71 новостройка Новосибирска вряд ли сможет получить проектное финансирование

— У нас прошло первое заседание экспертного совета по поддержке строительной отрасли мэрии Новосибирска (24 мая. — Ред). Департамент строительства и архитектуры озвучил свои данные по ситуации в отрасли. По нашим оценкам, после 1 июля риски есть по 69 жилым комплексам, которые строятся в Новосибирске. Коллеги из департамента увидели сложности у 71 дома общей площадью 800 тысяч кв. м, — сообщил на заседании Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков.

Он подчеркнул, что это те дома, застройщики которых, по мнению сотрудников мэрии, вряд ли смогут получить проектное финансирование.

Замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Роман Теленчинов сообщил, что департамент ведет постоянный мониторинг строительного рынка города. Сейчас эта работа необходима, в том числе для оценки последствия влияния на отрасль нового законодательства, которое вступает в силу с 1 июля.

— Нам было важно понять, как застройщики приступают к проектному финансированию. Сейчас мы видим, что часть компаний с 1 июля не сможет его получить, поэтому нужно принимать решение, что делать с такими объектами, — говорит он.

Теленчинов отметил, в департамент поступают сообщения от застройщиков, которые рассказывают, что банки предлагают им иные условия предоставления ресурсов, чем те, что оговорены в законе: 47% на 53%, сразу понимая, что риски кредитования объектов слишком высоки. В то же время, по ряду проектов в ходе работы с экспертами удается решить часть вопросов.

— На примере одного из застройщиков, который планировал построить 150 тысяч кв. м жилья, мы видим, что после коррекции проекта до 100 тысяч, компания уменьшила свою прибыль, но при этом потребность в кредите у нее сократилась до 2 млрд рублей, потери составили 80 млн, — поясняет чиновник. — С оставшимися застройщиками, находящимися в зоне риска, мы хотим рассмотреть каждый проект, в том числе с точки зрения наличия диалога с банком, с участием независимых экспертов.

Чиновник отметил, что в банковском сообществе грамотных специалистов, которые могут правильно оценить рентабельность проекта, сегодня мало. У Сбербанка, по его словам, масса преимуществ, но если учесть, сколько застройщиков работает на рынке и может обратиться с документами, вряд ли работу по их оценке к 1 июля удастся провести грамотно. А значит, тут возникает риск «отчета для галочки».

— Анализируя ситуацию, мы также поняли, что основной претензией банков к застройщикам сегодня является подача исковых заявлений. Причем не только от дольщиков. Есть случаи, когда в суд на застройщика подает прежний недобросовестный подрядчик. Там уже имеются уголовные дела, отмена решений судом, но иск подается повторно — и банк приостанавливает проектное финансирование, — поясняет Роман Теленчинов. — Но самый главный вопрос для застройщиков сегодня — это ипотека. Если банк приостанавливает аккредитацию застройщика по ипотеке, которая очень важна для покупателей, то это серьезная проблема. В Новосибирске единицы застройщиков могут строить за свой счет. Более 20 млрд на строительный рынок региона приносит ипотека, поэтому без ее использования развитие рынка затруднительно.

Вице-президент, управляющий филиалом «Газпромбанк» (АО) «Западно-Сибирский» Намжил Урбанаев считает, что банки и застройщики сегодня находятся в одной лодке: банки заинтересованы в развитии рынка ипотеки, будут за него бороться и готовы разделять риски со строительными компаниями при условии, что дом будет построен качественно и в срок.

Гендиректор ПАО Банк «Левобережный» (Банк включен в список кредитных организаций, которые могут предоставлять проектное финансирование. — Ред.) Владимир Шапоренко также отметил, что банки наращивают экономическую экспертизу оценки застройщиков. Он напомнил, Новосибирск сегодня является одним из лидеров по количеству обманутых дольщиков и проблемных объектов, и подчеркнул, что экспертизу по ним ранее делали застройщики

— На мой взгляд, экономическая экспертиза строительных объектов — только один из многих триггеров, который будет является основанием для того, что банк либо пойдет в одну лодку с застройщиком, либо не пойдет. Тут тема в другом. Вся история с эскроу-счетами — это история глобальной чистки. С 1 июля 15% рынка или 71 объект в Новосибирске окажутся в зоне риска. Потенциально это те люди, которые могут выйти на площади. Эту проблему нужно купировать сегодня. Это сигнал для власти! Осталось чуть больше месяца. И банкиры здесь не виноваты. Не нужно все перекладывать на кредитные организации, — говорит он. — Следующая волна будет накатываться в ближайшие три года, когда в проектное финансирование и плоскость работы с эскроу-счетами начнут входить остальные игроки.

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, всего на рынке Новосибирска заявлено 559 жилых комплексов. Из них в разрешениях на строительство 80% или 444 дома, 20% пока в ожидании. По оценкам эксперта, 67% ЖК должны после 1 июля остаться на классической системе финансирования, 30% или 129 уйдет на эскроу-счета. 60 из них с большой долей вероятности получат проектное финансирование, 69 — в зоне риска.

Фото автора