Для многих застройщиков ситуация на рынке в 2017 году стала «холодным душем»

Только 10% участников рынка говорят о том, что год был успешным. Что касается поправок в 214-ФЗ, то они вряд ли уберегут рынок от новых обманутых дольщиков.

Итоги 2017 года: банкротства, потребительский терроризм, ставка на качество

Ситуация на рынке строительства жилья в 2017 и начале 2018 года не очень спокойная — заявило большинство участников круглого стола. Член общественного совета инспекции Госстройнадзора, член штаба РО ОНФ Лариса Гильмутдинова отмечает, что в стране в целом и Новосибирской области в частности растет количество банкротств, компании начинают укрупняться. По ее оценкам, в связи с реформами в рамках 214-ФЗ рынок может сократиться в 5 раз — до тысячи игроков.

Еще одна тенденция, тревожащая застройщиков, — рост потребительского терроризма, который осложняет ситуацию во многих компаниях.

Исполнительный директор по строительству ООО «Проспект» Владимир Монагаров заявляет, что большая часть сложностей, с которыми сейчас сталкивается строительный рынок, создана искусственно — административным путем. На ситуацию повлиял и кризис, так как покупательская способность населения продолжает снижаться. Как результат, даже те застройщики, что ранее работали только на своих объектах, сейчас вынуждены брать сторонние подряды. Количество непроданного жилья в сданных объектах, которые необходимо оформлять в собственность, также увеличивается, что приводит к росту дополнительных издержек.

Впрочем, по оценкам Ларисы Гильмутдиновой, для 8-10% компаний год был успешным. Новосибирские застройщики входят в топ-100 Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) по объемам сданного и строящегося жилья.  Директор ООО «Сибмонтажспецстрой Недвижимость» (входит в ГК «СМСС») Ирина Павлова считает, что планы по запрету привлечения средств дольщиков в строительство правительство России озвучивало давно — и у рынка было время подготовиться к этим изменениям.

Руководитель направления по работе с партнерами Группы компаний «Союз» в городе Новосибирске Александр Свежинцев также отмечает, что для ГК в целом 2017 год был положительным.

— Мы активно продавали свои объекты, и, как показывает практика, все квартиры находили покупателей до сдачи домов. В минувшем году мы приняли участие в расселении обманутых дольщиков по ул. Бориса Богаткова, 165/4 — расселили их в свой строящийся объект ЖК «На Герцена», — перечисляет застройщик. — В 2018 году мы намерены продолжить участие в подобных проектах.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент», полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Новосибирске и Новосибирской области Максим Марков заявляет, что на рынке Новосибирска продажи в 2017 году упали на 30%,  но считает, что нельзя говорить только о негативных тенденциях. Так, по данным Декарт.онлайн, количество регистраций ДДУ в прошлом году росло ежемесячно в среднем на 8%, и если в начале года на рынке региона было 13 тысяч непроданных квартир, то к концу половина из них была уже выбрана. Эксперт зафиксировал рост площади продаваемых квартир, а также стоимости квадратного метра, смену квартирографии — увеличение спроса на двух- и трехкомнатные квартиры.

Заместитель директора по развитию ООО «ВИРА-Строй», депутат Законодательного собрания Новосибирской области Александр Аксененко также говорит о падении спроса, но заявляет, что это идет на пользу качеству строительства.

— Чтобы привлечь платежеспособного клиента, у которого появилась возможность выбирать, застройщики начинают больше внимания уделять благоустройству, квартирографии, отслеживая потребности рынка. Так, в Новосибирске практически исчезли квартиры классического эконом-класса, они перешли в группу «комфорт». В результате сжатия рынка, к примеру, «ВИРА-Строй» по итогам 2017 года вышла в лидеры по количеству сданного жилья с 50 тысяч квадратных метров, тогда как два года назад не попала в это список, сдав 70 тысяч, — констатировал Аксененко.

