С рынка Новосибирска вымываются новостройки

Цена на недвижимость в среднем по рынку выросла на 5%, однако некоторые компании повысили стоимость квадратного метра на 20%.

Захлестнуло спросом

— За 2017 год в Новосибирске продано на 4600 квартир больше, чем построено. За 1 квартал 2018 года продано на 3300 квартир больше, чем построено. Соотношение вымывания непроданных квартир в сданных домах идет более высокими темпами. В продуктовой линейке застройщиков из Топ-10 в домах осталось от 40% до 60% квартир, то есть у них уже наблюдается некоторая нехватка предложения, — констатировал на заседании круглого стола комитета по жилой недвижимости Новосибирского представительства РГУД независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Полномочный представитель РГУД в Новосибирске и Новосибирской области, руководитель проекта «ДЕКАРТ.онлайн — Аналитика рынка новостроек» Максим Марков отмечает, что в проектных декларациях новосибирских застройщиков стало меньше однокомнатных квартир. При этом более чем в два раза выросло количество четырехкомнатных, растет спрос на двухкомнатное жилье.

— Нас радует тенденция снижения количества квартир в предложениях застройщиков, — говорит эксперт. — За январь–март 2018 года в регионе заключено 5,8 тысяч договоров долевого участия. В Топ-3 компаний: Сибакадемстрой СП, ООО СК «Вира Строй», ГК «КПД Газстрой». В целом, на Топ-10 застройщиков Новосибирска сегодня приходится 40% рынка. За 12 месяцев цена на рынке новостроек выросла примерно на 5%.

По наблюдениям директора RID Analytics Елены Ермолаевой, цены на новостройки в регионе растут с 2013 года, при этом она отмечает, что количество ДДУ снижается и сегодня находится на уровне 2011 года.

— За 3 месяца цена на рынке новостроек в среднем выросла на 2,4%, причем наиболее существенный прирост произошел в марте — на 1%. При этом вырос размер средней скидки: с 3,6% до 3,9%. На вторичном рынке рост пока более слабый — 1,7%, не изменился и срок средней экспозиции квартир — 7,5 месяцев, индекс доходности жилья — 1,6. То есть покупка недвижимости на вторичном рынке сегодня стала более выгодной, чем вклады в банках, — поясняет эксперт.

Ермолаева добавляет, что на рынке Новосибирска сейчас 95 сданных домов, в которых не продано 1300 квартир, но это предложение снижается.

Об ажиотажном спросе говорят и многие застройщики.

Директор ООО «АКД» Максим Петров отметил, что в 1 квартале 2018 года компания сдала 11 тысяч кв. м., в данный момент готовится к сдаче дом в ЖК «Оазис».

Директор по связям с общественностью ООО СК «Вира-Строй» Мария Семенова рассказывает, что в ЖК «Свобода» уже раскуплены все квартиры, идет бронирование на новые очереди. В ЖК «Аврора» продажи идут по рекордным для компании ценам — 71 тысяча рублей за кв. м., и в остатке — 1-2 квартиры. В ЖК «Матрешкин двор» растет спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Семенова связывает это с тем, что в микрорайоне развивается социальная инфраструктура: началось строительство школы. В компании ожидают большой приток семейных покупателей.

Директор отдела маркетинга и продаж ЗАО «Береговое» Олег Зотов пояснил, что в 1 квартале 2018 года компания увеличила продажи на 20%. В этом году застройщик не планирует сдавать новые объекты, так как запустил их досрочно.

ООО «Аква Сити» в 2018 году запустила новый проект — «дом-волна».

— Мы долго думали, когда открывать продажи. Экономическая ситуация сейчас не такая простая, а этот дом более высокого уровня и качества, мы замахнулись на новую целевую аудиторию. Но тем не менее продажи пошли, и сейчас у нас уже забиты сваи второй очереди, — говорит директор по реализации ООО «Аква Сити» Елена Астахова. — В целом первый квартал 2018 года мы прошли достойно. Особенно в конце марта был большой наплыв покупателей, и все, в том числе и руководство компании, занимались оперативными продажами. Такого не было давно.

По ее словам, для привлечения покупателей компания начала продвигать услуги трейдинга, выкупая старые квартиры у потенциальных инвесторов, а также работала с автомобилями. Это позволяло привлекать дополнительный поток клиентов. В среднем на вводе в эксплуатацию в компании остается 10% непроданных квартир.

