Жилье вновь может стать предметом роскоши. Нужно ли это рынку и обществу?

Закон о компенсационном фонде, внесенный Госдумой РФ в третьем чтении взбудоражил все профессиональное сообщество.

Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский на пресс-конференции рассказал о встрече делегации застройщиков с министром строительства и ЖКХ России Михаилом Менем, которая прошла на минувшей неделе, а также о том, какие шаги намерены предпринимать представители отрасли, чтобы сохранить «рынок покупателя».

Захлестнуло

Все было обыденно. Застройщики готовились работать по новым нормам. К примеру, наша компания «ВейкПарк» сформировала уставный капитал 110 млн руб и выиграла площадку, которую собиралась осваивать по новым правилам. Все было буднично и спокойно. Госдума накануне своих каникул принимала обычный пакет законов внутри которых был закон о компенсационном фонде. Он был отчитан в первом чтении минстроем РФ, изучен участниками рынка и вдруг, как гром среди ясного неба, в третьем чтении 21 июля в него оказались вписаны нормы и требования к застройщикам, которые не были ни с кем согласованы и фактически участие строительных компаний в работе с деньгами населения стало нереальным и противоречащим закону. Остановлюсь лишь на некоторых из них…

Одно юрлицо — одно разрешение на строительство

Как быть с проектами, которые касаются развития застроенных территорий (РЗТ)? Законодательство об РЗТ предусматривает поэтапное освоение площадок и приступить к следующему этапу можно только после того как осуществил расселение и выделил землю. Работая в этом правовом поле ГК «Стрижи», силами дочерней компании ООО «Экострой» реализует ЖК «Солнечные часы» на ул. Аренского. Мы ее выиграли на конкурсе, где было прописано три очереди освоения площадки. Сейчас реализуем первую, а к работе на второй «Экострой» уже может и не приступить, так как в соответствии с новым законом на нее должно выходить уже другое юрлицо. То есть эта норма противоречит предыдущему законодательству.

Тоже самое касается комплексного освоения территорий. Если закон останется действовать в принятой форме, то эти два процесса остановятся.

Правовая форма игроков рынка для привлечения денег — только хозяйственное общество

Во время совещания у министра строительства РФ рядом со мной сидел представитель из Уфы — директор местного МУПа, который занимается всеми программами расселения жилья. У нас на этом рынке работают коммерсанты, а там муниципалы. Сейчас он оказался вне закона. Он должен реформировать МУП в АО? Но у него на конкурсе выиграны площадки на сотни тыс. кв. метров со сроком реализации проектов 10-12 лет. Никто не подумал, что будет с ними? В Татарстане и Башкортостане большое количество социальных жилищных проектов осуществляется через фонды.

Застройщик для привлечения средств граждан должен перед заключением первого договора задепонировать 10% от будущих средств

Почему 10%, а не 1% или 100%? Кто из разработчиков этой нормы считал нагрузку на экономику? Не вопрос, мы сможем обеспечить депонирование средств, но что будет с себестоимостью?

Контроль за всеми операциями и транзакциями застройщика ложится на банк

В Новосибирской области есть только одни банк, умеющий работать со строителями в плане организации контроля за процессами, транзакциями. Это Сбербанк. И даже у него, имеющего огромный штат специалистов, работающих в проектном финансировании, знающего нашу компанию с момента основания и весь наш бизнес и нас как облупленных, по новым проектам раз в месяц возникают вопросы. Что будет с транзакциями компаний, если их будет контролировать менее компетентный банк?

Полномочия компенсационного фонда

На компенсационный фонд возлагается право собирать деньги и гарантировать страхование, он обладает невероятными полномочиями: процедуру банкротства сразу переводить в конкурсное производство, минуя стадию наблюдения. У него есть право на проведение внеплановых проверок, которого нет ни у одного из контролирующих органов. А любая проверка — это кубометр документов!

И это только часть новелл, которые вызвали яростное неприятие у застройщиков.

Госдума нас не слышит

Когда закон в обстановке строжайшей секретности был принят с этими поправками в третьем чтении сообщество застройщиков некоторое время пребывало в состоянии шока. В минувшую пятницу, по инициативе Ассоциации «Национальное объединение застройщиков» (НОЗА) 11 крупнейших компаний России встретились с министром строительства РФ Михаилом Менем. Приятно то, что министр и его аппарат разделяют наши опасения по поводу закона. Как результат, министр предложил президенту НОЗА организовать рабочую группу, которая разработает поправки к только что принятому закону. Он также пообещал принять все усилия, чтобы мы пообщались с разработчиками закона. На все про все у нас 11 месяцев… Как человек, который имеет некоторый законотворческий опыт в Госдуме с нашими поправками по РЗТ, могу сказать, что эта поправка, не вызывающая сомнений и выгодная всем, принималась два года! С другой стороны, впервые все сообщество застройщиков РФ выступило единым фронтом и такое единодушие внушает оптимизм в предстоящем общении с Госдумой.

