Рынок малоэтажной недвижимости в Новосибирске перешел в фазу стагнации

Эксперты рекомендуют застройщикам пересмотреть стратегию работы и стать ближе к потребителям.

Откат к 2014 году

Новосибирская область в 2015 году снова стала лидером по количеству сданных квадратных метров среди субъектов Сибирского федерального округа. Всего было введено в эксплуатацию 1 596 жилых домов, из которых 132 многоэтажных площадью 1,4 млн. кв. м или более 30 тыс. квартир, а также 1464 малоэтажных площадью 221,5 тыс кв м. Тем не менее, на круглом столе, организованном Ассоциацией малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД), эксперты зафиксировали стагнацию на рынке малоэтажного строительства региона, которая может продлиться до 2020 года.

— Если в 2012 и 2013 годах мы говорили, что не можем сдвинуть малоэтажное строительство с мертвой точки в 30 % от общего объема вводимого жилья, то 2014 год принес отрасли серьезный прирост, и доля «малоэтажки» составила в регионе 39% от общего ввода. Это объясняется существовавшими в те годы програмой господдержки многодетных семей, которые собирались строить дом в сельской местности, а также программами комплексной застройкой территории, — оценила динамику рынка Инна Свечникова, президент АМИД.

В 2015 году начался «откат» этого процесса, возврат к 30 % . По оценкам Свечниковой, доля малоэтажного строительства на рынке области будет постепенно сокращаться и тенденция растянется на ближайшие несколько лет.

— Это объясняется, прежде всего, падением уровня доходов населения, «вымывается» средний класс, который приносил основную прибыль отрасли. Кроме того, банки не предлагают специальные программы поддержки малоэтажного строительства, а бюджет регионального и федерального уровня существенно секвестрируется, сокращается число субсидий для физических лиц. Власти сконцентрированы на выполнении контрактов прошлых лет с крупными застройщиками многоэтажек. В условиях стагнации рынка малоэтажного строительства девелоперам придется рассчитывать только на себя, — констатирует эксперт.

Ирина Свечникова подчеркнула, что кризис захватил строительную отрасль в целом, и продавать любую недвижимость стало гораздо сложнее. В такой ситуации крупные застройщики видят выход в объединении с производственными компаниями, которые пытаются развивать свои технологии и сокращать себестоимость строительства.

— Сейчас АМИД ведет серьезные переговоры с пакетными инвесторами, которые рассматривают возможность инвестиций в строительство, причем не только городское. Необходимо подвести предложения девелоперов и финансовые возможности потребителей к одному знаменателю, — добавила она.

Ближе к потребителю

Независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что малоэтажные дома пока проигрывают многоэтажным жилым комплексам по многим параметрам. Прежде всего, из-за слабо развитой социальной и транспортной инфраструктуры. Эта проблема касается и многоэтажных жилищных комплексов, расположенных далеко от центра Новосибирска, за чертой города, и микрорайонов, которые не имеют качественной дорожной развязки:

— Недавно застройщик Плющихинского жилмассива сдал 970 кв м, на жителей микрорайона приходится всего 3 садика и больше ничего. За остальными услугами, в поисках качественной школы люди едут в город. В будний день на выезде из «Плющихи» автомобилисты стоят в пробке от 45 минут до 1 часа. Получается, что тот, кто купит жилье недалеко от хорошей транспортной развязки, тот и на коне, — обрисовал в общих чертах проблему эксперт.

С ним согласился Игорь Зелинский, директор по проектам агентства недвижимости «Квадротека», добавив, что некоторые форматы, такие как таунхаус, не должны быть слишком «загородными»:

— Таунхаус — это не квартира и не коттедж. Он многим нравится, многие понимают особенности этого формата, но перестают лояльно к нему относиться, когда жилье строят далеко за городом. Многие потребители готовы убежать из «муравейника» многоэтажек только при условии, что таунхаус будет поближе к городской инфраструктуре. А если рассматривать вариант за городом, то потребителя интересуют только дуплексы. Если дом на 6—8 квартир, то зачем потребителю ехать за город, чтобы опять попасть в «муравейник»? Но если многоквартирный таунхаус построен где-нибудь в районе Северо-Чемского жилмассива, то такая идея воспринимается хорошо. Там люди не требуют куска земли, а хотят 5 соседей вместо 328, — поделился опытом представитель «Квадротеки».

