Рынок коммерческой недвижимости: тенденция к замораживанию ставок

В рамках подготовки VIII Ежегодного Регионального Форума «CESA: Коммерческая недвижимость» эксперты рынка комментируют ситуацию, спрос и перспективы развития этого сегмента в Новосибирске. Евгений Фурлетов-Демченко, директор ООО «Сибирская Строительная Компания» прогнозирует падение ставок и рост вакантных площадей.

— Евгений, какие тенденции вы заметили по ротации арендаторов в 2017 году? На каких сегментах наблюдалась наиболее значительная динамика?

— Food-ритейл продолжает из года в год трансформироваться и обновляться. Преимущественно за счёт замены мелких локальных игроков более крупными региональными и федеральными. Иногда ярких красок в этот процесс добавляет и уход с рынка заметных игроков. Таких как «Чибис», «Спутник», «5-й элемент», «Холидей классик», «Сибириада», «Палата», «Кора».

Повсеместно в малых городах и райцентрах Сибири и Урала одёжный ритейл тоже преображается за счёт активизации работы всевозможных «Планет одежды и обуви». Они активно поглощают объекты от тысячи квадратов и более.

Также, после нескольких лет существования пилотного проекта в европейской части России, заметным стало появление на сибирском рынке нового формата «Лента-супермаркет».

Сегмент бытовой электроники незначительно освежился после слияния «М.Видео», «Эльдорадо» и «Техносилы».

— С какими трудностями столкнулись владельцы и/или управляющие коммерческой недвижимости в 2017, сохранятся ли они в 2018 году?

— Ожидаемо самой большой неприятностью для владельцев и управляющих коммерческой недвижимостью становится уход арендатора.

Ситуация усугубляется тем, что на вакантное место не спешат приходить новые компании, так как конкуренция сохраняется на высоком уровне. В итоге мы можем наблюдать объекты в центре Челябинска, которые после ухода продуктовых сетей годами не могут заполнить образовавшийся вакуум. Так, например, в ТЦ «Набережный» более двух лет пустуют площади, даже несмотря на попытки сдать их в аренду по «деревенским» ценам — ниже 300 рублей за метр. Такая же картина в ТЦ «Маяк+» и в части других объектов.

Неприятной для нескольких крупных девелоперов Барнаула и Кемеровской области стала новость об уходе с рынка гипермаркета «Палата». Торговые центры потеряли якорного арендатора, а рынок получил десятки тысяч квадратных метров качественной вакантной площади. Буквально за одну неделю наша компания получила десяток предложений аренды с одной и той же формулировкой: «сдадим в аренду срочно и максимально лояльно». Эта ситуация затронула, например, красивый и современный ТЦ «АРЕНА» (г. Барнаул), также она коснулась одного из старейших ТЦ «Алтай» (г. Барнаул), с которым наша компания сейчас ведёт переговоры о заполнении части вакантной площади магазином торговой сети «Низкоцен» (ООО «Сибирская Строительная Компания» на условиях аутсорсинга обслуживает интересы торговой сети «Низкоцен» по вопросам аренды, покупки и строительства магазинов. — ред.).

В то же время на Урале некоторые собственники озаботились «однообразием» представленных продуктовых сетей. Например, девелоперы из Тюмени (ТЦ «Пять звёзд») и Челябинска (ТК «Северо-Западный») сообщили о готовности разорвать существующие договорные отношения с федеральными торговыми сетями, если ТС «Низкоцен» согласится занять их место, даже при сниженной ставке аренды. Такое решение управляющие торговыми центрами объяснили снижением трафика не только из-за общерыночных тенденций оттока потребителей, но и из-за того, что клиенты не видят разнообразия, так как в подходах федеральных ритейлеров пропал эффект новизны. На этом фоне в «Низкоцене» некоторые арендодатели разглядели более нестандартный, свежий образ, способный вернуть трафик в торговый центр.

— На ваш взгляд, кто будет формировать основной спрос на помещения коммерческой недвижимости в Новосибирске в 2018 году?

— Стабильно интересуются коммерческой недвижимостью торговые сети — региональные и федеральные ритейлеры.

Если выстроить очерёдность, учитывая именно количество и скорость «поглощения» объектов, то: № 1— «Пятёрочка» и «Ярче», № 2 — «Магнит», № 3 — «Светофор», № 4 — «Низкоцен».

Если же выстроить последовательность игроков по качеству локаций, то картина примерно такая: № 1 — «Пятёрочка», «Магнит» и «Низкоцен». № 2 — «Ярче» и № 3 — «Светофор».

— Какие виды арендных ставок сейчас наиболее актуальны: фиксированная ставка или ставка в форме процента от товарооборота?

— В малых городах и райцентрах Сибири, Урала большинству девелоперов ближе и понятней фиксированная ставка. Неискушённый в правилах игры «сельский» арендодатель не готов экспериментировать с процентами от товарооборота и хочет видеть «фиксу». Однако более подготовленный арендодатель, имеющий больше опыта «рантье», напротив, проявляет интерес именно к проценту от оборота. Такие девелоперы предпочитают размещать свои инвестиции в крупных городах.

За последние 5 лет, которые наша компания занимается развитием торговой сети «Низкоцен», только один договор подписан с привязкой арендной ставки к проценту от товарооборота.

— Как, по вашим оценкам, будет меняться арендная ставка на квадратный метр в сегменте, на котором работает ваша компания?

— Рынок коммерческой недвижимости малых городов и райцентров Сибири и Урала уже несколько лет не даёт предпосылок для роста арендной ставки. Потому ТС «Низкоцен» в предстоящем году сохранит ставку в диапазоне 300-350 рублей за квадратный метр (с НДС).

Некоторые обстоятельства дают основание прогнозировать сползание завышенных ставок, которыми оперируют и федеральные игроки.

Во-первых, об этом в своих интервью постоянно говорят первые лица компаний. Например, часто такой сигнал рынку посылает Ольга Наумова (гендиректор «Пятёрочки»). Последовательно такие слова трансформируются в дела.

Во-вторых, наблюдаются и реальные шаги крупных игроков рынка, ведущие к снижению ставок. Так, например, в Челябинске на протяжении нескольких лет федеральные сети сначала охотно поглощали любой квадратный метр. Мы понимаем, что это делалось, чтобы занять рынок, закрепиться в сознании потребителя, нарастить закупочную силу и синхронизировать логистику. Однако последние два-три года мы наблюдаем противоположную картину: крупные сети частично закрывают магазины, освобождая площади.

В итоге наша компания в прошедшем году получила довольно много предложений для ТС «Низкоцен» занять площади после ухода других продуктовых ритейлеров. Также было много обращений от лишившихся работы сотрудников отдела развития «Светофора», который замедлил экспансию.

Таким образом, рынок демонстрирует тенденции к замораживанию — либо сваливанию цен.

При участии ООО «Сибирская Строительная Компания» открыто 30 фирменных магазинов сети «Низкоцен», в том числе, в Новосибирской области. В текущем 2018 году на разной стадии находится оформление площадок под строительство, либо на разных этапах идёт строительство в Тальменке, Михайловском, Коченёво, Горняке, Петухово, Талице, Голышманово, Далматово, Алейске, Рубцовске, Тяжинском, Тайге, Павловске, Ключах, Ребрихе, Мариинском, Куйбышеве, Поспелихе. В Полысаево, Барнауле и ряде других городов идут переговоры по аренде.

Фото: из личных архивов