Вторичка оживает

Ситуация на рынке недвижимости в этом году меняется особенно быстро. Ключевое влияние на первичный рынок оказывает ипотека с господдержкой. А что при этом происходит на вторичке? Тенденции и динамику этого сегмента в ходе заочного круглого стола, проведенного редакцией Infopro54, обсудили представители банковской сферы Новосибирска.

Пошла в рост

В пресс-службе Сибирского банка ПАО Сбербанк Infopro54 рассказали, что в целом за 7 месяцев 2020 темп роста спроса на кредиты для покупки вторичного жилья составил 150%. Если рассматривать более короткий промежуток времени, то в июле 2020-го темп роста к июлю 2019 года — 215%.

— Этому, несомненно, способствовало неоднократное снижение процентных ставок в течение года и улучшение условий по всем популярным ипотечным программам, —комментируют в банке.

Заместитель территориального директора СДРД ПАО «Банк УРАЛСИБ» Никита Фишер рассказал, что доля ипотечных кредитов для приобретения жилья на вторичном рынке сегодня составляет более 70% от общего объема сделок банка в регионе. В 2020 году спрос на кредиты, по сравнению с 2019 годом, показывает положительную динамику.

— Особо отмечу, что каждая третья сделка на вторичном рынке сегодня — это приобретение недвижимости, находящейся в залоге у стороннего банка, — говорит Никита Фишер. — Данный кредитный продукт предоставляет возможность заемщику приобрести квартиру, которая на дату заключения сделки обременена ипотекой стороннего банка. Обеспечением кредита выступает приобретаемая недвижимость и поручительство продавца в период с даты выдачи кредита до даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

В  УБРиР спрос на ипотеку для покупке жилья на вторичке с января по июль вырос на 9% относительно аналогичного периода прошлого года.

— По данным Объединенного кредитного бюро, за 1 полугодие 2020 года, в сравнении с показателями 2019 года, число выданных в России ипотечных кредитов выросло на 11%, а объем сделок — на 20%. Такой рост обусловлен расширением госпрограмм и выгодными условиями кредитования, — поясняет директор дивизиона «Сибирь» УБРиР Андрей Третьяков. — Дополнительное влияние оказала ситуация с коронакризисом — клиенты стали вкладывать свои деньги в недвижимость, как в один из наиболее безопасных активов.

В Банке «Акцепт» вторичный рынок по объемам выдач находится на прежнем уровне, по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

— Спрос на  вторичное жилье стабилизировался и число выдаваемых кредитов практически не изменилось. Самыми удачными месяцами стали март и июль, — подчеркивает начальник отдела организации розничных продаж АО «Банк Акцепт» Светлана Кривошапкина. — По выдаче жилищных кредитов «Акцепт» показывает динамику выше рыночной: за период с января по июль было выдано ипотеки на 40% больше, чем за аналогичный период 2019 года.

По ее словам, прирост выдач ипотеки в банке сегодня происходит в основном за счет программ покупки жилья на первичном рынке и программ рефинансирования вторичного рынка.

Региональный управляющий Альфа-Банка в Новосибирске Андрей Фишер также отмечает, что спрос на вторичный рынок, по сравнению с прошлым годом, сейчас снизился из-за появления на рынке субсидированной программы с господдержкой.

— Объемы выдачи ипотеки на первичном рынке Новосибирской области в мае-июле достигли 50% от общего числа. Катализатором этого процесса стал запуск новой госпрограммы для строящегося жилья. Но уже по итогам августа доля сделок по госпрограмме ипотеки будет постепенно уменьшаться, — комментирует динамику регионального ипотечного рынка руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Александр Ким. — Во-первых, оживает рынок вторичного жилья, во-вторых, банки активнее развивают свои стандартные программы.

По его прогнозам, уже в октябре доля выдач ипотеки на готовые квартиры в среднем по рынку достигнет 70%, а в ноябре вернется к 80%, как в начале 2020 года.

Цена кредита

В Сбербанке взять кредит на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сегодня можно по ставке от 7,3% годовых. Банк УРАЛСИБ в июле снизил ставки по программам ипотечного кредитования на покупку готового жилья. По словам Никиты Фишера, минимальная ставка при сумме кредита до 3 млн рублей теперь составляет 8,99% годовых, от 3 млн рублей включительно — 8,59%, от 7 млн рублей включительно — 8,19%. При получении кредита на покупку готового жилья у партнеров банка минимальная ставка по кредиту при сумме кредита до 3 млн рублей теперь составляет 8,79% годовых, от 3 млн рублей включительно — 8,39%, от 7 млн рублей включительно — 8,19%. В Банке «Левобережный» действующая ставка на кредиты для покупки вторичного жилья составляет от 8,2% годовых. В Альфа-Банке по вторичному жилью, приобретаемому от физлиц, — 8,39%, а в случае покупки квартиры уже в сданном доме от застройщика — действует ставка 6,5% по программе с господдержкой.