В проектах ГК «Строитель» в первую очередь также уходили квартиры большой площади. В остатках у застройщика не более 10% квартир. Очень хороший спрос, по словам директора по продажам ГК «Строитель» Бориса Половникова, показали апартаменты. С момента старта продаж реализовано порядка 20% от общего количества квартир этого типа и 95% офисных помещений.

Директор по продажам «ДСК КПД-Газстрой» Эдуард Ляхов говорит, что небывалый всплеск интереса к квартирам компания почувствовала уже в конце 2017 года.

— С 1 января мы перешли к плоской шкале выплаты вознаграждений риэлторам: 3% крупным партнерам, и 2% — начинающим. Деньги выплачиваются оперативно: сразу после завершения сделки, — пояснил Ляхов.

В новых домах «КПД Газстрой» квартир почти не остается. Те, которые компания планирует сдавать еще только в 2019 году, уже проданы на 70%.

— Я каждый раз на планерках прошу строить быстрее и больше, так как наш эконом-сегмент довольно востребован, — говорит Ляхов.

ОАО «ТДСК» ведет строительство нового ЖК «Аквамарин». Ажиотажного спроса в новой локации застройщик не наблюдает, но констатирует, что на первом этапе он и не планировался.

Цены пошли вверх

По данным Сергея Николаева, на сегодняшний день новосибирские застройщики получили разрешение на строительство домов на 25 тысяч квартир, по ним проведен первый договор долевого участия, но они не строятся и не продаются. За 1 квартал начались работы только на 19 домах, из них 8 — дома застройщиков из Топ-5 по объему продаж.

— По нашим оценкам компании, входящие в Топ-10, будут увеличивать свой объем строительства. Застройщики, у которых большие продажи, были бы и рады подождать, пока изменится законодательство, но рынок их гонит к новым стройкам, а компании, у которых мало продаж, выжидают, — рассуждает Николаев. — Получается, что идет процесс вымывания, количество квартир сокращается, продажи идут быстрее, чем строительство.

В 2016-2017 годах цена на квартиры в Новосибирске изменялась в пределах статистической погрешности. С 1 квартала цены начали расти очень серьезно и особенно опережающими темпами у тех застройщиков, которые много продают.

Эту тенденцию подтвердили и участвовавшие в круглом столе застройщики.

— Мы входим в пул застройщиков, которые получили много разрешений на строительство, поэтому тема 1 июля (вступление в силу дополнений к 214-ФЗ) для нас неактуальна, — пояснил Максим Петров. — Мы работаем согласно плану и повышаем цены. С 1 апреля они выросли на 5%, считаем, что на спросе это не отразится.

ООО СК «Вира-Строй» намерена летом зайти на три новые площадки в рамках существующих проектов. Рост цен на квартиры, по словам Марии Семеновой, идет планово, как и у всех топ-производителей.

Компания «Береговое» в начале апреля подняла цены в ЖК на Костычева, 74.

— В 1 квартале у нас шли переговоры по нескольким участкам, и на каждых были конкуренты. От нескольких участков мы отказались, и они уже куплены, по некоторым еще ведем диалог. Но мы уже четко понимаем, что по старым правилам мы закончим ЖК «Марсель», а новые проекты будем начинать по новому закону, так что сейчас тщательно его изучаем и консультируемся, — уточнил Олег Зотов.

Руководитель офиса продаж ОАО ТДСК Алексей Епанчинцев подчеркивает, что первый дом уже находится в высокой степени готовности, второй — на уровне четырех этажей, но квартиры в нем застройщик будет продавать только после сдачи.

— В этом году мы уже дважды повышали цены в ЖК «Аквамарин». Стоимость квадратного метра в итоге выросла на 2,5 тысячи рублей, — добавил он.

КПД Газстрой ведет строительство семи домов, в мае планирует начать еще два объекта.

— В введенных в эксплуатацию домах продано 99% квартир. По ним мы существенно подняли цены. Если на старте трешка стоила 3 млн рублей, то последние мы продавали по цене 3,6 млн (+ 20%), — рассказывает Эдуард Ляхов.

«Аква Сити» также ведет повышение цен, но, по словам Елены Астаховой, не так значительно, как коллеги по рынку.

— Иногда мы проводим разовое повышение по ряду домов, но очень осторожно, так как видим — рынок на это очень сильно реагирует: клиент научился считать, — констатирует она.

Сергей Николаев также отметил, что впервые за несколько лет на рынке возникла ситуация, когда застройщики помогают продавать друг другу квартиры, чтобы не простаивали собственные отделы продаж.

