Рост ключевой ставки повышает спрос на жилье в новостройках Новосибирска

Рекорды первого полугодия

Участники Новосибирского банковского рынка говорят о рекордном росте ипотеки в первом полугодии 2023 года. Об этом банкиры сообщили на заочном круглом столе на тему: «ИПОТЕКА после повышения ключевой ставки Банка России». Так, в банке «Уралсиб» прирост портфеля за первое полугодие 2023 года относительно 2022 года составил 178%.

— По специфике выдач в 2021 году вторичное жилье составляло 41%, новостройки — 45% и рефинансирование — 14%. С 2021 года началось повышение ключевой ставки, что сказалось на спаде по рефинансированию. В 2022 году выдачи на вторичном рынке составили 64%, новостройки — 36%, — отмечает исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «Банк Уралсиб» в Новосибирске Наталья Голубева. — В 2023 году мы видим рост ключевой ставки и изменения на рынке: граждане стали отдавать предпочтения рынку новостроек с льготными программами кредитования. В результате уже в первом полугодии 2023 года выдачи по новостройкам занимали 62%, вторичный рынок — 37% и 1% — рефинансирование по государственной программе «Ипотека для семей с детьми».

В банке «Левобережный» прирост ипотечного портфеля за первое полугодие 2023 года составил более 50% по отношению к предыдущему.

— Это связано с тем, что в первой половине 2023 года ключевая ставка оставалась неизменной и составляла 7,5%. За счет этого ипотечные кредиты были доступнее для клиентов. Например, оформить ипотеку на вторичном рынке можно было по ставке 10% годовых. Также сибиряки охотно оформляли «Сельскую ипотеку» по ставке 3% годовых, — комментирует Александр Лотобаев, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный».

Сергей Никулин, управляющий ВТБ в Новосибирской области, считает, что в этом году новосибирцы активно реализовывали отложенный спрос, накопившийся за предыдущие периоды.

— По итогам первого полугодия портфель жилищных кредитов банка в регионе вырос на 8% — до 113 млрд рублей. За шесть месяцев новосибирцы оформили более 4,6 тысячи кредитов на сумму 18,5 млрд рублей, — пояснил банкир. — В летний период активность клиентов существенно выросла. По итогам восьми месяцев ипотеку в ВТБ оформили более 7 тысяч заемщиков из Новосибирской области, общий объем сделок достиг 29 млрд рублей. Это на 66% больше, чем в том же периоде 2022-го и на 10% — рекордного 2021 года.

Никулин объясняет всплеск летнего спроса ожиданием роста ипотечных ставок после корректировки ключевой ставки ЦБ во второй половине августа. По его словам, это стало дополнительным стимулом для покупки жилья — потенциальные покупатели стремились выйти на сделку на прежних условиях.

— Мы фиксировали резкий всплеск количества сделок с недвижимостью на последней неделе августа, причем повышенная активность отмечена как на вторичном, так и первичном рынке. Сейчас спрос вернулся к средним значениям. В структуре сделок превалирует «вторичка» — более 60%, около 36% составила первичная недвижимость, — подчеркнул Сергей Никулин.

В «Абсолют Банке» в 2023 году преобладает спрос на квартиры в новостройках по льготным программам. Доля таких сделок у банка — свыше 60%.

Первые последствия повышения ставки

Александр Лотобаев прогнозирует, что в связи с повышением ключевой ставки произойдет смещение приоритетов заемщиков: люди будут покупать недвижимость у застройщиков по госпрограммам, потому что государство частично компенсирует банкам недополученные доходы. По его словам, с ростом ключевой ставки происходит переток клиентов со вторичного рынка на первичный, так как за счет госпрограмм на первичном рынке ставки привлекательнее. Платежеспособность клиента выше, он может оформить кредит на большую сумму и купить недвижимость своей мечты. Например, по ставке 7,5% клиент может проходить по платежеспособности на 4 000 000 рублей, а под 14,1% — на 2 500 000 рублей.

Сергей Никулин также ждет рост спроса на новостройки.

— Во-первых, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения разницы между ценами на первичное и вторичное жилье, — поясняет банкир.

Светлана Подрядова, руководитель «Абсолют Банка» в Новосибирске уверена, что на интерес заемщиков к ипотеке в первую очередь влияет не значение ключевой ставки Центробанка, а потребность в улучшении жилищных условий, цены на недвижимость и доступность жилищного кредитования.

— Сам по себе уровень интереса к ипотеке в регионе, как и по всей стране в целом, довольно высок. Это неудивительно, поскольку доля сделок с жилой недвижимостью, которые проходят с использованием заемных средств, превышает 60% от общего числа. — говорит банкир. — Среди сдерживающих факторов стоит выделить достаточно высокие цены на недвижимость. Впрочем, за год она подорожала не так значительно: средняя стоимость квадратного метра в готовых квартирах увеличилась со 104 000 рублей до 107 000 рублей, в строящихся — со 125 000 рублей до 126 000 рублей.