— В целом, если говорить о рыночной статистике, то, по нашим исследованиям, минимальная ставка по кредитам на вторичку по всем банкам составляет около 7,83%. Однако нужно понимать, что годовая ставка по ипотеке зависит от ряда факторов, среди которых участие клиента в зарплатном проекте банка, размер первоначального взноса, оформление комплексного страхования, а также сумма кредита. Снизить ставку можно также за счет акционных предложений, — рассуждает Андрей Третьяков. — В УБРиР, к примеру, возможно уменьшить ставку по ипотеке на 0,5 п.п. благодаря акции «Бери больше — плати меньше», которая распространяется на строящееся и готовое жилье, а также на программы рефинансирования. Минимальные ставки по программе ипотеки для вторичной недвижимости в УБРиР начинаются от 7,95% годовых. На такую ставку может рассчитывать лояльный, зарплатный клиент банка при условии, что первоначальный взнос составляет 20%, а сумма кредита превышает 2 млн рублей.

Александр Ким отмечает, что практически 100% ипотечных сделок с недвижимостью в банке проходят при участии риэлторов. Это особенно актуально для вторичного рынка, где почти 70% — это «сложные» сделки — с обменными цепочками, параллельным подбором новой квартиры, согласованием с опекой, использованием маткапитала, продажей жилья, за которое еще не полностью выплачен ипотечный кредит.

— Абсолют Банк предоставляет своим партнерам из числа риэлторов дополнительную скидку для ипотечных клиентов по стандартным программам. Как правило, экономия на скидке позволяет в несколько раз окупить расходы на оплату услуг риэлтора, — поясняет банкир.

Что выбирают?

По наблюдению Светланы Кривошапкиной, самыми  востребованными у заемщиков в Новосибирске становятся  двух- и трехкомнатные квартиры в новых/недавно построенных домах.

— При выборе жилья на вторичном рынке клиенты считают самым значимым фактором выбора цену, удобное расположение района, а также проживание рядом с родителями, — говорит собеседник Infopro54. — В  последнее  время наметился новый тренд: растет спрос на жилые комплексы и дома, которые могут обеспечить жильца всем необходимым на своей территории. От покупки кофе в уютной кофейне на первом этаже до магазинов, салонов красоты, ресторанов, зон для прогулок и отдыха во дворе. Также в последнее время растет запрос на безопасность: закрытая территория внутреннего двора, контроль доступа и наличие видеонаблюдения.

Андрей Фишер соглашается, что самыми частыми покупками на вторичном рынке являются двух-трехкомнатные квартиры, приобретаемые с целью расширения и улучшения жилищной площади.

— В том случае, когда заемщик покупает квартиру для себя и своей семьи, он чаще всего выбирает двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м. Это касается и первичного, и вторичного рынка, — уверен Александр Ким. — Студии площадью до 30 кв. м и однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м чаще всего приобретают с инвестиционными целями, чтобы потом сдавать в аренду и получать доход. Доля таких инвестиционных сделок выросла с 5% до 15%, по сравнению с началом года.

Средняя сумма ипотечного чека при покупке квартиры на вторичном рынке в Абсолют Банке составляет 2,45 млн рублей (на первичном — 1,95 млн рублей). При покупке жилья по госпрограмме «Детская ипотека» — 3,56 млн рублей.

Светлана Кривошапкина добавляет, что, как правило, недвижимость на вторичном рынке приобретается для личного использования. Но все чаще такие квартиры покупаются и в качестве инвестиций. Особенно актуально это становится сейчас, в период экономического спада.

— По информации от партнеров банка, стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Новосибирске за 2020 год выросла от 4-6% — в зависимости от локаций жилья, — добавляет Никита Фишер.

Андрей Третьяков считает, что динамика более значимая:

— Анализируя данные ЕМИСС (Федеральная служба государственной статистики), наши эксперты пришли к выводу, что относительно 2019 года цена квадратного метра в среднем по России увеличилась на 8%.

Кто клиент?

Светлана Кривошапкина считает, что ипотека на вторичном рынке в основном актуальна для молодых семей с детьми, приобретающих свое первое жилье или улучшающих первоначальные жилищные условия.

— Появилось достаточно много  семей, которые используют материнский капитал для улучшения  жилья — покупку личного или увеличение имеющегося. Как правило, кредит на жилье оформляют супруги, выступающие созаемщиками, поскольку дохода одного члена семьи недостаточно для получения одобрения со стороны банка. При этом все чаще стали проходить сделки, когда в качестве заемщика выступает только один из супругов, — рассказывает банкир. — Возраст приобретателей квартиры укладывается в промежуток между 28 и 50 годами. Чаще всего используется минимальный первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры.

