Тренд ближайшего будущего — dark stores

— Евгений, наблюдаете ли вы появление новых тенденций на рынке торговой недвижимости региона?

— На новосибирском рынке продолжается экспансия как федеральных, так и сибирских инорегиональных игроков. Я говорю о таких сетях, как «Лента», «Магнит», «Пятерочка», а также «Ярче», «Мария Ра», «Низкоцен». Как девелопер я четко понимаю, что они постепенно вытесняют с рынка местных игроков. Лично я, в принципе, не вижу больших перспектив развития для местных компаний, если они серьезно не пересмотрят свои стратегии.

Если говорить о торговой недвижимости, то уже очевидно, что такой формат, как гипермаркеты, большие супермаркеты себя изжил. Федеральные сети активно уходят на площади до 250 кв.м, развивают форматы магазинов «у дома». В Новосибирске эту нишу за последнее время активно заняла томская сеть «Ярче», и, на мой взгляд, довольно успешно работает в ней.

— Чем, на ваш взгляд, вызван интерес игроков рынка к формату «магазин у дома»?

— На определенном уровне этот интерес сохранялся всегда. Но в какой-то момент крупные сети делали акцент на развитии больших магазинов за городом. Сейчас очевидно, что платежеспособность населения падает. Плюс, когда у людей под боком находятся магазины «Пятерочка», «Магнит» и т.д., у них пропадает стимул ехать за город по пробкам и тратить время на закупку недельного запаса продуктов. Эта привычка уходит в прошлое. Сейчас людям проще покупать свежие продукты ежедневно в небольшом количестве в «магазине у дома» по той же цене, что и в гипермаркете. Они стали более экономно подходить к своим тратам и оценивать покупки.

— Можете оценить емкость регионального рынка в сегменте «магазин у дома»? Насколько он насыщен?

— Мне сложно судить. С одной стороны, сами сети говорят об амбициозных планах по развитию именно этого формата, то есть видят перспективы для роста. Некоторые говорят о потенциале двукратного роста этого сегмента. Я считаю, что рынок уже достаточно насыщен, нет необходимости открывать такое количество точек. Но мы постоянно ищем новые локации, изучаем спрос. К некоторым собственникам сами выходим с предложением о редевелопменте их помещений под интересы рынка.

— Какие объекты пользуются большим спросом — расположенные на первых этажах зданий или стоящие отдельно?

— Многие девелоперы бросаются из крайности в крайность. Раньше в Новосибирске строились жилмассивы, где, в принципе, не были предусмотрены магазины. Сейчас наоборот: под них предусмотрены чуть ли не все помещения на первых этажах зданий. В результате — переизбыток предложений, площади остаются невостребованными. Спрос стабильно большой на отдельно стоящие здания с парковкой, с возможностью загрузки товара через отдельные входы и обязательно в интересной локации.

— Есть ли сложности с заполнением отдельно стоящих объектов арендаторами? Появились ли здесь какие-то новые нюансы?

— С якорным арендатором у нас обычно проблем нет. Мы идем от спроса — строим объекты после того, как получим одобрение минимум от одного крупного арендатора на размещение. Обычно это сетевые супермаркеты, магазины хозяйственных товаров. Поэтому под «якоря» и создаем объект. Вторым этапом заполняем объект розничными сетями из сегмента FMCG: пекарни, аптеки, зоотовары и т.д. Остальные площади заполняются компаниями, ориентированными на локальный спрос. Это могут быть химчистки, ремонтные мастерские, магазины строительных материалов и т.д.

Интересная ситуация со стоимостью аренды торговой недвижимости. Очевидно, что в Новосибирске выше подниматься она уже не будет. Скорее, более вероятен тренд на снижение. Но для некоторых объектов не страшны никакие кризисы, появление рядом конкурентов и т.д. Они все равно востребованы. А для других — малейшее дуновение, появление новых площадей рядом и снижение арендных ставок. Так что сегодня управление недвижимостью становится все более тонким инструментом, в котором приходится учитывать большое количество факторов.

— К вам приходят представители компаний — владельцы гипермаркетов, супермаркетов с вопросами о редевелопменте?

— Во-первых, владельцы крупных торговых объектов, как правило, решаются на их переформатирование, уже когда перепробовали все другие варианты. Это слишком поздно. Время упущено. Во-вторых, как я уже говорил, гипермаркеты, расположенные за городом, на магистралях, теряют интерес покупателей.

Есть такое мнение, что в ближайшее время появится новый тренд — в регионах будут открываться магазины формата dark stores, работающие на доставку. Потребители уже начинают привыкать к тому, что они могут заказать еду с доставкой в квартиру или офис. Ребята с рюкзаками на плечах в желтом и зеленом (Яндекс. Еда и DeliveryClub) уже никого не удивляют. Набирают популярность покупки в интернете с доставкой до пункта выдачи рядом с домом. Следующий этап — dark stores. В этом формате ключевым конкурентным преимуществом будет скорость доставки продуктов до клиента. У «магазинов у дома» для этого неплохие шансы. Как девелопер я вижу, что под этот формат потребуется немного другая недвижимость. Возможно, с большей площадью складирования и прочими нюансами. Думаю, что сначала формат будет тестироваться в Москве, где люди привыкли немного переплачивать за доставку еды и не считают это проблемой. В Новосибирске платежеспособный спрос ниже, но, изучив технологию в столице, все игроки будут ее тиражировать в регионах. Я думаю, что с небольшими задержками. Мы тоже планируем изучать эти нюансы. Думаю, заказы на такие объекты будут делать, прежде всего, федеральные компании.

— Каким образом будете изучать?

— В 2020 году мы планируем выйти на рынок девелопмента Москвы и Московской области. Сейчас изучаем, в каком формате это будет наиболее эффективно: купить готовое здание или построить объект самостоятельно. Потом будем анализировать рынок, его потребности. В наших планах также есть выход в соседние регионы Сибири. Изучаем интересные торговые объекты в Красноярске, Томске, Омске и Кемерове. На сегодняшний день мы построили в Новосибирске около 150 объектов торговой недвижимости совокупной площадью почти 20 тысяч кв.м. В этом году рассчитываем сдать около 10 тысяч кв.м — во всех городах присутствия. На этих площадях и следующих объектах будем постепенно подстраиваться под запросы арендаторов и выведем лучшую формулу.