В конце 2017 года «ВИРА-Строй увеличила уставный капитал до 400 млн рублей. По словам Аксененко, процесс этот был сложным, но в строительной организации все должно быть упорядоченно. Александр Свежинцев считает, что увеличение уставного капитала юрлица в зависимости от площади строящегося жилья — это одно из основных изменений, которые внесены в 214-ФЗ.

— Теперь это не 10 тысяч рублей, как было ранее, а десятки миллионов. Эти изменения произошли и у нас — ГК «СОЮЗ» увеличила свой уставный капитал. В этом есть и положительный момент: теперь юридическое лицо несет больше ответственности за свои объекты, а именно денежными средствами и это не 10 тысяч рублей, — констатировал он.

— Однако есть еще один важный момент, который почему-то не освещается как в СМИ, так и самим Минстроем РФ, а именно: одно юрлицо — одно разрешение на строительство. В поправке к 214-ФЗ отмечается, что «возможно участие дочерней компании в следующем разрешении». На мой взгляд, из-за нее пропадает смысл в этом пункте, и Минстрой пока затрудняется дать комментарий по данной ситуации.

Свежинцев не исключил, что в итоге поправочный пункт уберут, и все «побегут» искать и покупать юрлица — чего добросовестным застройщикам не хотелось бы, или данный подпункт ужесточат по требованиям к дочерним юрлицам.

«Порядок нужно наводить, включая разум»

Тем не менее, генеральный директор ООО «Региональная Строительная Компания» Владимир Литвинов заявляет, что для многих застройщиков сложившаяся на рынке ситуация стала «холодным душем». В ряде региональных компаний до недавнего времени не было даже экономистов, тогда как без расчета экономики риски строительства жилья зашкаливают. Например, слишком рискованным стало согласие застройщиков на ипотеку без первоначального взноса — это увеличило сроки ассимиляции покупателей в нормальную жизнь до 1,5 лет. Демпинг при продажах привел к тому, что у застройщика падает качество жилья, не хватает средств на благоустройство, а это серьезно бьет по спросу.

Негативное влияние на рынок оказали, по мнению Владимира Монагарова, попытки государства создать механизмы финансового контроля за деятельностью застройщиков: сколько средств, направленных застройщиками в СРО пропало.

— Фактически мы сейчас наблюдаем дискриминацию строительной отрасли, всем игрокам которой априори оказывается меньше доверия, чем банкам, где также немало отзывов лицензий и обманутых вкладчиков. Сегодня резко ужесточился процесс получения кредитов на строительство, выросли процентные ставки, которые застройщики вынуждены закладывать в цену квадратного метра, — поясняет Монагаров.

Директор ГК «Экополис» Андрей Серпенинов считает, что в настоящее время на российском рынке в целом идет смена управленческой модели, так как государство разочаровывается в принципах саморегулирования отраслей. На смену приходит единая цифровая платформа, которая не оставляет шансов для непрозрачных организаций. С этим застройщикам и банкам придется либо смиряться и приспосабливаться, либо выходить из игры.

Нюансы финансирования: без демонизации

Самым актуальным и болезненным вопросом в рамках корректировок 214-ФЗ, по мнению участников круглого стола, является доступ застройщиков к проектному финансированию. В Новосибирской области дольщики приносили в строительную отрасль около 45 млрд рублей ежегодно, тогда как совокупный кредитный портфель застройщиков в банках составлял около 3 млрд рублей.

Как отмечает Максим Марков, банки пока сами не понимают, как будет работать механизм финансирования застройщиков в новых условиях. Раньше они в среднем предоставляли компании 20% от необходимых ресурсов, а остальные застройщик добирал за счет ДДУ. Сейчас должны будут выдать 100%.

Впрочем, для банков их роль в финансировании строительной отрасли также стала неожиданностью — решение об этом было принято за два дня до окончания осенней сессии в Госдуме. При этом банки никто не спросил, есть ли у них механизм контроля для исполнения этого закона. Тем не менее участники рынка уверены, что со временем условия финансирования будут становиться более лояльными, но только по отношению к качественным заемщикам.