— Мы используем в своей работе трейд ин и бартер с другими застройщиками, — подтверждает Эдуард Ляхов. — В нашу ГК входит завод КПД, который поставляет продукцию на площадки коллег по рынку, и зачастую в качестве расчета мы получаем их квартиры. Учимся их продавать, зарабатывать деньги и развивать свои компетенции.

По прогнозам Сергея Николаева, с третьего квартала цены на квартиры начнут расти быстрее инфляции. Это будет связано с тем, что уйдут все хорошие варианты. Рост цены означает, что на рынке кроме покупателей появятся и инвесторы (спекулянты).

При этом Николаев отмечает, что в регионе уже наблюдаются прецеденты, когда надежные застройщики, которые нигде не «засветились» с проблемами, продают свои фирмы путем смены учредителей.

— В новом законе есть момент, который отменяет «рождаемость» застройщиков. Если компания сдала менее 10 тысяч кв. м., то она не может выходить на новый объект. Многие застройщики сегодня создают заделы, чтобы потом их продавать. Это отработанная стратегия. Сейчас, к примеру, на рынке еще есть участки, где квартиры в построенных домах можно продавать по инвестдоговорам, а прошло уже 15 лет с момента запрета этого механизма вложения средств в недвижимость, — говорит Николаев.

К работе с застройщиками в новых условиях активно готовятся банки. Альфа-Банк увеличил команду менеджеров по проектному финансированию и заявляет о готовности к диалогу с застройщиками. В Сбербанке направление проектного финансирования будет курировать Вера Невара, ранее возглавлявшая отдел по работе с партнёрами жилищного кредитования в новосибирском Сбербанке.

Ипотека зашкаливает

Трендом 2018 года участники рынка называют рост доли ипотечных сделок.

— Когда мы вышли на объект на Костычева, 74, то заметили отличие клиентов, покупающих жилье на левом и правом берегах Новосибирска. В ЖК «Марсель» ипотечные сделки у нас составляли 50% от общего объема, а здесь — 85%. Для нас это непривычная ситуация, — констатировал Олег Зотов.

В «КПД Газстрой» ипотека участвует в более 70% сделок, в ГК «Строитель» — в 80% (в проекте на левом берегу), в проектах ООО «Девелопмент 54» доходит до 100%.

— По моим данным, по некоторым проектам у нас будет 100% ипотечных сделок. Мы этот процесс стимулируем, участвуя во всех программах, которые предлагают банки-партнеры. Банки любят входить в наши проекты, так как средняя сумма кредита высокая — стоимость метра в Академгородке отличается в большую сторону, — поясняет директор по продажам ООО «Девелопмент 54» Тимур Касаев.

В 2018 году, по наблюдениям участников рынка, активно пошли регистрации сделок по льготной ипотеке под 6% годовых.

О высоком спросе на ипотеку говорят и банкиры. Так, лидер регионального рынка Сбербанк в 1 квартале в Новосибирской области выдал 3572 ипотечных кредитов на сумму 6,1 млрд рублей. По итогам 2017 года объем ипотеки в банке вырос на 165% по сравнению с 2016 годом — это исторический максимум. При этом Вера Невара подчеркивает, что только 24% ипотеки приходится на первичный рынок. Это самый низкий показатель с 2015 года. По ее наблюдениям, жилищный рынок растет в основном за счет вторичной недвижимости.

Банк «Уралсиб» по итогам 1 квартала 2018 года выполнил все плановые задания: показал прирост 20-25% — на уровне прогнозов.

Представители банков заявляют о планах по дальнейшему наращиванию ипотечного портфеля. Сбербанк намерен по итогам 2018 года выдать 31 млрд на покупку жилья.

— Мы продолжаем работать с кредитными каникулами — этот продукт пользуется спросом у клиентов. Большое внимание мы уделаем программе рефинансирования, — говорит заместитель территориального директора ПАО Банк «Уралсиб» Владимир Вовкудан.

Портфель Райфайзенбанка на первичном рынке вырос на 10-15%, по сравнению с 1 кварталом 2017 года.

— Мы определили цель на 2018 год: выйти в Топ-4 ипотечных банков. Это сложная задача, соперники в хорошем отрыве, но мы работаем. В частности, сейчас рассматривается возможность снижения первоначального взноса до 10%, — рассказал старший специалист отдела продаж ипотечных кредитов АО «Райфайзенбанк» Джалал Чомоев.

Юлия Данилова

Фото: автора