В какую недвижимость инвестировать и как подбирать арендаторов?

Эксперты ГК «Отелит Development» проанализировали тренды рынка коммерческой недвижимости Новосибирска.

ГК «Отелит Development» использует математические методы и выстраивает аналитические модели при работе на рынке коммерческой недвижимости. Как отмечает генеральный директор компании Евгений Бурденюк, это позволяет понимать не только текущее состояние рынка, но и прогнозировать тренды по которым он будет развиваться, контролировать эти процессы.

— Постоянно анализируя большой массив информации мы понимаем какие арендаторы имеют перспективы роста и под них ищем, либо строим помещения, привлекаем инвестиции, то есть бьем в те ниши, которые будут работать максимально эффективно и с минимальными рисками для нас. Мы стараемся, чтобы помещения были актуальны для разных видов бизнеса, чтобы в случае смены тренда, мы могли быстро заменить съезжающего арендатора и вновь попасть в востребованную нишу, — пояснил Бурденюк, выступая в рамках делового завтрака.

Руководитель отдела маркетинга и IT-технологий ГК «Отелит Development» Никита Артемьев рассказал о ключевых трендах, которые выявили аналитики компании на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска. Один из них — увеличение площадей малого бизнеса: в среднем до 50-60 кв м. По его словам, предприниматели постепенно уходят из киосков, предпочитая открывать свой бизнес в полноценных магазинах. Новые договоры с муниципалитетом на нестационарные торговые объекты в городе практически не заключаются.

Анализируя структуру рынка, эксперты компании отмечают, что несмотря на кризис, в Новосибирске продолжает расти количество точек общепита: фастфуда (+27%), супермаркетов (+12%), кофеен (+10%), магазинов «чай-кофе» (+9%) и т.д. Сокращается количество строительных магазинов, мебельных салонов и магазинов хозтоваров (-2%), магазинов автозапчастей и инструментов, зоомагазинов (-5%), аптек и точек предоставления микрозаймов (-10%), банковских офисов (-40%). Меняется состав участников стрит-ритейла: бутики и банки переходят на вторые линии, а вместо них на первых линиях открываются кофейни, бургерные, бары и т.д. Кроме того, торговые улицы появляются в новых жилмассивах, где сразу предусматриваются площади под коммерческую недвижимость. Не смотря на стагнацию роста населения и экономические трудности, количество работающих торговых точек в Новосибирске за год выросло примерно на 1,36%.

— Мы видим тенденцию, что покупатели стали меньше ходить в магазины за покупками, но растет спрос на места для общения, — рассуждает Никита Артемьев. – Наступает время миллениалов, которые выросли в эпоху интернета и коммуникаций, имеют большую мобильность и хотят постоянно общаться. Как результат, ритейл уходит от благосостояния в сторону создания мест, где люди могут встречаться и получать разного рода услуги и эмоции.

Еще один тренд — рост объемов интернет-торговли. Доля выручки интернет-рынка в России в целом выросла с 1.5% в 2010 году до 3,85% в 2017. При этом Евгений Бурденюк уверен, что спрос на помещения для ритейла будет сохраняться. Подтверждением тому является сделка, недавно проведенная одним из мировых интернет- агрегаторов Amazon (США).

— Компания, которая построена на интернет-торговле, инвестировала в эту сферу миллиарды долларов, купила сеть продуктовых магазинов WholeFoods. Для нас это серьезный показатель, — пояснил эксперт.

Еще один тренд на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска — сетевые компании выдавливают малый бизнес, что характерно для большинства зрелых розничных рынков.

— Наиболее заметен этот тренд на аптечном сегменте (всего в Новосибирске на март 2018 года было открыто 1009 точек). За год в Новосибирской области закрылось около 100 аптек, в основном, они принадлежали частным компаниям. При этом сетевые фармацевтические структуры продолжают наращивать свое присутствие в регионе — до 68,78% (+7%), — говорит Артемьев. — Конечно, внутри отрасли тоже могут быть разнонаправленные тенденции. Например, сети «Ярче», «Пятерочка», «Зеленый луг», «Магнит», «Мария-РА», «Фаберлик», «Медный Великан», «Лабиринт.ру», «Супермаг» открывают в Новосибирске новые точки, а некоторые компании («Ермолинские полуфабрикаты», «Велиция», «Инмарко», «Родничок» и т.д.) сокращают.

Доля сетевых компаний в Новосибирске наиболее существенно растет на сегментах продажи косметики, пива, суши, молока, мяса, ломбардов, сотовых, фастфуда, сотовых, мороженого и микрозаймов.

— Мы считаем, что если вы готовите помещение под общепит или торговлю и к вам приходит частная компания, имеющая до 5 точек, то будьте готовы к тому, что через 3 месяца — год этот арендатор может закрыться. Рынок нестабилен. Рекомендуем при поиске арендаторов делать ставку на сетевиков, — констатирует Никита Артемьев.

Эксперт также рекомендовал владельцам и инвесторам в коммерческую недвижимость готовиться к увеличению сроков окупаемости новых объектов, отдавать предпочтение универсальным проектам или объектам, укомплектованным арендаторами, предлагающими товары ежедневного спроса, а также сразу закладывать в инвестиции необходимость редевелопмента при смене арендатора.

В целом, «Отелит Development» в постоянном режиме анализирует ситуацию по 700 компаниям Новосибирска, которые составляют 25% рынка арендаторов. Артемьев заявляет, что методика прогнозирования уже доказала свою эффективность и постепенно ГК планирует ее транслировать на другие города-миллионники.

Юлия Данилова

Фото: предоставлены пресс-службой ГК «Отелит Development»