Старший вице-президент, управляющий филиалом Новосибирский банка «Открытие» Ирина Демчук рекомендует застройщикам не демонизировать банки, а учиться работать в новых условиях, которые для строительного и финансового сектора определили законодатели. Она напомнила, что еще 8 лет назад, выступая на ассоциации строителей Новосибирска, предупреждала участников рынка о том, что необходимо сбавлять обороты, так как в противном случае квартиры придется продавать ниже себестоимости. Никто не услышал.

— Банк «Открытие» работает с проектным финансированием с 2007 года, профинансировал порядка 35 проектов, среди которых есть как успешные, так и неэффективные, — констатирует Демчук.

При этом, по словам эксперта, все эти годы банки финансировали застройщиков с уставным капиталом 10 тысяч рублей. С 1 июля 2018 года банки должны анализировать собственный капитал и репутацию строителей, реально оценивать возможности строительной организации в части финансирования проектов собственным капиталом. Так как получить финансирование, например до 1 млрд рублей, компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей точно не сможет. Поэтому всем строительным организациям важно переосмыслить свою деятельность в части экономики бизнеса и репутационных рисков. У строительных организаций или группы компаний, которые будут претендовать на получение проектного финансирования, должна быть безупречная финансовая репутация, чтобы банк мог взять на себя риски сотрудничества и реальной оценки эффективности проекта с учетом ситуации на строительном рынке.

Что касается счетов эскроу, то, по словам Ирины Демчук, сейчас операции по ним могут осуществлять только 19 банков — их список указан на сайте ЦБ.

Но банкир предупреждает, что застройщики доступа к счетам иметь не будут — они смогут только отслеживать движение средств.

— Многие застройщики, никогда не работавшие с привлечением заемных средств, уже сомневаются, нужно ли им брать кредиты. Возникает еще один момент: привлекая средства дольщиков, многие компании сразу не вкладывали их в производство, а размещали на депозитах и получали проценты. Сейчас такой возможности не будет, — предупреждает эксперт. — Все компании должны объективно оценить свои возможности и не жить только сегодняшним днем.

Неудачные инвестиции — проблема дольщиков

Интересно, что участники рынка по-разному оценивают влияние смены модели финансирования на количество обманутых дольщиков. Банкиры поясняют, что если у застройщика есть проблемы с разрешениями, то банк просто не будет входить на такой объект с проектным финансированием, и это может послужить индикатором для покупателей. А может и нет, так как стремление человека к «льготному предложению» неистребимо.

Александр Аксененко считает, что в принципе, в корне неправильно подходить к развитию строительного рынка с точки зрения обманутых дольщиков.

— На мой взгляд, речь идет об инвесторах, которые бежали за дешевыми квадратными метрами и должны нести риски за свои вложения. По аналогии с биткоинами, фондовым рынком. Почему заложниками ситуации должны быть надежные застройщики, на которых ложится дополнительное бремя? — рассуждает он.

Последствия: ставка на клиентский опыт, рост цены, новые схемы

Перспективы на 2018 год, по словам Ларисы Гильмутдиновой, также не очень радужные. С июля начинает действовать основной пакет поправок к 214-ФЗ, который крайне ужесточит правила игры на рынке. Согласно ее оценке, для Новосибирской области по итогам 2018 года даже 1 млн квадратных метров сданного жилья может стать недостижимым показателем.

Впрочем, Максим Марков заявляет, что у региона и нет необходимости вводить даже по 1 млн квадратных метров жилья в год, так как при существующих падающих темпах к 2020 году на каждого жителя придется по 30 квадратных метров. Более актуальным для рынка, по его словам, сегодня является переход к качеству.

Директор по продажам компании Сибакадемстрой Динар Зарипов считает, что из-за смены экономической модели развития строительного рынка, ограничения притока платежеспособных клиентов на первое место выходит клиентский опыт, с которым застройщики обязаны работать. Основной потенциал развития рынка — в повторных продажах, а значит, чем больше внимания компания будет уделять сервису проживания, тем больше получит лояльных клиентов.

