Рынок придет к равновесию к концу 2018 года

Застройщики и банкиры комментируют тренды 2016 года и перспективы развития новосибирского рынка жилья в 2017 году.

Госипотека поддержала

 

— Как мы пережили 2016 год? Идет определенная закономерная эволюция строительного рынка. Наша отрасль работает с денежными средствами граждан и поэтому в отношении нее ужесточается законодательство. В будущем это, возможно, приведет к консолидации игроков. На мой взгляд, на рынке останутся крупные застройщики, а мелкие перейдут в разряд генподрядчиков, — заявил на пресс-конференции коммерческий директор СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. — Сокращение игроков произойдет не в силу того, что в отрасли много жуликов, а просто потому, что кто-то не смог приспособиться к изменениям в экономике, у кого-то продукт не соответствует времени, кто-то сходит с дистанции по ценовым параметрам. Нам хочется, чтобы отрасль развивалась в конкурентной среде и мы от этого получали плюсы и минусы.

В 2016 году, по его оценкам, рынок сузился на 30%. Еще одним трендом 2016 года стал тот факт, что рынок четко ориентировался на конечного потребителя, а инвестиционный спрос снизился. Серьезное влияние на строительную отрасль оказала ипотека с господдержкой. В ноябре 2015 года сделки на вторичном рынке просто перестали регистрироваться. Однако, этот спрос не перетек на рынок первички — он остался на уровне 2015-2016 годов. В сделках на долю ипотеки приходится 50-55% от всех сделок (90% из них приходилось на ипотеку с господдержкой). Их объем в общем количестве сделок также практически не изменился, но поддержку отрасли господдержка все-таки оказала.

— У себя мы почувствовали рост спроса на двух и трехкомнатные квартиры. В 2016 году стало больше сделок в сочетании обмен плюс ипотека. В марте 2016 года пузырь лопнул, вторичка начала снижаться по цене и пошли сделки, в ноябре цены на первичку и вторичку сошлись. Думаю, что эта картина будет сохраняться на протяжение ближайших 3-4 лет, но я считаю, что это не правильно. Вторичка в целом не может стоить дешевле первички, но у нас в стране так сложилось в 90-е годы прошлого века, когда многие расчеты проводились бартером и цены на новостройки и готовое жилье различались на 20-30%. Думаю, что постепенно будет происходить перелом, так как не может жилье в старом пятиэтажном доме стоить дешевле, чем новая квартира, — говорит Зарипов.

Начальник отдела жилищного кредитования управления по работе с партнерами ПАО «Сбербанк» Вера Невара также отмечает, что интерес покупателей перераспределился к двух и трехкомнатным квартирам стоимостью выше 3 млн рублей, в том числе за счет договоров переуступки прав. Ставка по ипотеке за год опустилась до 11,5%. Ряд банков предлагали такие условия даже без господдержки.

— По ипотеке в 2016 году мы остались на уровне 2015 года, хотя был всплеск в 1 квартале и достаточно долгое время все банки жили с запасами по госипотеке. В начале 2016 года у нас распределение первичного и вторичного жилья в ипотечном портфеле составляло 50% на 50%, причем вторичка оживилась во втором квартале и на 1 июля распределение составляло 30% на 70% в пользу вторички, к концу года 40% на 60%. На первичке 75-80% занимала госипотека и ее доля доходила до 90%, — говорит Вера Невара.

В Новосибирском филиале «Газпромбанка» в 1 квартале 2016 года зарегистрировали серьезный всплеск по ипотеке с господдержкой — по объему он был сопоставим с продажами 3-4 квартала 2015 года. Перелом спроса на вторичку в банке зарегистрировали в третьем квартале 2016.

По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Сергей Николаева, основным показателем развития рынка в 2016 году является соотношение сданных и проданных квартир. В прошлом году в Новосибирске было сдано на 9,8 тыс кв больше, чем построено. С учетом «зависшего» жилья прошлых лет, запас сданной, но не реализованной недвижимости составил 19 тыс кв. Объем ввода сократился не существенно: с 2,5 млн кв м в 2015 году до 2,2 млн в 2016. Негативная динамика наблюдалась по новым объектам — с 187 в 2015 до 101 в 2016 году, так как застройщики предпочитают не начинать новые проекты в условиях экономической нестабильности. Многие откладывают строительство малоэтажек.

— Рынок однозначно стал рынком покупатели и продавцы запускают много акций, чтобы привлечь клиентов. При этом с 3 по 4 квартал 2016 года, по моему мониторингу, темпы строительства уменьшились на 15% и думаю, что к середине 2017 года сформируется резкий перелом после которого мы увидим кто из застройщиков выживет, а кто нет, — говорит Николаев.

