Тенденции рынка арендной недвижимости

Накануне VIII Ежегодного Регионального Форума «CESA: Коммерческая недвижимость» эксперты рынка комментируют ситуацию, спрос и перспективы развития этого сегмента в округе.

Рынок арендных отношений не перешел в фазу зрелости

Игорь Дмитриев, директор АН «Дмитриев и партнёры» (Кемерово)

— В 2017 году освобождение помещений, независимо от их типа, большей частью произошло по причине закрытия или «сжатия» бизнеса. В основном эта тенденция коснулась пищевого ритейла. Наиболее известный пример: кемеровская сеть супермаркетов «Холди». Также рынок покинули или сменили локацию на меньшую по площади десятки торговых и офисных компаний. Продолжает увеличиваться число предложений индустриальной и складской недвижимости.

Если говорить о ситуации на сегодняшний день, то основной объем поглощаемых арендаторами помещений в первом квартале 2018 года формирует непродовольственный ритейл. Несмотря на ситуацию, которую многие называют кризисной, по нашим оценкам, дефицит качественных торговых помещений в Кемерово составляет не менее 20 тысяч квадратных метров. Цифра основана на подтвержденном спросе.

Фиксированная ставка аренды сегодня является наиболее привычной для участников рынка. Варианты «ставка от товарооборота» или «фиксированная плюс процент от товарооборота» только пробивают себе дорогу на кемеровском рынке. Практическое применение такого формата носит единичный характер и является скорее исключением из общей практики.

В целом по рынку, по нашим оценкам, в 2018 году ставки продолжат снижение. Скорее всего в первой половине года снижение будет плановым, но нарастающим. К концу года ставки снизятся от 5 до 15% в зависимости от местоположения недвижимости, ее состояния и спроса.

На наш взгляд, в настоящее время все более актуальным становится эффективное управление активами. Рынок арендных отношений не перешел в фазу зрелости — со всеми вытекающими особенностями. В подавляющем большинстве это управление в произвольном режиме — «как умею, так и управляю». По разным оценкам, резервы эффективности (в самом широком понимании) большинства УК могут составлять от 20 до 70% к имеющимся.

➥ Рынок коммерческой недвижимости: тенденция к замораживанию ставок

Предложение больше чем спрос

Игорь Добровольский, заместитель генерального директора ООО «Производственный складской комплекс «Южный» (ООО «ПСК «Южный»)

— По нашим наблюдениям, в 2017 году ротация арендаторов происходила в основном у организаций занимающихся складской логистикой. В 2018 году основной спрос формируется на помещения коммерческой недвижимости — среди арендаторов много организаций занимающиеся производственной деятельностью. В целом в 2017 году, как и в 2018, мы видим ужесточение конкуренции на рынке коммерческой недвижимости: количество предложений превышает спрос на данный вид площадей.

Если говорить об арендных ставках, то для нас наиболее актуальна фиксированная ставка с дополнительной оплатой коммунальных услуг. Уровень арендной ставки за квадратный метр у нас зависит от качества помещения, его расположения, наличия конкуренция, и разница может быть довольна существенная. В 2018 году, исходя из существующего положения дел и ситуации в экономике региона, мы не прогнозируем роста стоимости аренды коммерческой недвижимости. Надеемся сохранить существующие ставки.

➥ В какую недвижимость инвестировать и как подбирать арендаторов?

Рынок аренды отличается высокой волатильностью

Наталья Патрина, директор Сети ТЦ Континент, г Новосибирск

— В портфеле нашей компании три объекта (50 000 квадратных метров). На рынке коммерческой недвижимости мы работаем с 2005 года. В 2017 самую активную ротацию арендаторов мы наблюдали в сегменте «одежда/fashion». В 2018 основной спрос на помещения коммерческой недвижимости формируют компании малого и среднего бизнеса, представленные местными ритейлерами. Рынок аренды волатилен и быстро реагирует при сдаче/вводе новых площадей.

В нашем сегменте наиболее актуальна фиксированная ставка. Процент от оборота используется в единичных случаях. Уровень арендной ставки за квадратный метр определяется для каждого арендатора индивидуально. Думаем, что при существующей рыночной ситуации изменения ставок у нас не будет.

Фото: баз- Ростислав Нетисов, остальные- из личных архивов