В Новосибирске средние цены на вторичном рынке сейчас ниже, чем на первичном

Стоимость квадратного метра впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 2020 года 90,2 тыс. рублей. За год прирост составил 16,1% (по итогам 2019 года средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тыс. рублей. Причем основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также стали прибавлять стоимость относительно первичного рынка.

Еще одна причина роста цен – это большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня — 4,25%. Снижение на 2 п. п. позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину. Если в начале года покупатель готового жилья мог рассчитывать на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья можно найти по ставке уже в 8%.

В 1 кв. 2020 года средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ пока показывала минимальную динамику: — 0,4% (до 77,8 тыс. рублей).

2 кв. 2020 года практически полностью прошел в режиме самоизоляции – и если застройщики смогли оперативно перестроиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (- 1,3% относительно апреля). Рынок купли продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени – поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена кв.м на готовое жилье РФ не менялась). В июне за счет активизации отложенного в период «карантина» спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение. В результате по итогам всего второго квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.

В 3 кв. 2020 года вторичный рынок еще «лихорадило» — в июле средние цены снижались (-1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне дорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за третий квартал средняя цена кв. м выросла на 5,2%.

4 кв. 2020 года отметился рекордным ростом цен в декабре: +7,5%. Причины «накапливались» в течение всего второго полугодия – девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости. Кроме того, оказывает влияние и особенность менталитета – россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки в этом году у многих отменились – появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре-декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».

— На ценообразование готового жилья в конце года оказывала влияние и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь также снижением объема предложения из-за пандемии, — уверены аналитики Циан.

Отмечается, что годовой прирост цен на уровне 16,1% — в два раза выше прошлогоднего. По итогам 2019 года рост на вторичном рынке РФ составил 7,5%. Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке увеличились на 24,8% (в рублевом выражении — на 18 тыс. рублей за кв.м).

Что касается среднего бюджета предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек), то он составил по итогам 2020 года 5,4 млн рублей.

— За год бюджет предложения вырос на 670 тысяч рублей, за два года — на 20,4% или 930 тыс. рублей. Таким образом, всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на миллион рублей, — уточнили эксперты.

«Вторичка» больше не дороже новостроек

Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость квадратного метра в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках. Из всех городов с численность населения от одного млн человек (16 городов) всего в трех стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В Новосибирске в 2020 году средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке составила 77,8 тыс рублей, тогда как на первичном рынке стоимость кв. метра дошла до уровня 86,6 тыс. рублей (или на 10% дороже).

— В конце 2019 года вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставимым по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в этом году), а также — в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество – большую доступность в сравнении со вторичным рынком, — констатируют аналитики Циан.

Эксперты уверены, что причина не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья.

— Квартальная застройка, архитектурное единство, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон. С учетом данных характеристик все больше покупателей “голосуют рублем” именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в этом году еще и получила дополнительный стимул со стороны снижения ставок по ипотеке, — отмечают в Циан.

Во время «карантина» собственники демпинговали для поддержания спроса

На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74-77,5 тыс. рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для 1 кв. 2020 года.

— Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года – средняя стоимость квадратного метра новых «апрельских» квартир составила в целом по РФ 70,9 тыс. рублей за кв. м – это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, стартовавших в продаже в марте 2020 года. В условиях самоизоляции именно демпинг стал главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период, — говорят аналитики.

 Однако уже в мае «новинки» вторичного рынка снова стали дороже, несмотря на самоизоляцию – средняя цена кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тыс. рублей, обновив максимум. Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры приобретается новое жилье в строящемся доме, с привлечением ипотеки.

— Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки – в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и стало одной из причин дальнейшего роста цен. Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека, и в целом – активизация отложенного спроса после весеннего локдауна, — объясняют эксперты.

Они подчеркивают, что в сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости – в среднем за 92,3 тыс. рублей за кв. м. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет «завершения» на тот момент программы льготного кредитования.

— Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и вынужден был «выживать» в 2020 году самостоятельно. Однако оба сегмента первичного и вторичного рынка находится в тесном взаимодействии – поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию уже готового жилья. Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году. Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам, многие покупали строящееся жилье как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос, — резюмирует  руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.

В выборку вошли 107 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.

Фото редакции