В УБРиРе портрет клиента по полу и возрасту за последнее время существенно не изменился: в основном это люди 30-40 лет. Средний чек на вторичную ипотеку в банке увеличился на 24%, а средний срок ипотеки — на 1 год: с 17 до 18 лет.

— Больше всего желающих получить ипотечный кредит среди возрастной группы 35-45 лет — более 30%. Наименее активными на рынке недвижимости являются самая молодая (18-25 лет) и самая возрастная группа (старше 56 лет), — соглашается Никита Фишер.

По его мнению, портрет идеального ипотечного заемщика сегодня можно представить так:

• достаток средний или выше;
• есть первый взнос выше минимального;
• работа в госструктуре или на крупном предприятии не из числа пострадавших;
• официальная зарплата;
• хорошая кредитная история.

— Средний возраст ипотечного заемщика в Новосибирске  по-прежнему составляет 33-35 лет. Доля женщин среди заемщиков увеличилась еще на 5%. При этом средний уровень доходов заемщиков в первой половине 2020 года уменьшился на 5-10%, по сравнению с тем же периодом прошлого года, — комментирует Александр Ким.

Кстати, Абсолют Банк — один из немногих в регионе — разрешает использование маткапитала в качестве части первоначального взноса. В случае со сделками по стандартным ипотечным программам около 30% заемщиков банка включают средства маткапитала в первоначальный взнос. В случае с госпрограммой «Детская ипотека» — более 90% заемщиков.

— Ставка по ипотеке у нас не зависит от размера первоначального взноса. По стандартным программам ставка — от 8,1% годовых, а минимальный размер первоначального взноса — минимальный размер первоначального взноса — 15% от стоимости квартиры. Если используется маткапитал, то размер собственных средств можно уменьшить до 10%. Главное, чтобы вместе с маткапиталом сумма получалась более 20%, — уточняет банкир.

Кроме того, почти 100% клиентов Абсолют Банка для расчетов по ипотеке используют аккредитивы.

— Во-первых, это гарантирует надежность и безопасность расчетов. Во-вторых, Абсолют Банк предоставляет своим ипотечным клиентам аккредитивы совершенно бесплатно, —говорит Ким.

Снизить ставку

Рефинансирование ипотечных кредитов — один из основных трендов 2020 года. В АО «Банк Акцепт» количество рефинансируемых кредитов увеличилось более чем в 2 раза, по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

— В наше время сложно найти человека, который еще не взял ипотеку. Одни только оформили ее, другие выплачивают не первый год. Между тем, за последние 5 лет ставки на ипотеку снизились в 1,5 раза! Если в 2015 году средневзвешенный показатель по ставкам составлял около 12-14%, то сейчас средняя ставка по рынку — 8,4-8,6% годовых, — говорит Светлана Кривошапкина.

Ранее она отмечала, что рефинансирование, в том числе жилищных кредитов на вторичном рынке, является одним из основных катализаторов прироста ипотечного портфеля банка. Оформить рефинансирование кредитов другого банка в Акцепте можно по ставке от 8,4% годовых.

— В нашей статистике мы не разграничиваем категории объектов на вторичное и первичное жилье, но однозначно можем сказать, что спрос на рефинансирование есть. На него ежемесячно приходятся до 10% заключенных сделок по жилищному кредитованию УБРиР, — добавляет Андрей Третьяков. — Доля рефинансирования в ипотечном портфеле банка составляет 8%. Если ставки по ипотеке продолжат снижаться, популярность рефинансирования будет только возрастать, так как перекредитование станет выгодно даже заемщикам, заключившим договоры в конце 2019 – начале 2020 года.

В Банке Уралсиб рекордным по числу сделок стал 1 квартал 2020 года. За время пандемии число сделок рефинансирования снизилось, но уже сейчас их объем возвращается на прежний уровень.

— Ставки на рынке рефинансирования в настоящее время низкие, поэтому клиенты пользуются возможностью снизить свои ежемесячные платежи и общую переплату за жилье, мы ежедневно фиксируем клиентские обращения на рефинансирование, — поясняет Никита Фишер. — Минимальная ставка при рефинансировании ипотечного кредита, выданного сторонними банками, при сумме кредита до 3 млн рублей теперь составляет 8,99% годовых, от 3 млн рублей включительно — 8,79%.

В Альфа-Банке количество заявок на рефинансирование значительно выросло в связи со снижением процентной ставки по данному продукту. В настоящий момент для всех клиентов действует ставка 7,99%. В Сбербанке обращения за рефинансированием по ипотечным кредитам на вторичное жилье составляют около 3% от общего количества заявок поступающих в банк.

 

Точка зрения

Фото: главное — freepik.com  , фотографии спикеров предоставлены пресс-службами банков