По словам собеседника редакции Infopro54, фактором, сдерживающим спрос, может стать повышение минимального размера первоначального взноса до 20% по льготным программам.

— Для определенной части покупателей это будет сдерживающим фактором. Но те заемщики, которые твердо нацелены на покупку квартиры, изыщут возможности, чтобы найти необходимую сумму. Во всяком случае, мы не наблюдаем отказов от запланированным сделкам из-за этого изменения, — комментирует Подрядова.

Александр Лотобаев также не ожидает падения спроса, в том числе благодаря ипотечным программам с государственной поддержкой.

— Они позволяют сибирякам оформить ипотечные кредиты на выгодных условиях. Также по уже одобренным решениям на свои ипотечные продукты мы сохранили возможность оформления кредитных договоров, но клиенты ограничены во времени. Например, если ранее у клиента положительное решение действовало 90 дней, то сейчас сроки сократились до 30 дней, — говорит Лотобаев.

В «Абсолют Банке» ожидают увеличения количества заявок на ипотеку в октябре-декабре на 15-30% по сравнению с летними месяцами.

— Это связано с традиционной сезонной активностью покупателей жилья: на рынке недвижимости в это время из года в год наблюдается «высокий сезон», — поясняет Светлана Подрядова.

Наталья Голубева настроена более скептично. Она не исключает, что на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и других регуляторных мер произойдет замедление спроса.

Светлана Подрядова наблюдает в 2023 году еще один тренд: сделок с инвестиционными квартирами — для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене — в регионе в этом году практически нет. Почти все заемщики берут недвижимость даже по госпрограммам с их более низкими ставками для себя, для улучшения собственных жилищных условий либо как отдельную квартиру для родителей или детей.

— В качестве инвестиционных вариантов сибиряки стали более активно приобретать в ипотеку коммерческую недвижимость. Спрос на нежилые помещения на первых этажах жилых домов, которые можно приспособить как под собственный бизнес, так и под сдачу в аренду, у нас с начала 2023 года вырос на 30%. Средний чек по таким ипотечным сделкам самый крупный — 10-15 млн рублей. Особый интерес — к коммерческой недвижимости в новостройках. О том, что такими помещениями выгодно владеть, говорит тот факт, что некоторые застройщики изначально планируют их не продавать, а только сдавать в аренду, — комментирует банкир.

Точки роста и охлаждения

Наталья Голубева уверена, что основными драйверами продаж в нынешних условиях будут «Льготная ипотека» и «Ипотека для семей с детьми».

— После снижения на 0,5 п.п размера субсидии, выплачиваемой кредиторам из средств федерального бюджета на возмещение недополученного дохода, все кредиторы пересмотрели условия в сторону повышения процентных ставок. При этом ставки по-прежнему остаются на комфортном уровне и не превышают 6% годовых по «Семейной» ипотеке и 8% по программе с господдержкой. Кроме того, застройщики активно ведут строительство новых объектов, увеличивая предложения, — поясняет Голубева.

Светлана Подрядова большие надежды возлагает на ИТ-ипотеку, спрос на которую в Новосибирске в 2023 году был довольно высок. В летние месяцы почти каждая десятая заявка на ипотеку поступала в банк именно по этой льготной программе.

— Мы прогнозируем, что снятие ограничений по минимальной зарплате у ИТ-специалистов значительно расширит круг желающих воспользоваться этой программой — в 1,5-2 раза. В пользу этого говорит и тот факт, что почти 90% заявок по ИТ-ипотеке мы получаем от заемщиков в возрасте до 30 лет, — комментирует Подрядова. — Средний чек по ИТ-ипотеке — самый большой среди госпрограмм — 9 млн рублей. Заемщики покупают по ней просторные квартиры в жилых комплексах с благоустроенной инфраструктурой, наличием поблизости магазинов, детских садов, школ, закрытой зеленой территорией. Причина: как правило, такие заемщики работают на удаленке, поэтому им очень важен комфорт проживания.

Александр Лотобаев считает, что 70% всех сделок будут проходить по программам с государственной поддержкой, так как по ним сохраняются низкие ставки.

— Если говорить про другие программы, то процентные ставки подняли все банки — от 1 до 3 %: средняя ставка на текущий момент по рынку — 14,5%, — добавляет он.

Сергей Никулин, со ссылкой на экспертов ВТБ, отмечает, что в нынешних условиях выдачи третьего квартала очевидно станут для рынка рекордными за счет перетока части спроса с традиционно активного четвертого квартала.

— До конца сентября заемщики реализуют большинство запланированных сделок, и несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Но в целом по итогам года повышенный спрос на протяжении большей его части может обеспечить рынку рекордный результат, — резюмировал банкир.