В 2016 году покупатели будут диктовать цены застройщикам

Эксперты не исключают, что основным покупателем жилья в новостройках может стать государство.

В будущем году цены на вторичное жилье в Новосибирской области могут значительно снизиться из-за предельного насыщения рынка недвижимости.  В среднем, стоимость вторичного жилья может сократиться на 15—20 %. Такой прогноз дал в ходе пресс-конференции Антон Тиунов, управляющий партнера TV Consulting, застройщик проектов загородных усадеб поселка «Марусино», «Усадьбы Марьино»,  и  Clever.

Причину падения продаж эксперт видит в стагнации экономики страны, которая не позволяет рынку недвижимости дойти до дна для будущего роста, а также в неудобных для застройщика финансовых инструментах:

— В течение 2015 года мы видим в регионе огромный рост ввода новых площадей, примерно на 30—40 % больше, чем в прошлом году. При этом спрос на недвижимость неуклонно снижается. Причем не просто спрос, а платежеспособность спроса: люди с каждым днем становятся все беднее. Застройщики в свою очередь ускоряют темпы строительства, чтобы быстрее сдавать дома и продавать квартиры, начинать новые проекты и дальше строить, чтобы остаться на плаву. Ситуация усугубляется тем, что рынок недвижимости перенасыщен. В конце 2014 года покупатели скупили все, что смогли,  причем скупили про запас. Сейчас владельцы жилья не могут от него избавиться, хотя каждый день теряют вложенные в квартиры деньги. Государственная ипотека не работает для рынка вторичного жилья, что тоже влияет на тенденцию, — говорит Тиунов.

Для новостроек, по оценкам эксперта, задел по падению цен значительно меньше.

— Продажи на первичке могут просесть, а могу сохраниться за счет бонусов, которые предлагаются с квартирой, например таких, как парковочные места. Меньше рисков для застройщика, меньше скидок для покупателя, — заявил он.

Эксперт советует продавцам вторичного жилья «фиксировать убытки сегодня» и соглашаться на любую максимальную цену.  Покупателям новостроек рекомендует давить на застройщика:

— Если вы — покупатель с деньгами, то требуйте больших скидок до 20—30 %, рассрочки, более выгодных предложений. Требуйте бесплатного ремонта в новостройках, парковочные места, оплаты коммунальных услуг за год вперед и другие бонусы. Рынок недвижимости ваш, у застройщика нет иного выхода, — говорит Тиунов.

С ним согласен Дмитрий Виншу, исполнительный директор  ООО «Евразии-Н», входящей в группу компаний F1, занимающихся строительством:

— Многие продавцы отказываются продавать свою квартиру стоимостью 3 млн рублей за 2,8 млн, но они забывают, что, выручив эти деньги, могли бы положить их на депозит и получать в год 200-300 тысяч рублей, потому что ставки  по депозитам сейчас довольно высоки. Надежные банки дают 12—12,5 % в год, — рассуждает эксперт.

Однако Тиунов отмечает,  что денег у покупателей тоже стало значительно меньше, поэтому они ищут предложения с меньшей площадью, отказывают себе в метрах и в удобстве, лишь бы что-то купить.

— Сейчас вновь стали популярны студии с метражом в 15—19 кв м, в которых жить практически невозможно. Большинство сделок заключается с ипотекой, причем ипотечное кредитование осуществляется государственными банками и с государственной поддержкой. Это не рыночный механизм, и он  долго не продержится, поскольку дотации из бюджета закончатся, — уверен Тиунов.

В связи с падением спроса и платежеспособности населения, главным покупателем жилья может стать государство. Но застройщики пока не готовы к этому сценарию, считает Дмитрий Виншу.

— Сейчас ситуация выглядит так, что государство готово приобретать жилье только по фиксированной стоимости — 34 тыс за кв м. Застройщики пока не хотят продавать квартиры на таких условиях. Но этот час «Х» придет неминуемо, потому что ввод жилья в регионе идет ускоренными темпами, соответственно, у застройщиков появится огромное число квартир, с неясной ликвидностью.  В такой ситуации они должны будут либо фиксировать убытки, как и продавцы вторичного жилья, либо соглашаться на условия платежеспособного покупателя, — не исключил он.

Виншу предположил, что купленные государством квадратные метры, скорее всего, будут выделяться льготникам: ветеранам, многодетным матерям и другим категориям населения, которые участвуют в социальных программах.

Иван Сидоренко, депутат Законодательного собрания Новосибирской области, генеральный директор ООО «Энергомонтаж», не думает, что государство может основным покупателем квартир в кризисные времена:

— После кризиса в 2008 году многие застройщики продавали жилье министерству обороны для военных, однако они не были основными покупателями. Компания «Энергомонтаж», например, в 2008—2009 году продала всего 15—20 % от всего объема сданного жилья минобороны, остальное было реализовано в рамках прямых продаж. Причем закупочная цена недвижимости в 2008 году была выше примерно на 20 %, чем сегодня. Поэтому причин для серьезных перемен на рынке я не вижу.  Некоторых застройщиков, конечно, будет интересовать продажа квадратных метров  государству, но не всех. Застройщикам в любом случае невыгодно продавать жилье по себестоимости, тем более, что цена строительных материалов растет из-за импортных комплектующих. И если себестоимость проекта сравнится с закупочной ценой, то застройщику придется либо уйти с рынка, либо заморозить строительство. Я думаю, что рыночные сделки по-прежнему составят львиную долю продаж, — заявил собеседник Infopro54.

По данным компании RID Analytics, в  сентябре 2015 года средняя цена предложения за 1 кв м жилья на вторичном рынке Новосибирска составила 62 494 рублей, что на 0,3 % ниже, чем в предыдущем месяце.  По данным портала Naydidom.com, стоимость 1 кв м жилья в новостройке за сентябрь составила примерно 60 тыс рублей.

Фото: Ростислав Нетисов

Анна Калинина