Рынок оценивает инфраструктурную ипотеку

Она может стать эффективным инструментом для развития комплексной застройки.

Заинтересовались

По оценкам заместителя директора по развитию СК ООО «Вира-строй» Александра Аксененко, любой инструмент, который позволит строить инфраструктурные объекты, полезен в нынешней ситуации бюджетного дефицита.

— По моим оценкам, в данном случае речь может идти о госгарантиях с последующим выкупом объекта. Этот инструмент можно использовать для строительства школ, спортивных объектов, детских садов, поликлиник. Знаю ряд инвесторов, которые готовы вложиться в начальную стадию строительства — до 20-30% от стоимости объекта, чтобы он начал двигаться. Если будет создан механизм, позволяющий четко гарантировать эти издержки, то эта система заработает, — говорит Аксененко.

Он подчеркивает, что в данной ситуации речь идет не о доходности вложений, а только о компенсации части затрат инвестора. Наиболее актуален этот механизм может быть для застройщиков, которые занимаются комплексным развитием территории.

— Наличие инфраструктуры увеличивает стоимость квадратного метра, привлекательность жилья для покупателей. В тоже время, госгарантии позволят застройщику не закладывать затраты на инфраструктуру в норму прибыли, а значит у него будет больше возможностей для ценообразования с расчетом на разные категории клиентов, — поясняет Александр Аксененко.

Директор ГК «Энергомонтаж» Иван Сидоренко также отмечает, что темпы ввода нового жилья, которые регистрировались в Новосибирске последние несколько лет, значительно опережают темпы строительства социальной инфраструктуры и дорог. Это уже приводит к серьезным проблемам — школы, детские сады, поликлиники в близлежащих микрорайонах переполнены, что создает социальное напряжение, а на дорогах формируются огромные пробки.

— На мой взгляд, с помощью инфраструктурной ипотеки можно было бы решить эти проблемы. Но все зависит от условий. Если она будет вписана в целевую госпрограмму, если эти деньги будут предоставляться в виде кредитной линии на долгосрочный период – 10-15 лет, если ставка будет 1,5-2% годовых, то застройщики будут ее использовать, — уверен Сидоренко.

Он отметил, что сейчас механизм работы таких инструментов уже четко отлажен, так же как механизм контроля за расходованием бюджетных средств — в программах по господдержке инновационных и промышленных предприятий. Нужно просто переложить его на новое направление.

— Если бы было гарантировано финансирование из федерального бюджета, то можно было бы рассмотреть создание аналогичной региональной и городской программы. Практика показывает, что в подобных проектах в последнее время требуется участие бюджетов трех уровней, — добавил глава «Энергомонтажа».

Каждому свое

Директор по продажам ООО «ДСК КПД-Газстрой» Эдуард Ляхов придерживается иной точки зрения. Он категорично заявляет, что каждый должен заниматься своим делом.

— Я не перестаю восхищаться Объединенными Арабскими Эмиратами, где после кризиса 2008 года прошла радикальная реформа рынка недвижимости. Судя по тому, что происходит на российском рынке, можно сделать вывод — мы повторяем тот же путь и постепенно вводим те же механизмы, которые уже зарекомендовали себя в иных странах. Речь идет об увеличении ответственности застройщиков, их уставного капитала, прекращении практики прямых расчетов между клиентами и застройщиками, то есть введении так называемых эскроу-счетов, — перечисляет он.

Ляхов отмечает, что в ОАЭ очень дорогая земля — намного дороже, чем в России. И если застройщик ее все-таки покупает, то государство ему гарантирует подвод всех видов коммуникаций, дорожной инфраструктуры и социальных объектов.

— В обязанности застройщика входит проектирование комплекса в рамках существующих регламентов и нормативов, после этого департамент земельных отношений, а не сам застройщик, оценивает сметную стоимость строительства – как правило, это сотни миллионов долларов. Застройщик обязан 50% от сметной стоимости положить на счет в банк, и таким образом обеспечить гарантию своей платежеспособности и надежности. Только после этого он имеет право начинать строительство и привлекать деньги потенциальных инвесторов. Но при этом деньги идут через специальный счет. Каждый месяц специалисты государственного департамента оценивают объем работ за отчетный период и компания получает право снять со счета эту сумму, — рассказывает Эдуард Ляхов.

По его словам, при таком подходе застройщик даже в страшном сне не может себе представить, что он просрочит график строительства или не достроит дом. Поэтому компаний, работающих на рынке строительства жилья, в ОАЭ можно пересчитать по пальцам.

— Да, жилье в ОАЭ очень дорогое, но там в принципе нет проблем с обманутыми инвесторами. Это одно из самых надежных вложений в недвижимость в мире. Думаю, если у нас в стране появились эскроу-счета, то рынок постепенно придет к похожим механизмам, — уверен эксперт.

Эдуард Ляхов считает, что застройщикам инфраструктурная ипотека не нужна в принципе — это не входит в компетенцию и ответственность компаний, которые работают на рынке жилищного строительства.

— Мы берем землю на аукционах, платим налоги, арендную плату и вправе рассчитывать, что город будет развиваться исходя из утвержденных долгосрочных планов. Мы выбираем участки там, где должны появиться дороги, социальная инфраструктура, а обязательства муниципалитета не исполняются, поэтому застройщик вынужден искать варианты решения появляющихся проблем, — констатирует он.

И все-таки….

Часть опрошенных застройщиков заявили, что готовы рассматривать инфраструктурную ипотеку для развития инфраструктуры своих микрорайонов.

