Рынок недвижимости Новосибирска взял тайм-аут на адаптацию

Избыток предложения

Новые реалии строительной отрасли обсудили участники круглого стола, организованного информационно-аналитическим порталом Infopro54, — эксперты рынка недвижимости и финансов в Новосибирске.

Независимый аналитик Сергей Николаев отметил, что ситуация с продажами новостроек по ДДУ в июле в Новосибирске была прогнозируемая и нерадостная: по сравнению с июнем они упали в три раза — до 950 штук. По количеству продаж квартир регион оказался близок к уровню 2022 года (июль — 1002 квартиры), и эксперт не исключает, что эта динамика сохранится до конца 2024 года. В рейтинге российских регионов по продажам новостроек в июле Новосибирская область продемонстрировала самый большой провал (-68%).

— По итогам 2024 года 20% застройщиков Новосибирска могут задержать сдачу жилья на срок до полугода. При сохранении ключевой ставки ЦБ на нынешнем уровне или ее повышении в 2025 году задержки до полугода могут быть уже у 40% девелоперов. А в 2026 году 70% девелоперам придется уйти с рынка, — предупредил Сергей Николаев. — На август 2024 года у застройщиков Новосибирской агломерации остатки непроданных квартир составили 57,5 тысячи квартир. Мы практически вернулись на уровень декабря 2016 года с его рекордным показателем — 58,4 тысячи непроданных квартир. Причем в уже сданных домах у девелоперов Новосибирска «зависли» 12,5 тысячи квартир, в декабре 2016-го — 16,2 тысячи.

Ирина Гущина, основатель компании полного цикла для девелоперов «БУСЫ», напоминает, что переизбыток предложения на рынке недвижимости Новосибирска в 2016 году стал следствием кризиса 2014 года. По ее словам, сейчас ситуация не менее сложная. Но все же в Новосибирск сейчас приходят девелоперы из Москвы, из других регионов, которые расширяют свой бизнес. Как и новосибирцы заходят в другие регионы, в том числе в столицу.

— На мой взгляд, в сложившейся ситуации крайне важно соблюдать баланс и попадать в целевую аудиторию, — подчеркнула она.

Вячеслав Мельников, коммерческий директор бизнес-комьюнити One Company, добавляет, что рынку недвижимости сейчас в принципе сложно конкурировать с ЦБ и депозитами по привлекательности.

— Инвестор с рынка недвижимости сейчас ушел. Физлица, у которых есть деньги, недвижимость как инвестиции вообще не рассматривают, — констатирует эксперт.

Рустам Мамлеев, исполнительный директор – начальник отдела по работе с корпоративными клиентами финансирования недвижимости Новосибирского отделения Сбербанка, настроен более оптимистично и заявляет, что с точки зрения проектного финансирования не видит резкого спада запуска новых проектов. Особенно у крупных застройщиков.

— Когда маховик строительства запущен, остановить его очень сложно. Если застройщик останавливает проект и распускает бригаду, то собрать ее заново практически невозможно. Есть площадки, по которым застройщик занимает выжидательную позицию, перебрасывая бригады на другой свой объект, но на рынке таких немного — 5-10%. По нашим наблюдениям, застройщики с оптимизмом смотрят в будущее и запускают новые проекты. С точки зрения финансирования у нас подходы кардинально не изменились, — добавил Мамлеев.

Кто как подготовился

По наблюдению Вячеслава Мельникова, у тех застройщиков, которые строят концептуальное жилье, падение если и было, то небольшое.

У тех, кто работает в масс-сегменте, падение могло быть кратным.

— Но и здесь многое зависит от застройщика: какие он готов давать программы и на какие уступки готов идти с клиентом. Те, кто лоялен и умеет управлять своей экономикой, работать с эскроу-счетами, с рассрочкой — тем сейчас намного легче работать, — уверен Мельников.

Это предположение подтверждают участники рынка. Так, заместитель директора по продажам группы компаний «Первый строительный фонд» (ГК ПСФ) Сергей Кудаев отметил, что в портфеле компании есть три продукта: «стандарт», «комфорт» и «комфорт-плюс», а также объекты, находящиеся в разной стадии готовности. По его словам, это позволяет «Первому строительному фонду» диверсифицировать риски и спокойно проходить ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке.