В число лидеров новосибирского рынка по итогам 2016 года эксперт отнес СП ООО «Сибакадемстрой», Концерн «Сибирь», «Сибмонтажспецстрой», компании Владислава Крючкова («СибирьИнвест», «Краснообск Монтажспецстрой» и т.д), ГК «Стрижи» и ООО «Энергомонтаж», компании, входящие в ГК «Метаприбор».

— Если посмотреть ситуацию по объемам ввода жилья за последние 11 лет и разбить на две пятилетки: с 2006 по 2010 и с 2011 по 2016 у нас сильно увеличили объемы строительства «Сибакадемстрой», «ВИРА-Строй», «Стрижи», СЛК «Дивногорский» и группа компаний Крючкова. При этом, в прошлом году 5 заводов по производству строительных материалов в регионе полностью остановили производство или сократили его раза в три, — говорит Николаев.

Середина года покажет

Говоря о планах на 2017 год Динар Зарипов уверен, что на рынке появятся новые формы поддержки отрасли: об этом думает правительство РФ и банки, так как с точки зрения избытка ликвидности — это один из способов обеспечить вложение средств.

— Это будет сказываться на ставке и первоначальном взносе. Думаю, что в будущем году мы увидим на рынке ставку 5-6% с субсидированием застройщиков, первоначальный взнос на уровне 10%, а где-то и 0%. Хотя, на мой взгляд, это пример того, как можно пылесосить рынок. Ипотека в 2017 году, по – прежнему будет оставаться на рынке, но это может сказаться на стоимости квартир. Если при ставке 12% квартира стоила 3 млн руб, при ставке 6% — около 5 млн, то есть снижение ставки будет способствовать росту цены на квартиры, — уверен он.

Сергей Николаев прогнозирует, что в 2017 году цены на недвижимость расти не будут и сохранятся на уровне 2016 года. При этом он ожидает роста спроса на первичку в сданных домах, которая может заинтересовать жителей соседних регионов, приобретающих жилье в Новосибирске.

— У нас за 3 года более чем в сотне сданных домов есть продажи квартир от застройщиков. Это то, что накопилось за 3 года, так что сегодня вполне можно покупать новые квартиры и не рисковать, — поясняет Николаев.

Новые проекты для продвижения ипотечных продуктов в 2017 году готовятся запускать и банки. Вера Невара рассказала, что Сбербанк в декабре 2016 запустил электронную регистрацию для застройщика благодаря которой ипотечная сделка оформляется за 20-30 минут. В 2017 это предложение будет транслироваться на рынок вторички.

— Надеемся, что в 2017 году не будет таких качелей, как в 2016 — разумный баланс интересен для всех участников рынка. Не смотря на отмену госипотеки мы ожидаем, что ставки сохранятся, как минимум, на уровне 11-12%, так как люди к ним привыкли, —говорит начальник отдела продаж розничных продуктов Филиала «Газпромбанка» (АО) в Новосибирске Елена Бусова.

В перспективе в 2017 году доля вторичных покупок, как менее рискованных, на рынке будет превалировать. Пока это фундаментальный способ покупки квартиры и четких предпосылкой для роста первички нет, говорит Динар Зарипов. Сергей Николаев прогнозирует, что в 2017 году на рынке может появиться ставка по ипотеке 10% годовых.

— Сейчас есть большая группа людей, которые выжидают, сидят с наличными, в депозитах и они могут прийти на рынок. К середине года будет понятно, что будет происходить с 30% строек в Новосибирске: они либо заморозятся или их строительство будет задерживаться на очень продолжительный срок. По компаниям, которые находятся в рейтинге, ситуация будет чуть лучше, а в целом рынок просядет, — полагает эксперт.

Динар Зарипов напоминает, что в 2014 году на рынке региона было перепроизводство и этот эффект проявился в 2016 году, когда застройщики были вынуждены идти на беспрецедентные скидки для того, чтобы исполнить свои обязательства.

— Мы сдавали по 1,5 млн кв метров в год, а город не успевал параллельное строительство инфраструктуры. Кроме того, на рынке появилось большое количество студий – общежитий. По аналогичному пути в настоящее время идет Тюмень, — рассуждает он. — Сейчас застройщики осторожно инвестируют в новые проекты и в равновесие рынок придет к 2018 году, когда станет меньше предложений, так что 2017 год — время покупок и изменения жилищных условий.

Фото: Ростислав Нетисов

Юлия Данилова