Закон о долевом строительстве поправили…

Участники рынка комментируют изменения в №214-ФЗ, которые могут кардинально изменить ситуацию в отрасли.

 — На сегодняшний день законопроект о внесении изменений в федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве и в другие законодательные акты, прошедший 3-е чтение и согласование в Совете Федерации существенно изменился, начиная с наименования и заканчивая содержанием, по сравнению с тем, который был подготовлен и проходил обсуждение в конце прошлого года — говорит член общественного совета Госстройнадзора Новосибирской области Лариса Гильмутдинова.

Все новации эксперт разделяет на две группы: ожидаемые (обсуждались на протяжении 2016-2017 года) — о создании компенсационного фонда и ставшие неожиданностью для застройщиков — нормы, в очередной раз ужесточившие требования к застройщикам. Важнейшее новшество связано с поручением президента России, данным в ходе проведения госсовета в мае 2016 года, о максимальной защите прав граждан-дольщиков. Это создание государством фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства в виде публично-правовой компании, основной задачей которой является обеспечение сбора с застройщиков денежных средств и размещение их в  компенсационном фонде для завершения строительства «проблемных объектов» либо компенсации гражданам сумм, вложенных в объекты, ставшие в последующем долгостроями. С каждого договора долевого участия застройщик будет отчислять по 1,2 % от цены договора участия в долевом строительстве на формирование компенсационного  фонда. При этом есть ограничения по размеру компенсации дольщику, которая будет рассчитана исходя из не более чем 120 кв. метров. Закон также подразумевает обязательное банковское сопровождение сделок, то есть все расчёты между застройщиком, техническим заказчиком, генподрядчиком теперь будет проходить через единый расчетнй счёт. 

— Все ли в них, (поправках), учтено судить сложно. С точки зрения дольщиков — все хорошо, с точки зрения застройщиков — печально, к ним ужесточены требования, например: после вступления поправок в силу одно юридическое лицо сможет строить только один многоквартирный дом. Также в отношении застройщика будет применен «принцип достаточности средств» согласно которому он должен иметь в денежном выражении не менее 10 % от планируемой стоимости проекта на протяжении всего строительства, — отмечает Лариса Гильмутдинова.

При этом она подчеркивает, что объекты, «рожденные» до создания фонда останутся «за бортом».  Поправки в №214-ФЗ не затронут проекты, первые договоры участия в долевом строительстве в отношении которых были заключены до вступления в силу норм будущего закона о фонде.

— Создание компенсационного фонда, с отчислением в 1,2%, от каждого договора, критичным назвать нельзя, поскольку застройщики в настоящее время уже оплачивают примерно в таком же размере (где-то чуть больше, где-то чуть меньше) страховые суммы за страхование гражданской ответственности, — комментирует поправки Александр Аксёненко, заместитель директора по развитию ООО СК «ВИРА-Строй». — А вот требования к наличию у застройщика собственных средств на счету, в размере 10% от стоимости возводимого жилья, и «одно разрешение на строительство одного дома» скорректирует количество застройщиков на рынке.

По оценкам участников рынка, принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» может осложнить решение проблемы с долгостроями, которая актуальна для Новосибирской области. В настоящее время застройщик, решивший достраивать проблемный объект, получает в качестве компенсации земельный участок без торгов. Кроме того, прописанный в законе принцип приводит к увеличению административных расходов и серьезное усложнение управлением объектами для крупных застройщиков. Эксперты не исключают, что следствием этого процесса также будет рост цен на жилье.

Впрочем, по оценкам Ларисы Гильмутдиновой, поправки, принятые в №214-ФЗ укладываются в общий тренд, который выстраивает государство в отношении отрасли. Оно придерживается политики укрупнения строительных организаций, вытеснения с рынка мелких, возможно недобросовестных, компаний, обеспечения абсолютной «прозрачности» деятельности застройщика.

В середине июля Госдума утвердила поправки в №214-ФЗ, на минувшей неделе их принял Совет Федерации, документ передан на подпись президента РФ. После опубликования он вступает в силу сразу же, за исключением ряда норм, в частности фонд должен быть создан­ в течение 90 дней со дня вступления в силу закона.

На заседании Регионального делового клуба строителей (РДКС) 26 июля сенатор Совета Федерации от Новосибирской области Надежда Болтенко предложила участникам отрасли до 15 августа проработать поправки в №214-ФЗ от региона и представить их председателю Совета Федерации. 

Фото:Stefan Eldeby

Ализа Манько