— Совсем катастрофического сценария я не ожидаю. Когда мы планировали 2024 год, было четкое ожидание, что льготная ипотека закончится в июле. В то же время мы предполагали, что к этому времени ключевая ставка выйдет на нормальное значение, и мы будем спокойно работать по классической ипотеке. Этот сценарий не реализовался. Работаем с тем, что есть, — добавил Сергей Кудаев.

Основатель Группы «Мета» Владимир Мартыненков также заявил, что по объектам компании продажи идут на стабильном уровне.

— На наш взгляд, стабильность продаж можно объяснить тем, что мы заранее готовились к той ситуации, которая сейчас происходит. На сегменте бизнес-класса это нас больше спасает, чем любые другие маневры. Что касается объектов комфорт-класса, которые мы строим, к примеру, на ВАСХНИЛе, то там существовал отложенный спрос, что позволило нам минимизировать затраты на маркетинг и рекламу — там объекты сейчас сами себя продают. В «Тесла-парке» у нас около 35% занимает ИТ-ипотека, и этот спрос сохраняется практически без нашего участия, — комментирует Мартыненков.

Заместитель генерального директора по продажам ООО «Строй-Интеграл» (клубные резиденции «Бестужевский Бульвар») Екатерина Мальцева прокомментировала, как развивается ситуация на рынке коллекционного жилья:

— Мы видим, что ценность жилья высокого класса растет. Последний квартал мы наблюдаем рост количества покупателей из Москвы, которые инвестируют деньги в дорогую недвижимость в Новосибирске, цены на этот класс объектов в нашем городе существенно ниже, чем в Москве.

Что касается рынка апартаментов в Новосибирске, то, по словам Вячеслава Мельникова, он оказался в более привилегированном положении, чем прочие сегменты недвижимости: апартаменты вообще не почувствовали спада интереса покупателей.

— Апартаменты как продавались на уровне 1 млрд рублей в месяц, так и продаются, — подчеркнул он. — После 1 июля очень тяжело стало ИЖС: продажи упали на 90%. На наш взгляд, дело в том, что методология работы с эскроу-счетами в ИЖС не отработана.

Тренды в ипотеке

Михаил Чайко, эксперт агентства недвижимости «Жилфонд», отметил: до повышения ключевой ставки 90% квартир в Новосибирске покупались по льготной ипотеке. Пока не ввели ограничения, люди, даже не нуждающиеся в жилье, оформляли по несколько льготных ипотек и набирали новостройки на продажу в качестве инвестиции.

— По таким ставкам грех было не брать. Сейчас ситуация поменялась. Стоимость квадратного метра на «первичке» подтянула цену на «вторичке». Большинство покупателей заняли выжидательную позицию, хотя процесс купли/продажи недвижимости в Новосибирске не снижается: всегда есть те, кому нужно провести сделку с квартирой именно сейчас. Но обороты по количеству сделок на рынке упали, — констатирует он.

Андрей Ермолов, начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Новосибирского отделения Сбербанка, также констатировал, что особого снижения спроса на ипотеку в банке не увидели. Количество заявок относительно пика в июне в июле-в августе снизилось не более чем на 10%. Однако при этом наблюдается снижение уровня конвертации заявок в выдачу.

Еще один тренд — снижение среднего чека в ипотеке. Это говорит о том, что покупатель в обязательном порядке продает что-то, чтобы купить новое жилье, и добирает кредит на небольшую сумму. Средняя сумма кредита, по сравнению с первым полугодием 2023 года, упала в регионе на 600 тысяч рублей — до 2,4 млн.

— В первую очередь это обусловлено стоимостью ипотеки и реальными доходами граждан, которые остаются на прежнем уровне, — комментирует Ермолов. — Количество инвесторов снижается, и в ипотеку заходят именно те, кто нуждается в улучшении жилищных условий с рождением ребенка, с замужеством и прочими семейными обстоятельствами.

