По факту застройщики частично утратили контроль над процессом формирования стоимости квадратного метра

— Строительный рынок РФ уже практически полностью перешел на работу по эскроу-счетам. По факту можно констатировать, что сегодня значительный объем жилья строится за счет банковского капитала, то есть застройщики отдельными процессами строительства объективно управляют совместно с банками. Банки на этапе согласования проектной модели фиксируют ее ключевые показатели и далее достаточно жестко контролируют отклонения от  утвержденных показателей. При этом стоит отметить, что банками накоплен достаточно большой объем внутренней экспертизы в строительном рынке. Ставка по привлеченному капиталу задается банком на основании ключевой; расходы на строительство и соответствие цены квадратного метра контролируются экспертами банка согласно утвержденной модели. Дешевле той цены, которая согласована застройщиком и банком в утвержденной модели, застройщик продавать квадратный метр не может, для этого необходимы веские основания.

Способность застройщика принимать решения, ухудшающие утвержденную модель (а именно — снижать стоимость продаж или принимать решения, ухудшающие себестоимость), стала ограничена, при условии, конечно, строительства с привлечением банковского капитала.

Рынок получил большое преимущество в виде отсутствия обманутых дольщиков за счет вовлечения в процесс строительства банковских структур и эскроу-счетов, но способность застройщиков управлять стоимостью квадратного метра (в сторону понижения) теперь ограничена проектными решениями и соответствием утвержденной модели.

Будет ли в сложившейся ситуации с ростом цен, высокой инфляцией, дорогими кредитами строительный рынок строить? Будет. Если стройка остановится или снизится по объемам даже наполовину, то это будет экономический коллапс. Да, сейчас пока не хватает экспертизы для принятия каких-то решений, компании ищут ответы на свои вопросы, у кого-то будет кризис, но адекватные решения по поддержке отрасли должны быть приняты на государственном уровне. Ставка проектного финансирования под 15% при нынешнем уровне инфляции выглядит приемлемо, но посмотрим, как это предложение будет работать на практике. Кредиты под 25%, которые сейчас предлагают банки, являются «золотыми», и я не представляю, по какой цене нужно продавать квадратный метр, чтобы «отработать» эти заемные ресурсы.

На мой взгляд, ключевой проблемой для отрасли в частности и для экономики в целом в ближайшей перспективе будет спрос со стороны потребителей. С одной стороны, зарплаты населения не будут расти, а платежи за продукты и другие необходимые траты гарантированно вырастут. Что при этом будет с дешевым сегментом жилья — прогнозировать сложно. Себестоимость квадратного метра по многим объектам в текущих реалиях снизить практически невозможно, так что часть проектов и компаний, работающих в этих сегментах, будут отложены или примут решения об уходе с рынка. Спрос на жилье среднего и дорогого сегмента, скорее всего, сохранится.

По материалам выступления на круглом столе о ситуации на рынке складской недвижимости Новосибирска.