Пробелы в законодательстве глазами риелторов

О том, какие поправки в законодательство хочет внести Новосибирская ассоциация риэлтеров, чтобы защитить права несовершеннолетних детей и добросовестных покупателей, журналисту Infopro54.ru рассказал её президент Александр Чернокульский.

 — Александр Викторович, поясните, пожалуйста, какие сложности сейчас возникают при осуществлении сделок?

— Допустим, вы купили квартиру в ипотеку, осталось выплатить тысяч 300 — родился второй ребёнок. Вы погашаете оставшийся кредит с помощью материнского капитала, чтобы квартиру продать и купить другую, побольше. Если следовать букве закона, после гашения ипотеки вы должны выделить детям доли, сходить в органы опеки, получить разрешение на продажу и, соответственно, уже в новой квартире выделять доли. Большинство сознательных граждан не хотят этой волокиты, чтобы по инстанциям не ходить, и выделяют доли уже в новой квартире.

Формально это нарушение закона, но есть и здравый смысл: зачем выделять доли в квартире, которая продаётся, если можно выделить сразу в приобретаемой. Добросовестных покупателей, которые потом действительно выделяют доли, конечно, много, но закон они нарушили. Что с ними произойдёт, когда этим займётся прокуратура, я не знаю. Результата достигнут — дети с долями, но обязательства, которые они давали при получении материнского капитала, не выполнены. А эти обязательства являлись условием получения материнского капитала. То есть существует такая правовая коллизия. Ответов никто дать не может. Законодатель, когда разрабатывал закон о материнском капитале, не предусмотрел такую возможность, поэтому никто не знает, что делать.

— У кого есть информация об этих обязательствах?

— В настоящий момент при продаже объекта, по которому было выдано обязательство выделения долей, покупателю невозможно отследить, выполнил его продавец или нет. Потому что в принципе информация об этом есть только у Пенсионного фонда, но он не выдаёт её третьим лицам; у банка, естественно, существует понятие «банковская тайна». Получается, мы иногда предполагаем, что люди воспользовались материнским капиталом (штамп в паспорте, двое детей), и пытаемся это проверить. Например, просим принести справку об остатке материнского капитала или справку из банка, что не пользовались им. То есть начинаем сами придумывать какие-то механизмы, которые в общем-то законом не предусмотрены, но нам помогают. Когда человек непосредственно сам проводит сделку с недвижимостью, не обращаясь к профессиональным участникам, у него вообще нет инструментов. Квартира понравилась, отдаёт продавцу деньги и всё нормально. Росреестр сделку регистрирует, переход права осуществляется, а выстрелить это может и через три года.

— Какие последствия могут быть у таких сделок?

— Что потом происходит с квартирой — Пенсионный фонд не отслеживает из-за отсутствия инструментов. А отслеживает периодически прокуратура, проводя веерные проверки и обнаруживая нарушения. Это минное поле, на котором покупатель может в любой момент пострадать. Например, ребёнок, который был ущемлён в правах, достигает совершеннолетия, даже через много лет, узнаёт, что родители в своё время в какой-то квартире не выделили ему долю и обращается в суд. Через 10 лет уже третьим покупателям прилетает «счастье» в виде внезапно образовавшегося в их квартире недоросля. С одной стороны, это просто некий пробел в законодательстве: когда в спешном порядке реализовывался закон об обеспечении семей средствами материнского капитала, не учли этот момент. С другой — это может быть мошенничество. Например, если родители обязательство не выполнили, в последствии объект продали и при этом воспользовались средствами материнского капитала на гашение займа, кредита и так далее — разные случаи были. В результате добросовестный приобретатель пострадал, потому что сделка была расторгнута, права несовершеннолетних восстановлены, родителям выдано предписание выделить им доли. Наша инициатива как раз направлена на то, чтобы таких случаев не было.

— В чём именно заключается ваша инициатива?

— По сути мы просим техническую доработку. У нас есть Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Фактически, когда родители дают обязательства о выделении долей, — это равноценно получению несовершеннолетним неких прав в будущем. То есть всё уже придумано, только нужно, чтобы эта информации в реестре отражалась. Когда происходит гашение материнского капитала, Пенсионный фонд подаёт сведения в Росреестр о том, что в отношении этого объекта есть обязательства и нужно включить его в состав обременения в записи ЕГРП. Тогда уже любой добросовестный приобретатель может перед покупкой убедиться, чист ли объект или нет. И сам Росреестр в этом случае, проводя сделку, скажет, что она невозможна, потому что есть невыполненные обязательства по выделению долей. Таким образом мы защищаем добросовестных покупателей и несовершеннолетних от алчным родителей, которые пытаются за счёт своих детей на курорт съездить, купить машину и так далее.

Тем более с 2017 года новый закон о регистрации прав на недвижимость вступает в силу, поэтому можно это учесть. На самом деле это техническая запись, как та, которая сейчас вносится в реестр о недееспособных (люди не могут самостоятельно совершать сделки). Запись будет о том, что человек купил жильё с помощью материнского капитала или погасил ипотечный кредит, и пока он не выполнит обязательства, не выделит доли, не имеет права с этим объектом недвижимости совершать сделки — вот и всё.

— Сколько подобных прецедентов уже было?

— Случаев, когда сделки расторгались, примерно с десяток в год по России. Сейчас в основном это откровенное мошенничество, когда некие организации помогают обналичивать материнский капитал. Как раз со случаями явного обналичивания прокуратура борется. Но за то время, пока существует программа по выделению материнского капитала, накопилось большое количество объектов, в отношении которых он был использован. Поэтому расторжение подобных сделок может из штучных случаев перейти в массовую проблему. Это, конечно, повлечёт негативные социальные и экономические последствия.

Фото: Валерий Крюков

Мария Тищенко