Ирина Чернощук, заместитель руководителя АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Новосибирске, отметила несколько трендов на рынке купли/продажи недвижимости. Прежде всего это рост количества межрегиональных сделок — покупателей интересуют объекты в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре, Калининграде. Для заемщиков особенно важным становится быстрый выход на сделку. Ирина Чернощук связывает это с динамикой цен на рынке недвижимости и условиями бронирования у застройщиков.

— При выборе нового жилья, как и раньше, заемщики изначально изучают, подходят ли они под условия льготных программ. Если да, то далее определяются, что подходит им по стоимости и по степени готовности. Если нет — прицельно изучают варианты на вторичном рынке, — комментирует Чернощук. — Если заемщики планируют расширение площади, то интересуются двух-, трехкомнатными квартирами, если квартира покупается для отдельного проживания ребенка (например студента), то однокомнатная. Но и в этом случае отдается предпочтение более просторным объектам, а не студиям 20-25 кв. м. Мы видим, что заемщики за последние годы при выборе жилья в новостройках стали больше ценить комфортность и качество инфраструктуры: наличие поблизости школ, садов, медицинских учреждений. В приоритете дома класса «комфорт», а не «эконом».

При покупке квартир по стандартным программам заемщики берут кредиты на небольшие суммы — от 1,5 до 3 млн рублей. При этом, если не хватает небольшой суммы — 20-30% от стоимости объекта, заемщики готовы оформить ипотечный кредит, даже несмотря на высокие ставки.

Сергей Николаев отметил еще один ипотечный тренд ― рост ключевой ставки кратно снизил долю досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов, во втором квартале он составил всего 2,26%. Сейчас заемщикам экономически невыгодно закрывать ипотеку раньше срока.

— Чем выше будет ключевая ставка ЦБ РФ, тем меньше будет смысла гасить льготную ипотеку досрочно и тем больше будет нагрузка на бюджет, — прогнозирует Николаев.

А что с ценами?

Владимир Мартыненков считает, что в ближайшее время для успешных и грамотных застройщиков будет лучше, если цена квадратного метра не станет меняться.

— Повышение цен дает возможность аутсайдерам списывать свои долги, накопленные в неудачных историях предыдущих периодов. Инфляция всегда давала возможно закрывать такие истории. Для успешных застройщиков это нехорошая ситуация. Но главным «дирижером» тут является государство, у которого есть понимание, что палку с субсидиями «немножко перегнули», — комментирует Мартыненков. — В целом их надо было сразу делать более адресными. Например, поддерживать семьи с большим количеством детей.

Сергей Кудаев полагает, что в ближайшее время цены на квартиры в Новосибирске будут стабильны с небольшими индивидуальными преференциями, которые будут давать застройщики. А через полгода вполне возможен новый скачок.

— В определенный момент включатся экономические механизмы, завязанные на повышение цены стройматериалов, рост стоимости рабочей силы и т.д., — пояснил Сергей Кудаев.

Михаил Чайко отметил, что привязываться нужно к ключевой ставке.

— Рост цен на недвижимость в любом случае неизбежен. Я ожидаю, что он будет, когда снизится ключевая ставка и вступит в действие отложенный спрос. Это всегда очень мощно влияет на цену. Чем ниже упадет ставка, чем больше будет спрос, — прогнозирует Чайко.

В Сбербанке в Новосибирске на рассмотрении сейчас находятся около 10,5 тысячи заявок, кредиты по которым не выданы. По словам Андрея Ермолова, особого накопления или снижения этот статистики в банке не видят.

— Даже после завершения действия льготной программы с 1 июля мы не увидели особого снижения количества одобренных заявок. Несмотря на то, что все они были пересмотрены на новых условиях, — добавил Ермолов.

Ирина Чернощук также уверена, что все одобренные в банке заявки постепенно будут конвертироваться в выдачу, просто клиенты сейчас более тщательно подходят к выбору своей будущей квартиры.

— Сейчас детально изучают инфраструктуру, чтобы в одной локации были детские сады, школы, медицинские учреждения. Растет интерес к более крупным квартирам, которые теснят студии. Но как только решение принимается, выход на сделку занимает буквально один день, — подчеркивает она.

