Застройщики решили бороться с «потребительским экстремизмом»

— Проблема так называемого «потребительского экстремизма» поднимается в последнее время все острее многими застройщиками на территории всей страны. Речь идет о несоразмерно высоких судебных расходах, штрафах, неустойках, которые приходится выплачивать застройщикам в случае судебного рассмотрения спора с дольщиками. По сути это «юридическая схема», использующая некоторое несовершенство нашего законодательства и ориентированность его на защиту прав потребителей для обогащения некоторых юридических компаний, — сообщил, выступая на заседании комитета регионального парламента по строительству и ЖКХ, координатор по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.

Он отметил, что особенно больно «потребительский экстремизм» бьет по застройщикам жилья эконом-класса, сдающим жилье с отделкой. Из-за этого многие компании просто стали сворачивать этот сегмент строительства.

— Один из челябинских застройщиков сообщил мне, что средняя цена ремонта «под ключ» составляет около 2500 руб./кв.м, то есть ремонт средней квартиры обходится в 100 тысяч рублей. Выплаты по судам за отдельные дефекты ремонта, зачастую надуманные доходят до 300 тысяч! Сами понимаете, в таких условиях бизнес просто разоряется, — говорит Федорченко.

По данным ассоциации, в Новосибирской области (на основании информации двух крупных застройщиков города) за первый квартал 2020 года сумма ремонта/уменьшения цены ДДУ, взысканная с застройщика, составила 38 млн рублей, сумма неустойки и штрафа, взысканная с застройщика, — 32 млн рублей, сумма судебных расходов, взысканная с застройщика (стоимость экспертиз + госпошлины +расходы на юристов), — 6 млн рублей. В Красноярском крае (4 застройщика) — 118,5 млн, 37,5 млн и 48,5 млн рублей  соответственно.

— Взыскиваемые неустойки и штрафы по делам о взыскании с застройщика стоимости ремонта квартиры влекут значительное увеличение расходов компании, по сравнению с реальной стоимостью ремонта. Неустойки и штрафы в сумме могут достигать 150-200% от стоимости ремонта! — подчеркивает Максим Федорченко.

Председатель комитета по строительству и ЖКХ регионального парламента, председатель совета директоров ГК «КПД-Газстрой» Евгений Покровский подтверждает, что с этой проблемой сталкиваются многие застройщики Новосибирска. По его словам, в последнее время при сдаче домов в город приезжает группа юристов, в том числе из соседних регионов, которая договаривается с жителями и проводит свою экспертизу объектов. В Новосибирске «работают» 6-7 таких групп.

— У них есть все необходимые лицензии для этой работы, так что с этой точки зрения все законно. Такие юристы-мафеисты договариваются с собственниками жилья и выдвигают от них претензии к застройщикам, причем сразу обращаются в суд за денежным возмещением, минуя все стадии досудебного урегулирования претензий. По компаниям количество таких исков может доходить до 200-300, — говорит Покровский. — В силу серьезной загруженности судов и массовости таких исков судьи часто выносят решения в пользу собственников/юристов. Некоторые новосибирские строительные компании по таким тяжбам уже выплачивают 50-60 млн рублей в год.

Евгений Покровский также говорит, что проблема «потребительского экстремизма» актуальна не только для Новосибирска, но и для застройщиков соседних регионов: Омской, Кемеровской областей, Красноярского края.

— К нам обращаются коллеги из других сибирских регионов, из других округов, например Челябинска, и предлагают подготовить совместное обращение в правительство РФ. Мы готовим этот документ вместе с минюстом, надзорными органами, минстроем и управлением по защите прав потребителей. Предлагаем внести в 214-ФЗ коррективы, согласно которым экспертизу объектов можно будет проводить только государственным органам, а не каким-то самозванцам, — заявляет Покровский.

По словам Максима Федорченко, действующая редакция Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (часть 2  статьи 7) закрепила возможность установления сторонами договора первоочередности предъявления участником долевого строительства требования об устранении недостатков в претензионном порядке, а в случае неустранения недостатков застройщиком — право участника долевого строительства обратиться за уменьшением цены договора или возмещением расходов на устранение недостатков.

При этом возникла коллизия. С 1 октября 2019 года вступили в силу изменения статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации — упразднено право установления договором обязательного досудебного порядка урегулирования споров. В связи с этим применение первоочередности требования об устранении недостатков объекта долевого строительства в претензионном порядке стало нереализуемым, поскольку досудебный порядок урегулирования спора больше не может быть установлен договором. Эксперт отмечает, что в результате данной коллизии правовых норм в Новосибирской области сложилась судебная практика, не позволяющая застройщикам собственными силами устранять выявленные недостатки в досудебном порядке. Разрешение споров только в судебном порядке приводит к увеличению убытков застройщиков в части неустоек, штрафов и судебных расходов, а также к увеличению загруженности судов.

— Устранить коллизию можно путем внесения соответствующих изменений в содержание части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Мы предлагаем выступить с законодательной инициативой изменения закона в отношении законодательного закрепления первоочередности предъявления застройщику требования о ремонте жилого помещения в претензионном порядке, — говорит Максим Федорченко. — Мы не говорим о потребительском экстремизме, не нарушаем права потребителя, но решаем ключевой вопрос: если недостатки есть — застройщик их устранит, что не позволит посредникам заниматься накручиванием выплат через мутные юридические схемы.

Фото: pixabay.com, автор- jarmoluk