— У нас есть такие проработки. В микрорайне «Матрешкин двор» уже построен детский сад. Сейчас дорабатывается проект по школе на 1100 мест, готов проект по продолжению улицы Петухова. Если этот инструмент заработает, то мы готовы его использовать, так как понимаем, что людям для комфортной жизни нужна социальная инфраструктура и дороги, — говорит Александр Аксененко.

«Матрешкин двор» готовит седьмой квартал 

Пока застройщики вкладываются в инфраструктурные объекты без особой надежды на отдачу или понимая, что деньги вернуться на счета компании с достаточно серьёзным временным лагом.

— У нас есть опыт строительства школы на собственные средства — мы первая и единственная компания в Новосибирске, которой удалось это сделать. Но тогда были другие финансовые и экономические условия: квартиры хорошо продавались, банки кредитовали строителей и нам хватило своей оборотки для реализации проекта, — рассуждает Иван Сидоренко. — Если бы в городе было 3-4 подобных проекта, то можно было бы говорить о том, что этот инструмент работает, но наш опыт оказался исключением из правил. Сейчас 1 млрд в такой объект сразу вложить никто не сможет: деньги дорогие, банки со строителями работают неохотно, квартиры падают в цене, покупательская способность населения также снизилась.

«Энергомонтаж» построил школу на Родниках и передал ее мэрии Новосибирска под обязательства вернуть вложенные компанией деньги за 2 года. В связи с кризисной ситуацией сроки возврата растянулись на 5 лет и последние деньги за объект из городского бюджета были выплачены только в 2017 году.

«Энергомонтаж» и ГК «Сибирь» за счет собственных средств также возвели в своих микрорайонах котельные. Иван Сидоренко поясняет, что проекты были реализованы в то время, когда у застройщиков было больше оборотных средств и сейчас их осуществить практически не реально.

— Для нас строительство, а сейчас управление котельной — это вынужденная диверсификация бизнеса, причем не рентабельная. Тарифная составляющая, которую у нас утверждает областной департамент по тарифам, формируется в целом для энергосистемы города и подстраивается под основного поставщика тепло и энергоресурсов — ОАО «СИБЭКО» производственные мощности которого уже давно самортизированы, — поясняет он. — У нас новое оборудование и для того, чтобы оно окупилось хотя бы за 10 лет, нужно, чтобы тариф был в 2-3 раза выше. Тарифный регулятор на это не идет, поэтому сроки окупаемости вложенных средств увеличиваются.

В настоящее время компания «Энергомонтаж» за собственные деньги проектирует реконструкцию переезда на ул. Объединения, а также 300 м дороги. Стоит напомнить, что строительством автомобильной дороги по Красному проспекту от ул. Краузе до территории городского аэропорта в жилом районе «Родники» компания занимается с 2010 года. С ее подачи в мэрии Новосибирска было разработано постановление по которому застройщик может строить дороги, а потом претендовать на компенсацию со стороны муниципалитета. В 2012 году работы на дороге приостанавливались из-за нерешенного вопроса с собственниками земель по которым она должна была проходить.

ГК «Стрижи» в феврале 2017 года заявили о создании рабочей группы по развитию дорог северного направления. Застройщик проектирует улицу Кедровую, от развилки до улицы Краузе и вкладывает в эту работу около 2,5 млн руб. собственных инвестиций.

Стоит отметить, что в качестве «бонуса» застройщики, как правило, занимаются благоустройством остановок транспорта, парковых зон, устанавливают и содержат спортивные объекты, выделяют площадки для опорного пункта милиции,

Иван Сидоренко отмечает, что было бы разумно, если бы органы власти учитывали хотя бы стоимость кредитов, которые застройщик привлекает для строительства инфраструктуры. Это приводит к серьезному удорожанию объектов, которые застройщику приходится возводить самостоятельно.

— Если заложить в стоимость выкупаемого объекта цену кредита это повысит привлекательность вложения средств в инфраструктуру для застройщиков, — говорит он.

Заработать на инфраструктуре

Собеседники Infopro54 отмечают, что инфраструктурная ипотека может быть интересна и профессиональным инвесторам, если этот инструмент будет предлагать определенную норму доходности.

— Должны быть четкие правила вложения и возврата инвестиций, понятная рентабельность, гарантированная доходность. Например, за рубежом этот механизм привлечения средств в нужные городу и области объекты работает в виде инфраструктурных облигаций, — говорит Иван Сидоренко. — Муниципалитет или регион выпускают ценные бумаги, гарантируя инвесторам их выкуп по определенной цене через несколько лет. В ряде случаев за рубежом срок обращения таких бумаг уже доходит до 10 лет. Это самый прозрачный инструмент привлечения средств. Может быть и мы когда-то придем к его использованию.

Новосибирское метро предлагают развивать за счет облигаций

Президент РФ Владимир Путин предложил внедрить в РФ «инфраструктурную ипотеку» в рамках Петербургского международного экономического форума, в том числе задействовать механизмы госгарантий, для вложений в связь, энергетику и транспорт.

— Источником дополнительных инвестиций должен стать именно частный капитал, однако и здесь сдерживающим фактором пока остается высокий уровень рисков, поэтому важно установить понятные, стабильные правила, защищающие интересы инвесторов. Возврат капиталовложений предлагается осуществлять за счет регулярных платежей, которые будут поступать от основных выгодополучателей, выгодоприобретателей инфраструктурных объектов, — цитировали президента федеральные СМИ. —Для обеспечения платежей также может быть использован механизм госгарантий, то есть речь идет о внедрении своеобразной инфраструктурной ипотеке, когда инфраструктурный объект фактически покупается в кредит, полученный от частных инвесторов, а пользователь объекта этот кредит постепенно гасит.

Фото: баз-  предоставлена пресс-службой «ДСК КПД-Газстрой», остальные- пресс-служба компании, Ростислав Нетисов