Немного об истории этого взаимодействия. Летом 2014 года депутат Госдумы Александр Хинштейн по собственной инициативе начал заниматься поправками в 214-ФЗ. В итоге родился механизм страхования в виде ОВС, страховых компаний и поручительств банков. Когда НОЗА проводила совещание с участием застройщиков, банков, страховщиков и депутатов инициаторы механизма страхования начинали всех учить жизни, заявляя, что он защищает интересы граждан, а больше никто ничего в этом процессе не понимает.

На дворе середина 2017 года. Ни одна из норм, которые были приняты в том законе, не работает: ОВС нет, из страховщиков на рынок вышли единицы, банки не смогли на нем работать из-за юридической коллизии. Прошло три года, а реальная защита дольщиков так и не заработала. По данным ЕРЗ, в состоянии предбанкротства в стране сейчас находится 4,5 млн кв метров жилья. Это около 100 тыс квартир или 100 тыс семей, которые могут пополнить ряды обманутых дольщиков. Может тому депутату, который провел этот закон взять ответственность на себя и требовать исполнения обязательств со страховых компаний, которые фактически взяли реальные деньги с дольщиков (застройщики вложили страховку в цену квадратного метра) и куда-то их дели? Вместо этого новый созыв Госдумы начинает делать все по-новому, без учета мнения общественности и отрасли. Законодатели не обращают внимание на то, что в зоне риска находится 100 тыс семей. Работайте с этой проблемой! У вас есть для этого все инструменты! Но они идут на новые корректировки, которые, возможно, начнут работать года только через 3-4, закрывая глаза на текущую ситуацию.

У застройщиков сегодня не хватает опыта в общении с Госдумой, не хватает профессионализма и площадок для общения.

Последствия

Если закон вступит в силу, то наша компания практически не будет работать с деньгами населения. Сейчас у нас 10% финансирования составляют средства Сбербанка, 90% — дольщиков, мы перейдем на обратную пропорцию, даже несмотря на то, что экономика процесса с кредитами менее эффективная. 10% средств дольщиков мы оставим в качестве эксперимента. Мы посчитали: кредитная нагрузка для нас в такой ситуации более выгодна (12%), чем нагрузка от нового закона (18%), так что мы уйдем в кредитные деньги. Много ли компаний в Новосибирске может себе это позволить? Думаю, что нет. В городе активно кредитуется 5-6 застройщиков. Еще 3-4 могут поднапрячься и поднять свои ресурсы. Но в совокупности эти игроки держат около 30% рынка, то есть все это в итоге приведет к резкому сокращению количества участников рынка, предложение может упасть в три раза, а стоимость изменится в худшую для покупателя сторону — средняя цена может вырасти в 2 раза.

Вопрос комплексного освоения территорий и РЗТ придется закрыть, так как сомневаюсь, что даже у Сбербанка есть возможности и желание инвестировать миллиарды в подготовительные работы.

Мы потеряем уникальный механизм привлечения денег в экономику. Это ноу-хау России, которое позволяет вовлекать в строительство триллионы рублей.

А теперь немного эмоций. Нам, как застройщикам, в принципе без разницы на каком поле работать. Мы перестроимся и к требованиям нового закона, те компании, которые останутся на рынке, смогут зарабатывать больше маржи и прибыли, но он ставит крест на 15-ти летнем развитии отрасли, на том, что рынок жилищного строительства постепенно стал превращаться в рынок потребителя, что покупка жилья стала нормой, а застройщики начали ломать голову как привлечь покупателя именно на их объекты. Этого мы можем лишиться, жилье вновь может стать предметом роскоши и стоит ли по этому пути идти нашему обществу? Я не знаю.

Я не собирался получать все разрешения на все очереди ЖК «Солнечные часы» сейчас. Планировал подать заявку по второй очереди зимой 2017, а по третьей — зимой 2018. Но теперь думаю, что делать чтобы остаться в правовом поле: получать их сейчас или отказаться от проектов и оставить проживать 70 семьи в аварийных бараках. Во втором случае нам придется взыскать с муниципалитета все затраты и убытки, которые мы понесем в связи с невозможностью исполнения условий муниципального контракта.

Мы выразили готовность участвовать в рабочей группе, которая будет оказывать содействие в подготовке поправок в закон. Зачем это нужно ГК «Стрижи»? Я хотел бы инвестировать время, которое мы потратим на эту работу, в сохранение рынка потребления квартир, чтобы он остался и развивался по законам рынка покупателя. Мы договорились, что до середины августа собираем предложения, и к первой осенней сессии Госдумы, которая пройдет в начале сентября, представим единый документ от сообщества застройщиков в нижнюю палату парламента.

Фото: erzrf.ru