Рынок недвижимости Новосибирска: «первичка» или «вторичка» — что выбрать?

Перегрев рынка новостроек

У застройщиков Новосибирска начинает копиться недвижимость, которую они не могут продать. Как отмечает бизнес-практик и соучредитель девелоперских проектов, эксперт в области маркетинга и продаж недвижимости Ирина Гущина, сегодня на рынке сложилась затоваренность — и об этом говорят итоги первого квартала.

— Количество нераспроданных квартир в Новосибирске на начало этого года составило 49830, что на 77% больше, чем в начале 2022 года. При этом число проданных квартир, по данным эксперта, в первом квартале снизилось на 30% по сравнению с первым кварталом прошлого года (3834 против 5535 в 2022 году), — уточнила она.

Одним из факторов, повлиявших на ситуацию, стала льготная ипотека, инициированная правительством для стимулирования экономики в 2020 году. Спрос на жилье резко увеличился, застройщики вывели на рынок большое количество проектов, а банки выдали рекордное количество ипотечных кредитов. Но именно льготная ипотека спровоцировала существенный рост цен на квартиры.

По словам эксперта агентства недвижимости «Жилфонд» Азата Ибрагимова, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья цена за квадратный метр в Новосибирске в среднем составляет 100-110 тысяч рублей. У застройщика чаще всего стоимость квадратного метра — в пределах 120 тысяч рублей и выше.

— Разрыв в ценах вызван тем, что субсидированные ставки на ипотеку были более интересны покупателям. Начался повышенный спрос, и застройщик тут же среагировал поднятием цен. Причем сделал это не единожды, и вот результат: цена жилья на первичном рынке заметно превышает цену на вторичном, — уточнил он.

Недвижимость в Новосибирске: сложность выбора

Перед многими покупателями жилья встает дилемма: купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Однозначного ответа нет. Одни выбирают удобные планировочные решения, отвечающие требованиям современной жизни, другие ориентируются на развитую инфраструктуру и транспортную доступность.

— Покупатель недвижимости продолжает молодеть, и 30-летние граждане больше ценят современные планировки и прочие «фишки», предлагаемые застройщиками, не пугаясь отдаленных районов. Более возрастные покупатели стремятся в дома с меньшими сюрпризами, — утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Квадротека», член Национального совета Российской гильдии риелторов (г. Новосибирск) Владимир Голованов.

Многие эксперты говорят о том, что в последние годы условно выделяется на рынке и набирает популярность так называемая «новая вторичка» — квартиры, расположенные в домах, введенных в эксплуатацию не более 3–5 лет назад.

— Дом, построенный лет 5 назад, выглядит относительно свежо. С инженерной точки зрения, если верить продавцам, как новый. За несколько лет товарный типаж в недвижимости меняется зримо. Многие атрибуты, ранее относившиеся к премиальному сегменту, спускаются в «комфорт». А решения из комфорт-класса переходят в «эконом», ведь рынок недвижимости быстро развивается. Следовательно, соглашаясь на покупку квартиры в ЖК, построенном в середине 2010-х годов, вы де-факто приобретаете недвижимость классом ниже заявленной, — предупреждает директор по развитию компании «Новый мир» Юлия Шевченко.

Эксперт добавляет, что для покупателя сложность выбора между новостройкой и готовым жильем заключается еще и в том, что на вторичном рынке он видит сразу готовый продукт, а новостройку оценить непросто.

— Здесь решение очевидно: чтобы выбрать правильную новостройку, нужно обращаться к девелоперу с хорошей репутацией, с качественными реализованными объектами, а также учитывать внешнюю экспертизу, — советует Юлия Шевченко.

Инвестиционная привлекательность новостроек пошатнулась

Вторичный рынок жилья становится более востребованным, даже несмотря на сохранение льготной ипотеки на новостройки. По данным «ЦИАН Аналитики», в апреле 2023 года в Новосибирске средняя стоимость 1 кв. м жилья по программе льготной ипотеки за три года выросла на 68%. Это привело к тому, что спрос покупателей стал смещаться в сторону вторичного жилья.

— Одним из главных факторов такого поворота стало падение инвестиционной привлекательности новостроек. В ответ в качестве конкурентного предложения застройщики стали предлагать готовые квартиры с ремонтом, что повышает себестоимость строительства. Однако соразмерно повышать цены на квартиры в условиях сниженного спроса застройщик не может. Поэтому, на мой взгляд, предложение квартир с готовым ремонтом — это временная рыночная мера. Учитывая уже существующую затоваренность и планируемый ввод в эксплуатацию новых объектов, можно ожидать, что весь объем квартир, которые сегодня есть на рынке, явно не будет продан, — констатирует Ирина Гущина.

Владимир Голованов также говорит о неуклонно смещающемся спросе на вторичную недвижимость из-за существенного роста цен на новостройки.

— Сохранившиеся льготные ставки на ипотеку на первичном рынке пока удерживают этот сегмент недвижимости на относительно высоком уровне продаж, но уже сегодня количество непроданных строящихся квартир грозит перерасти в долгосрочные неликвиды, и это толкает застройщиков на явное или скрытое снижение цен, — отмечает Владимир Голованов.

Эксперт добавляет, что сбалансировать рынок помогает то, что новосибирские застройщики в меньшей степени (относительно других регионов) использовали механизм так называемой субсидированной ипотеки.

Ипотека снижает обороты

Ипотека сегодня является драйвером развития рынка недвижимости. По данным Управления Росреестра Новосибирской области, в 2022 году зарегистрированы 85,6 тысячи ипотечных сделок по всем объектам недвижимости, больше половины из них приходятся на жилье (47,7 тысячи). В ведомстве отметили, что количество ипотечных сделок снижается. Например, в январе 2023 года относительно января прошлого года спад составил 12%.

Тем не менее начальник управления организации продаж розничного бизнеса банка «Акцепт» Александр Фролов уверен, что продление льготной ипотеки до лета 2024 года оживило рынок. Еще больший стимул, по мнению эксперта, оказало изменение условий по программе «Семейная ипотека».

— В банке наибольшим интересом пользуются программы «Ипотека» на вторичном рынке и госпрограмма «Семейная ипотека», по которой расширен перечень клиентов, что могут воспользоваться данной программой, — уточнил Александр Фролов.

Он добавил, что несмотря на общее снижение рынка в банке «Акцепт» ​ объем выдач в 2023 году увеличился в два раза по сравнению с 2022 годом. При этом кредиты оформляются, как правило, на срок 20-25 лет, хотя зафиксированы сделки и на 30 лет. Средняя сумма ипотечного кредита за год увеличилась примерно на 30% и составляет 3 млн рублей.

По мнению Азата Ибрагимова, существенной разницы в получении ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынке нет. Хотя есть свои нюансы.

— В принципе, разницы большой нет: и там, и там ипотечные кредиты доступны, — утверждает Азат Ибрагимов. — Но при этом существуют субсидированные ставки по новостройкам. Поэтому в новостройке ипотека может быть чуть ниже — около 7-8 %. В то время как на рынке вторичного жилья ипотека ближе к 10-11%. Следовательно, ипотечный кредит на новостройку, на первый взгляд, выгоднее. С другой стороны — цены у застройщика высоки, поэтому вся выгода нивелируется.