Что будет с ипотекой и надо ли спешить с покупкой квартиры в Новосибирске?

В конце апреля Центробанк после длительного перерыва поднял ключевую ставку. При этом «инфляционные» ожидания у населения отметил в том числе и сам регулятор. Так, по опросу ООО «инФОМ», проведеному по заказу ЦБ, доля тех, кто считает, что свободные деньги лучше тратить на покупку дорогостоящих товаров, в апреле, по сравнению с мартом, увеличилась на 5 процентных пунктов — до 28%, а доля «сберегателей», считающих, что деньги лучше откладывать, сократилась на 13,5%.

При этом есть тренд и на рост востребованности кредитов. Так, портфель розничных кредитов Сбера в апреле вырос на 2,4%, основным драйвером роста в банке назвали ипотечные кредиты.

В Сибирском ГУ Центробанка сообщили, что, по данным обследования условий банковского кредитования во втором квартале, кредитные организации ожидают увеличения спроса на ипотечные кредиты.

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» уверен, что фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований ЦБ к выдаваемой ипотеке, а также от параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии.

Повышение ставки отразится на ставках по ипотечным кредитам, возможен переход к росту. Также ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в том числе и увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15 до 20%.

Условия по кредитам с господдержкой пока остаются на том же уровне, однако законодательные решения по судьбе льготной ипотеки эксперты считают одним из самых значимых факторов, оказывающих влияние на рынок жилья и рост цен на новостройки в Новосибирской области.

— Завершение программы льготного ипотечного кредитования, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами. — Ред.) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки, — уверены аналитики банка «Открытие». — Перед ее завершением может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.

— Мы ожидаем всплеска спроса на новостройки к концу первого полугодия текущего года, это вторая половина мая и июнь, — комментирует перспективы операционный директор компании «Этажи» в Новосибирске Ян Пустынников.

Если говорить о перспективах продления ипотеки, риторика регулятора сводится к ограничению действия льгот.

— Очевидно, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки — ее трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций, — говорит Константин Енин.

Вице-президент общественной организации «Опора России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков уверен, что программу нельзя продлевать в Москве и Санкт-Петербурге, а также что она практически исчерпала свой потенциал в городах-миллионниках. По мнению Шлеменкова, риски продления будут минимальны на территориях с низкой платежеспособностью и небольшим предложением.

Ян Пустынников уверен: есть большая вероятность, что льготную ипотеку продлят на 3-4 месяца.

— После ее продления в течение 1-2 месяцев мы будем фиксировать падение спроса относительно конца первого полугодия. И традиционно в последние 1-2 месяца перед окончанием очередного срока действия ипотеки будет всплеск, — отмечает эксперт.

Прогнозы по ипотечной ставке

— Прогнозный диапазон для среднегодовой ключевой ставки на этот год, опубликованный ЦБ, предполагает, что до конца года средний уровень ставки может составить от 5 до 6% — это означает, что в совсем жестких вариантах ставка может быть заметно выше 6%, приблизительно на уровне 6,75% к концу этого года, — рассуждает Станислав Мурашов, макроаналитик «Райффайзенбанка». — Если рассматривать середину диапазона, то ЦБ, как мы полагаем, ориентируется на уровень 5,75-6% в конце года.

В «Открытии» полагают, что до конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на вторичку поднимутся до 9-10%.

— Явный разворот денежно-кредитной политики заставит многих клиентов ускорить оформление ипотечных кредитов из-за опасений того, что исторически низкие процентные ставки скоро начнут расти, возвращаясь к прежним уровням. В мае-июне, перед окончанием программы господдержки, мы ожидаем очередной резкий рост числа и объема сделок, — говорится в сообщении аналитического отдела «Открытия».

Вырастут ли цены на новостройки?

Второй значимый для новосибирцев вопрос — стоит ли ждать дальнейшего роста цен на новостройки.

Ян Пустынников отмечает, что в Новосибирске есть определенный дефицит качественных предложений.

— По числу закладываемых домов роста нет, последние полгода-год это число примерно одинаковое, — отметил эксперт.

При этом спрос на новостройки вырос, чему способствовала и льготная ипотека, и возврат моды на инвестиции в новостройки.

— В прошлом году переход на проектное финансирование не позволил застройщикам быстро нарастить портфель проектов, так как финансовое состояние 50% компаний не дало им быстро перейти на новые условия работы, — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. — В результате в 2020 году было заложено на треть меньше объектов, чем годом ранее, и на начало 2021-го в Новосибирске сформировался дефицит жилья в новостройках.

На начало года в открытой продаже на первичном рынке Новосибирска были около 25 тысяч квартир, а для полного удовлетворения покупательского спроса необходимы 40-45 тысяч.

В выигрышном положении находятся те застройщики, у которых есть земельный фонд и хороший ассортимент квартир под разные жизненные сценарии покупателя. Качество земельного фонда — участки под новые комплексы в привлекательных и логистически выгодных локациях города, получить такие в условиях современной городской застройки всегда сложно, для выбора места необходим тщательный анализ всех данных.

Проекты группы компаний «Расцветай» можно приводить как пример тщательного выбора локаций для жилых комплексов, который гарантирует инвестпривлекательность квартир и достаточность инфраструктуры.

— Под своим брендом ГК «Расцветай» строит дома в самом центре или в приближенных к нему районах, с хорошей транспортной развязкой, а поскольку у нас в городе остается все меньше мест для застройки, то жилье, расположенное на наиболее интересных площадках, растет в цене быстрее рынка, — отмечает аналитик рынка жилья Сергей Николаев.

Сейчас в портфеле ГК «Расцветай» в совокупности около 250 тысяч кв. м — это строящееся жилье и объекты, на которые только получено разрешение на строительство. Широкая ассортиментная линейка планировок также работает на ликвидность квартир и позволяет каждому найти в домах от «Расцветая» свой вариант: от студии до хайфлэта. Каждый объект — это более 10 видов планировок, в некоторых жилых комплексах есть необычные для новосибирского рынка квартиры со вторым светом, с высотой потолка более 5 м.

Общая черта всех планировочных решений — функциональность и грамотное зонирование. Выделенные в прихожих ниши для хранения вещей, гостевая и приватная зоны, увеличенная площадь окон квартиры делает жилье от ГК «Расцветай» востребованным и привлекательным предложением на рынке Новосибирска.

— Сейчас покупатели стали привередливы и разборчивы, много внимания обращают не только на местоположение и стоимость объекта, но и на качество строительства, — отмечает Оксана Орлова, генеральный директор АН «Мост». — Использование хороших стройматериалов, отделка МОПов и придомовой территории — ГК «Расцветай» отличается высокими требованиями к качеству строительства, плюс у этого застройщика дома всегда выгодно расположены.

Застройщик: ООО «Расцветай на Гоголя», ООО «Расцветай на Маркса», ООО «СЗ «Расцветай на Обской», ООО «СЗ «Расцветай на Ядринцевской», ООО «СЗ «Дом на Шамшиных», ООО «СЗ «Расцветай на Красном». Проектные декларации на сайте.