Екатерина Мальцева особо резкого роста цен на сегменте дорогой недвижимости в Новосибирске не прогнозирует. По ее словам, здесь работает другая математика, отличная от прочих сегментов рынка недвижимости.

Риски рынка недвижимости

Прогнозируя развитие ситуации на рынке недвижимости, Сергей Николаев обратил внимание еще на серьезный риск:

— Население активно несет деньги на депозиты, где на сегодняшний день уже накопилась сумма, эквивалентная 114 тысячам квартир. При сохранении ключевой ставки через пару лет на депозитах может аккумулироваться сумма, равная 140 тысячам квартир.

По его словам, при нынешнем уровне ставок по депозитам застройщикам неинтересно начинать новые проекты — проще тоже положить деньги под проценты на банковский счет. В перспективе это может привести к дефициту предложения на рынке недвижимости, когда ключевая ставка пойдет вниз. Генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов добавляет, что при сохранении высокой ключевой ставки длительное время Центробанк разгонит инфляцию, и у населения возникнет вопрос — куда девать накопленные деньги.

— Инструментов вложения средств у населения сейчас практически не осталось. С долларами, которые ранее люди закупали и прятали под подушку при малейшем намеке на кризис, перспектива сейчас тоже непонятна. Получается, что остается только недвижимость. Тем более практика показывает, что в нашей истории были только кратковременные периоды стагнации и небольшого падения цен на квартиры, а потом они снова росли и быстро переходили предыдущие границы, — комментирует Гаврилов. — После стагнации неизбежно последует новый взлет.

Сергей Кудаев напоминает, что большинство аналитиков ожидают еще год высоких ставок ЦБ, что запустит инфляционные процессы в экономике.

— В инфляционной экономике деньги на депозитах перестают быть спасением. Они все равно будут обесцениваться быстрее, чем расти цены, и мы вернемся в некое подобие инфляционной гонки 90-х годов. Для примера можно посмотреть на Турцию, но там другая ситуация. У них в экономическом обороте присутствует наличный доллар, — комментирует Сергей Кудаев. — В России кто-то начнет пристраивать деньги в акции, кто-то ― в бетон.

Он прогнозирует, что произойдет деградация спроса во всех отраслях экономики. Для сектора недвижимости это означает сокращение проектов длительного цикла.

— Условно говоря, мы не увидим на рынке небоскребы по 50 этажей со сроком строительства пять лет. Застройщики будут делать ставку на маленькие корпуса, доступные квартиры, чтобы удовлетворять спрос. Девелоперы Новосибирска умеют работать в таком сценарии, так как большинство компаний прошли не один кризис, — подчеркивает Кудаев.

Виктор Остахов, руководитель комитета по строительству НОО «Опоры России», отметил еще один тренд — «обезжиривание проектов».

— С точки зрения подрядчиков можно сказать, что застройщики сейчас максимально оптимизируют свои проекты, сокращают все, что возможно, — комментирует Остахов. — Часть подрядчиков рассматривает возможность перехода в производители. За последний год у нас в регионе открылись несколько небольших предприятий, которые выпускают строительные материалы и комплектующие для жилищного строительства.

Еще один тренд — ужесточение конкуренции между регионами за подрядчиков. Так, по словам Остахова, новосибирские компании активно зовут на свои объекты застройщики из других регионов Сибири. Кроме того, подрядчики работают на госзаказах на восстановлении объектов в Беловодском районе ЛНР. Все это усложняет ситуацию со строительными кадрами в Новосибирске.

Евгений Гаврилов не исключает, что с рынка недвижимости может уйти часть застройщиков.

— Это предсказуемая ситуация: кто-то, как и в прошлые кризисы, увеличит свою капитализацию, кто-то уйдет с рынка. Для жителей, думаю, последствий не будет, так как сейчас работают страховые механизмы, и дома, где они приобрели квартиры, будут достроены, — комментирует Гаврилов. — Для тех, кто останется — это новые возможности для увеличения объема продаж.

Фото: Infopro54. Автор: фото Алексей Цилер