно разрешение на строительство — один земельный участок» заменен на принцип «один застройщик — один жилой комплекс». Он работает только в пределах одного жилищного комплекса. По каждому разрешению на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет.

В случае если компания до 1 июля заключила несколько договоров по строительству разных комплексов, но еще не успела получить разрешения на их строительство, она может передать обязательства по таким договорам обществам, входящим с ней в одну группу.

— Введена дополнительная возможность подтверждения финансирования строительства: вместо предоставления сведений с банковского счета, подтверждающих наличие денежных средств у застройщика в размере 10% от стоимости строительства, компания может предоставить заключенный с уполномоченным банком кредитный договор, по которому банк финансирует строительство в объеме не менее 40% от его стоимости. Кроме того, застройщикам разрешили получать целевые займы от материнской компании на сумму до 20% от стоимости строительства под лимитированную процентную ставку (не выше 2% по сравнению с ключевой ставкой ЦБ).

— Уточнены требования по запретам на наличие обязательств застройщика перед третьими лицами и на ведение иной деятельности: уточнен размер недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ, который блокирует деятельность застройщика. Размер таких обязательств на последнюю отчетную дату должен быть равен или превышать 300 тысяч рублей (совокупный размер требований к должнику – юридическому лицу, минимально необходимый для возбуждения производства по делу о банкротстве). Этот запрет не действует в период обжалования компанией начисленной недоимки. Застройщик может иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства, осуществлять иную деятельность в отношении ранее построенных объектов (продажа, аренда и содержание).

— Максимально привлекательной для застройщика сделана схема использования счетов эскроу: если застройщик использует счета, то к нему не применяются практически никакие ограничительные меры, введенные законом. Компания не должна отчислять взносы в компенсационный фонд и соблюдать требования о банковском сопровождении. Законом установлено, что на средства, находящиеся на счетах эскроу, не начисляются проценты, но вознаграждение банку за обслуживание таких счетов также не выплачивается. Лояльность объясняется тем, что застройщик может получить доступ к этим денежным средствам только после ввода в эксплуатацию дома и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства. При этом застройщик должен вести строительство либо полностью на свои денежные средства, либо на кредит, предоставленный банком.

До 1 июля 2019 года выбор схемы привлечения денежных средств по счетам эскроу осуществляется по желанию застройщика. В проектах, по которым первый договор долевого участия будет заключен после 1 июля 2019 года, расчеты могут осуществляться только по счетам эскроу.

На этом с плюсами все…

«Закручивают гайки»

Остальные нововведения только ужесточают и так достаточно суровые требования к застройщикам. Остановлюсь на наиболее значимых:

— Вводится обязательное банковское сопровождение деятельности всех застройщиков, включая тех, которые успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Несмотря на то, что большинство поправок касаются деятельности застройщиков по реализации проектов, разрешение на строительство по которым было выдано после 1 июля, нормы о банковском сопровождении, за некоторыми исключениями, применили ко всем застройщикам.

Так, застройщики, которые получили разрешение на строительство до 1 июля этого года, обязаны не позднее 1 сентября открыть специальные расчетные счета в уполномоченном банке и принимать денежные средства дольщиков только на них. По такому расчетному счету не допускается совершение операций, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков и со строительством дома. В том числе запрещено: предоставление ссуд, займов; покупка и оплата ценных бумаг (за исключением оплаты выпускаемых им акций); участие в уставных капиталах организаций, за исключением создания дочерних компаний-застройщиков.

Ограничения по банковским операциям не распространяются на обязательства таких застройщиков, возникшие до 1 июля 2018 года. С учетом данных исключений, новые поправки не должны заблокировать деятельность застройщиков, не планировавших переход на банковское сопровождение в такие сжатые сроки.

Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля, попадают под полное банковское сопровождение. Уполномоченный банк осуществляет контроль за расходованием денег дольщиков и вправе не проводить операции, если их основание не подтверждено застройщиком либо если эти операции не попадают под целевое использование. Банк также будет контролировать расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10%).

Новые нормы устанавливают ограничения по срокам рассмотрения документов: уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения или, в целях дополнительной проверки, может приостановить исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней.

Таким образом, необоснованных задержек в проведении платежей, которых боятся сейчас застройщики, быть не должно.

Главным остается вопрос — успеют ли банки до 1 сентября качественно подготовиться к проверке операций застройщиков (в первую очередь в части проверки актов выполненных работ и иной специфической документации, на основании которой застройщики осуществляют платежи).

О том, как будет работать данное правило «на деле», мы сможет судить к концу году.

— Ужесточена ответственность бенефициаров застройщика: по новому закону бенефициаром признается лицо, которое прямо или косвенно имеет в капитале застройщика более 5% (ранее предполагалось, что доля участия должна составлять более 25%). Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации. В случае причинения убытков участникам долевого строительства, бенефициарный владелец, имеющий фактическую возможность определять действия застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по его вине гражданам – участникам долевого строительства.

В случае если дольщик подаст заявление о привлечении к ответственности бенефициара, суд должен исследовать обстоятельства того, влиял или нет на решения общества такой участник и был ли виновным в причиненных дольщикам убытках. Одного статуса «пятипроцентного владельца» для привлечения к ответственности, по моему мнению, недостаточно.

— Увеличены сроки «репутационных потерь»: руководителем, бенефициаром и главным бухгалтером застройщика не могут быть лица, которые менее 5 лет (ранее менее 3 лет) назад руководили юрлицом, признанным банкротом. Бенефициаром компании также не может быть лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации, владело более 5% акций (долей) застройщика, признанного несостоятельным. Эти требования обязательны для всех застройщиков, поэтому компаниям рекомендуется осуществить проверку своих документов на соответствие требованиям законодательства.

— С 01 июля практически исключена возможность привлечения денежных средств по жилищным сертификатам и жилищными кооперативами. Привлечение денежных средств дольщиков на строительство домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается по жилищным сертификатам, если размещение таких жилищных сертификатов начато до 1 июля 2018 года, а жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами — если они были созданы до 1 июля 2018 года.

Созданные после 1 июля жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства только в двух случаях:

— в случае достройки дома при банкротстве застройщика;

— в случае ведения строительства на земельном участке, безвозмездно предоставленным из муниципальной или государственной собственности.

В сухом остатке

На мой взгляд, в ближайшие 3-5 лет новые правила игры на строительном рынке должны привести к полному замещению финансирования объектов за счет личных средств дольщиков на проектное финансирование банков и работу с гражданами через счета эскроу.

Новости с заголовками «об отмене долевого строительства с 1 июля 2019 года» на самом деле сообщают не об исчезновении договора ДДУ, а об обязательном проведении расчетов через счета эскроу по всем проектам, открытым во второй половине будущего года. На это необходимо обратить особое внимание всем компаниям, которые планируют оставаться на рынке. Полагаю, что в будущем преимущество будет у застройщиков, которые уже сейчас, в добровольном порядке, начнут применять новую схему финансирования. Первым (весной 2018 года) данную схему реализовала девелоперская компания «Брусника» (в Новосибирске работает под брендом «Сибакадемстрой») при строительстве новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. Время покажет, как быстро перестроятся остальные застройщики.

Фото: из личных архивов