Рынку арендного жилья требуется дополнительная защита

Застройщики настаивают на законодательном урегулировании вопроса по выселению нанимателей-неплательщиков из доходных домов.

Программа развития арендного жилья была запущена в Новосибирской области в 2012 году — вблизи Технопарка в поселке Ложок построено два арендных дома на 130 квартир. Область стала первым регионом в России, где был реализован такой проект. В 2012 году появился и первый коммерческий объект — компания «Трансервис» сдала арендный дом по ул Крылова 64\1. Сегодня он позиционируется на рынке как Апарт-отель «Resident», где по договорам найма предоставляется 120 квартир.

В 2015 году арендный дом на 20 квартир был введен в эксплуатацию в селе Бобровка Сузунского района, на 5 квартир в Кольцово. В 2016 году первую и вторую очередь Апарт-отеля «Резидент Жуковка» запустила компания «Трансервис». В 2017 — в рамках создания нового района в селе Маршанское КФХ «Русское поле» ввело в эксплуатацию дом на 36 квартир по договорам жилого найма.

— По данным мониторинга минстроя, потребность в жилье для коммерческого найма в муниципальных образованиях региона сегодня составляет более 3000 квартир, однако ни один гражданин не стоит на учете на получение такого жилья, — констатировала на заседании круглого стола замминистра строительства Новосибирской области Елена Бондаренко.

По ее словам, в 2019 году планируется ввод в эксплуатацию еще одной очереди проекта Апарт-отеля «Резидент Жуковка». В 2019-2020 на территории поселка Ложок намечено строительство еще одного арендного дома площадью 2,4 тыс кв метров на 48 квартир. Застройщиком проекта выступает АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области».

По областному законодательству, организации, сдающие в аренду жилые помещения площадью не менее 2300 кв метров в многоквартирном доме могут рассчитывать на налоговые льготы по налогу на имущество. По данным областного минстроя, сейчас они предоставляются всего двум юрлицам в регионе. С 2012 года 224 арендатора- физлица получили из облбюджета господдержку для субсидирования оплаты коммерческого найма.

Руководитель группы компаний «Трансервис» Александр Бойко объяснил низкий интерес застройщиков региона к жилью коммерческого найма. По его словам, согласно поручению президента РФ, к 2020 году рынок арендного жилья в России должен оставить до 20% от всего сдаваемого жилья в год. Де-юре это поручение сорвано, хотя де-факто задача выполняется.

— Жилье уходит в аренду, но в «черную» и «серую». Это частные инвестиции, которые нигде не фиксируются и не облагаются налогом. По оценкам экспертов, из 3,7 млрд кв метров сдаваемого застройщиками жилья, в аренде находится 1,26 млрд кв метров, то есть 34,6%, что сопоставимо с общеевропейской статистикой. Официально — менее 3%,— говорит Бойко. — Это ведет к искажению реальной действительности на рынке, перекосу цен, дезориентации бизнеса.

Кроме того, по его словам, законодательство не защищает права застройщиков и поощряет потребительский экстремизм. Принятых в Новосибирской области законов по жилью коммерческого найма мало для того, чтобы система работала эффективно.

— Во всем мире сегодня аренда подразумевает 6-7 типов жилья. В России всего два: жилье и гостиница, которые предусматривают два разных типа налогообложения и два разных подхода, — поясняет Александр Бойко. — С исторически сложившимся в нашей стране потребительским экстремизмом развивать этот бизнес практически не возможно. Если человек не заплатил за гостиницу, то его выселяют в течение 12 часов, а если арендатор не платит за аренду квартиры, то собственник связан по рукам и ногам уголовным законодательством. Ответственности у нанимателя практически никакой и по примеру Москвы мы видим, что судебные тяжбы по таким делам могутт длиться по 2,5 года. Арендатор проживает в квартире и ничего не платит. Это ведет к коллапсу на конкретных объектах, так как практика начинает тиражироваться.

По словам Бойко, его компания также проходила похожую ситуацию в первом доходном доме. Первый год было все нормально, потом появился недобросовестный арендатор и за полтора года доля неплательщиков выросла с 0% до 37%.

— Эту коллизию в законодательстве необходимо устранять, если мы хотим, чтобы цивилизованный рынок арендного жилья развивался дальше. Для региона он необходим, так как позволяет привлекать в город в инновационные отрасли квалифицированных специалистов, которые отличаются повышенной мобильностью, — уверен Бойко.

Гендиректор ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко также предложил на уровне правительства области и полпредства обратиться в федеральный центр с просьбой рассмотреть возможность предоставления льготных банковских ставок для застройщиков арендного жилья — на уровне 2-3%.

— Тогда рынок насытится предложением. Кроме того, на мой взгляд, этот сегмент вполне может стать одной из точек роста строительной отрасли региона, — отметил Сидоренко.

Фото: сайт АО «Агентство Развития Жилищного Cтроительства Новосибирской области», Группа компаний TS Group, Юлия Данилова

Юлия Данилова