Николаев назвал еще одну причину низкого спроса на малоэтажные дома — это несоответствие ожиданий покупателей и возможностей девелоперов.

— В малоэтажном строительстве средняя площадь жилья 250—300 кв м, а средняя площадь коттеджа, который хотят купить — 125—130 кв м. Соответственно, никто из участников рынка не попадает под покупательский спрос, — пояснил аналитик.

Многие эксперты, присутствующие на круглом столе, не согласились с Николаевым, и тогда он привел данные о средней площади квартир, которые пользуются покупательским спросом на рынке жилья. По данным аналитика, такие лидеры рынка, как ГК «Дискус» активно продавали квартиры со средней площадью в 51 кв м, ПСК «Сибирь» — 21 кв м, ООО ИСК «Вира-Строй» — 35 кв м. Лидерами по продажам в 2015 году оказались ГК «Стрижи» и ООО «Новосибирский квартал», чья выручка выросла на 20 % по сравнению с конкурентами. Средняя площадь квартир — 42 кв м.

По мнению Николаева, большинству потенциальных покупателей трудно не только купить 300 кв м малоэтажного жилья, но и сделать отделку такой площади. Реальный спрос на этом сегменте колеблется на уровне 100 кв м. Девелоперам придется скорректировать свою продукцию, увеличить предложения с малой площадью и без земельных участков, чтобы подстроиться под финансовые возможности клиентов и под их желания.

Похожие наблюдения высказал и Александр Астахов, исполнительный директор аналитического агентства недвижимости Rolband&Partners, заявив, что портрет современного покупателя недвижимости сильно изменился.

— В течение последних 7 лет на рынок вышла масса новых потребителей. Кто мог представить, что в 2015 году будут покупать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры — студии? Большинство клиентов не имеют опыта владения не то что собственным домом, но и собственной квартирой, не имеют достаточного жизненного опыта, чтобы сравнить разные форматы жизни. А девелоперы малоэтажек и не выпячивают плюсы своего формата. Попав на рынок, клиент видит только хаос, и его привлекает только то, что чаще рекламируется, что чаще всего выбирают. И дело даже не в том, что малоэтажные дома находятся в местах с худшей транспортной доступностью, а просто потому, что сведения о них выпадают из информационного поля, — считает Астахов.

Третьей крупной проблемой малоэтажного строительства, по мнению экспертов, являются психологические барьеры покупателей, которым трудно построить качественный собственный дом и купить земельный участок. По словам Игоря Зелинского, потенциальный потребитель малоэтажного дома уже имеет квартиру, мечтает о собственном доме, но не может решиться на перемены, так как не понимает технологическую цепочку действий. У некоторых потребителей уже есть земля с коммуникациями, но они многие годы не могут возвести дом.

— Купив землю, человек должен искать информацию о проектах, разбираться, искать инженерное решение под свои финансы. Потом должен сходить к проектировщику, проработать идею и на чем-то остановиться. Следующий этап — поиск материалов, аналитика по цене и качеству, закупка. Это тоже отдельный процесс. Потом нужно выбрать качественного строителя, который придет и построит на участке дом. А стоит ли ему доверять? А если некачественная работа? Здесь есть свои риски и опасения. И этот путь до своего дома очень тернист и многим людям непонятен. У некоторых он занимает вообще всю жизнь. Сейчас любого человека спроси, сколько времени потребуется построить свой дом — они будут мерять этот срок годами. Хотя, на самом деле, дом можно построить в один строительный сезон, в мае стартовать, а уже в сентябре-октябре в халате и тапочках его осматривать. Причем речь идет не о больших проектах в 300 кв м, а о домах с площадью в 120 кв м, — описал ситуацию эксперт «Квадротеки».

Участники круглого стола предложили разработать конкретные меры по привлечению покупателей, чтобы вступить в открытую конкуренцию с сектором многоэтажного строительства и подтолкнуть нерешительных потребителей к активным действиям.

Интересно, что некоторые новосибирские застройщики, напротив, отказываются от многоэтажек в пользу малоэтажного строительства.

Фото: Ростислав Нетисов

Анна Калинина