По словам Ирины Павловой, что будет происходить на рынке после вступления закона в силу с 1 июня 2018 года — загадывать сложно. ГК «СМСС» планирует решать проблемы по мере поступления.

Впрочем, участники рынка признают, что влияние вступления в действие полного пакета поправок в 214-ФЗ будет не одномоментным, а инерционным, так как многие застройщики в настоящее время создают задел по земельным участкам. Он позволит рынку работать в прежнем режиме еще около 2-3 лет.

Застройщики считают, что по количеству предоставленных участков под жилищное строительство первое полугодие 2018 года может стать для мэрии Новосибирска эпическим.

Пока, согласно требованиям законодательства, на проектное финансирование все застройщики должны перейти к концу 2020 года. Эксперты ожидают, что за это время произойдет серьезное перераспределение рынка среди региональных компаний. На новосибирский рынок уже активно заходят игроки из Москвы, Кемерово, Томска, Алтая. При этом у банков, даже лидеров рынка, тоже могут возникнуть сложности с предоставлением финансирования — в связи с перетоком средств предприятий оборонной промышленности в специализированный банк ПАО («Промсвязьбанк»). Кроме того, ЦБ ужесточает требования по резервированию средств в части предоставления ипотеки — с рынка уходят предложения с нулевым первоначальным взносом.

Рассматривая дальнейшее развитие рынка жилищного строительства, Александр Аксененко прогнозирует усиление тренда на консолидацию игроков, а также на появление ЗПИФов. Впрочем, он не исключает, что попытка федералов ужесточить финансовую ответственность застройщиков может привести к еще одной более масштабной волне обманутых дольщиков через 2-3 года после вступления в действие всех положений 214-ФЗ.

— Для того, чтобы этого не произошло, застройщикам нельзя возводить квадратные метры без оглядки на спрос, необходимо внимательно оценивать рынок покупателя. Такой подход в результате, после стабилизации рынка даст застройщикам возможность оценивать шаги на много лет вперед и четко планировать свою деятельность. Впрочем, избежать роста стоимости квадратного метра не удастся. Как минимум на ставку проектного финансирования, — поясняет он.

Максим Марков считает, что с учетом сроков строительства — около 2 лет, удорожание может составить около 20%.

Александр Свежинцев также уверен, что прощание с «долевкой» повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра жилья минимум на 20-30%.

— Почему? Сначала пару слов уделим счету банка, посредством которого будет проходить проектное финансирование… Процентная ставка банка будет порядка 15-20% годовых. Далее эскроу счета. Размещенные на них «замороженные» денежные средства дольщиков индексировать никто не собирается, даже на процент официальной инфляции, а это порядка 5-7%, — рассуждает застройщик.

Руководитель практики «Судебное представительство. Банкротство», партнер юридического партнерства «Kursiv» Юлия Макаренко предупреждает еще о ряде подводных камней, с которыми рынок может столкнуться при вступлении в действие всех положений 214-ФЗ. Дольщики потеряют возможность создавать ТСЖ и ЖСК, то есть самостоятельно достраивать проблемные объекты. Кроме того, под вопросом оказывается комплексное освоение площадок, так как закон меняет правила игры прошлых лет. Плюс резко увеличивается ответственность не только собственников, но и директоров, бухгалтеров компании за результаты ее деятельности.

Юрист также не исключила, что сейчас на рынке начнут появляться новые схемы заключения инвестиционных договоров.

— 214-ФЗ регулирует отношения застройщиков и физлиц, но никто не мешает заключать инвестиционные договоры на покупку квартир в строящемся жилье через ИП или ООО, что может привести к популяризации этих каналов финансирования строительства, — поясняет эксперт. — В такой ситуации вновь возможно возникновение двойных продаж. Позитивных трендов мы не видим — скорее все эти изменения ведут к истреблению строительной отрасли, которая рискует остаться без средств граждан.

Базовое фото: Юлия Данилова