Выкуп земли для КРТ в Новосибирске стоит до 500 млн рублей за гектар

Мэрия Новосибирска начала изымать дома, расположенные в границах улицы Ипподромской, Фрунзе, Журинского спуска в Центральном и Дзержинском районах, для муниципальных нужд путем предоставления возмещения в целях комплексного развития территории.

На данный момент опубликована информация об изъятии 37 участков. Практически на каждом размещен жилой дом, который также изымается. Площадь участков варьируется от 144 кв. м до 6,3 тысяч кв. м, площадь домов — от 28 до 302 «квадратов».

ООО «Арендный квартал на Шаумяна. Екатеринбург. Специализированный застройщик» поручено обеспечить проведение оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, а также подлежащих возмещению убытков. Кроме того, судя по документам, размещенным на сайте мэрии, компания должна выплатить собственнику земельного участка возмещения в соответствии с соглашением об изъятии или решением суда о принудительном изъятии земельного участка для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

В документах подчеркивается, что мэрия готова предъявлять исковое заявление в суд в случае принудительного изъятия земельного участка для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

Как пояснил редакции Infopro54 основатель «Группы Мета» Владимир Мартыненков, проект КРТ имеет ограничение в использовании зоны ИЖС.

 — Сегодня в городе практикуется модель, когда застройщики заключают договор о сотрудничестве с компаниями, занимающимися выкупом жилья у частного сектора, и они решают вопрос по расселению застроенной территории. Обычно речь идет о выкупе по текущей коммерческой цене. В зависимости от локации она может составлять от 200 до 500 млн рублей за га, — говорит Мартыненков. — Для строительства 25-этажной свечки нужно минимум 0,6-0,7 га, чтобы разместить выезды, парковки, детскую площадку. Это около 10 частных домов.

Он подчеркивает, что девелоперу не важно, какое строение расположено на участке, так как ему нужна земля. Однако бывают объекты, за которые приходится платить выше средневзвешенной рыночной цены.

— Если объект не вписывается в средневзвешенный диапазон, то вопрос с его ценой решается на старте. Здесь все происходит в индивидуальном порядке, — отмечает собеседник редакции.

Он также сообщил, что есть регионы, где уже применяется судебный выкуп участков, которые попали в зону КРТ. В Новосибирске пока таких прецедентов не было.

— С обращением в суд ситуация неоднозначная. Сегодня нет возможности понудить человека продать земельный участок. В Земельном кодексе РФ прописано ограниченное количество условий, когда муниципалитет может потребовать выполнение этого требования: строительство дороги или инженерных коммуникаций. Так что изъятие участка — это чаще всего вопрос переговоров и давления, — рассуждает эксперт.

Так, Владимир Мартыненков отметил, что в проекте КРТ на месте частных домов могут «нарисовать» детский сад или школу. В такой ситуации стоимость этой земли становится отрицательной и продать участок становится невозможно. Это один из способов осложнить жизнь текущим домовладельцам.

— Сейчас все идут по пути договоренности, где все упирается в вопрос цены. Любые конфликтные истории в судах могут растянуться на годы — застройщики в этом не заинтересованы, — комментирует Мартыненков. — Что касается нас, то мы предпочитаем покупать готовую территорию, пусть она будет стоить дороже, и не связываться с выкупом частных домов. Таких предложений на рынке мало, поэтому мы предпочитаем по подобным площадкам работать через профильные компании, специализирующиеся на выкупе частных домов.

Напомним, компания «Брусника» получила площадку за «Локомотив Ареной» в границах улиц Ипподромской, Фрунзе, Журинского спуска на аукционе в июле в рамках реализации проекта комплексного развития территории. В ходе торгов цена на участок выросла в 25 раз ― до 3,1 млрд рублей.

Напомним, общая площадь участка составляет более 6,7 га. Согласно конкурсной документации, подрядчик должен до конца 2026 года подготовить участок к КРТ, а к 1 июня 2027 года ― снести подлежащие сносу объекты недвижимости на территории жилой застройки — более 50 домов. Мероприятия по благоустройству обводненного карьера — озера Верховое (Надежда) — должны быть выполнены не позднее 30 декабря 2027 года.

Позже директор «Брусники» в Новосибирске Михаил Ансимов прокомментировал Infopro54 планы компании по развитию площадки за «Локомотив Ареной». По его словам, на участке в центре Новосибирска планируется возвести более 150 тысяч кв. м недвижимости.

По условиям КРТ компания до 31 декабря 2026 года выкупит у собственников и снесет более 50 объектов недвижимости, в основном это частные дома. В 2025-2026 годах «Брусника» планирует провести расчистку и благоустройство обводненного карьера и прилегающей территории. Параллельно начнется строительство.

Напомним, в этом году также стартовал выкуп недвижимости в КРТ «Клюквенный». На 2024 год на эти цели были заложены 50 млн рублей.  Как сообщала пресс-служба АО «АРЖС», на конец августа с заявлениями о выкупе обратились собственники 10 квартир и земельных участков с расположенными на них постройками. С 6 собственниками были заключены договоры купли-продажи. В АРЖС уточняли, что в следующем году работа по выкупу продолжится.

Ранее редакция рассказывала, об опасениях местных девелоперов, что федеральные застройщики могут перетянуть на свои площадки в Новосибирске бюджетные деньги.