Для «Радужного» ищут соинвестора

Для реализации проекта строительства малоэтажного жилого микрорайона «Радужный» в селе Верх-Тула Новосибирской области застройщик — ООО ИСК «Базис-Строй» — планирует привлечь инвестора. Объем инвестиций составляет от 80 до 500 млн рублей, говорится в сообщении компании, опубликованном в открытых источниках. Застройщик уточняет, что проектом строительства предусмотрено возведение восьми жилых домов с количеством этажей не выше пяти.

— Все строящиеся квартиры относятся к категории социального жилья, то есть малой площади и невысокой стоимости относительно предложений на Новосибирском рынке. Проект поддерживается местными и областными органами власти. Генеральный план проекта включен в перспективный план развития села Верх-Тула. Для жителей микрорайона уже построен детский сад, запланировано строительство средней школы. Все вопросы с обеспечением инженерными коммуникациями решены, — сообщает застройщик.

Общая стоимость проекта — 936 миллионов рублей. К настоящему времени освоено 408 миллионов. Первые три дома «Радужного» построены и введены в эксплуатацию. В стадии строительства находятся четвертый и пятый дома. Все оставшиеся объекты (с четвертого по восьмой) имеют действующие разрешения на строительство, уточняется в документации.

— Предлагаем инвестору войти в действующий проект в отрасли «строительство жилой недвижимости» с суммой инвестирования от 90 млн рублей. Доходность вложений в 2018 году составила не менее 15% годовых, — уточняется в презентации застройщика. — Для завершения строительства и реализации первой очереди жилья требуется 412,9 млн рублей (общая стоимость проекта).

Финансовая модель, предложенная застройщиком, представляет собой привлечение заемных средств с обеспечением инвестиций строящимися квартирами (проектное финансирование) и минимальными сроками окупаемости с возможностью реинвестирования в текущий проект до полного его завершения. Инвестиционные средства застройщик планирует осваивать траншами — согласно графику производства строительно-монтажных работ при контроле со стороны инвестора.

— У нас большая интересная площадка в Верх-Туле, но сейчас не хватает оборотных средств для продолжения проекта, поэтому мы решили привлечь внешнего инвестора. Свою роль играют и ужесточившиеся требования к долевому строительству, прописанные в 214-ФЗ, — пояснила корреспонденту InfoPro54 директор ООО ИСК «Базис-Строй» Надежда Зибницкая.

Участник общества ООО ИСК «Базис-Строй» Александр Семенов напомнил, что, согласно корректировкам, внесенным в 214-ФЗ, с 1 июля 2019 года все застройщики должны будут строить объекты на свои средства.

— ЦБ РФ определил, что в рамках проектного финансирования застройщик должен соответствовать критериям по обеспеченности собственными средствами. Мы отработали эту ситуацию с банком и поняли, что будем отвечать этому критерию, если уставный капитал компании составит более 50% сметной стоимости объекта, с которым мы работаем, — пояснил Семенов. — Это возможно, если выстроить объекты в линейку, так как начинать новый мы можем только после ввода предыдущего. Запараллелить этот процесс без увеличения уставного капитала не получится. Учитывая объем, который нам предстоит освоить, мы решили выйти на внешнего инвестора.

По словам Надежды Зибницкой, помимо первой очереди микрорайона «Радужный» в чьих рамках предусмотрено строительство 8 объектов, компания также имеет разрешение на строительство на территории площадью около 40 га. Сейчас рассматриваются варианты формирования еще нескольких очередей микрорайона.

Руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева считает, что объявление застройщика — это поиск альтернатив в области привлечения финансов в строительство жилья.

— Думаю, что это попытка уйти от средств дольщиков и не пользоваться эскроу-счетом. Таких предложений в ближайшее время станет больше, как и предложений о продаже земельных участков, проектов, строительных компаний, — уверена Ермолаева. — Что касается привлекательности для инвестора, то здесь сказать сложно. Все же нужно довольно глубоко знать компанию и строительный бизнес, чтобы вкладывать значительные суммы. Возможно, в нынешней ситуации на рынке появятся профессиональные инвесторы в строительство жилья.

Директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков не исключает, что ИСК «Базис-Строй» придется поменять предложения для инвесторов.

— Застройщик в любом случае должен будет работать по новым правилам 214-ФЗ с проектным финансированием и эскроу-счетами. Исходя из предполагаемой себестоимости строительства и цены продаж (порядка 35 тыс руб за кв метр), есть сомнения, что доходность 2019 года будет сопоставима с доходностью 2018, — рассуждает Марков.

Он поясняет, что в Новосибирске сегодня достаточно предложений жилья эконом-класса, как на первичном, так и на вторичном рынке.

— Верх-Тула довольно удаленное место от города, со скудной инфраструктурой и не понятно кто является потребителем этого проекта. В границах Новосибирска на него был бы спрос, а на площадке с такой удаленностью…. У нас есть обоснованные опасения, что заселение и продажи там будут не очень высокие. Это может привести к снижению цен на квартиры для сбора хоть каких-то средств, и поставит проект на грань выживания, — говорит Максим Марков. — Напомню, в данном случае обязательства у застройщика будут возникать не только перед дольщиками и генподрядчиком, но и перед инвестором, который будет рассчитывать на 15% годовых. Плюс стоимость банковского финансирования тоже никто не будет отменять.

ООО ИСК «Базис-Строй» работает на площадке на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Компания работает на рынке с 2009 года, имеет допуски на выполнение функций застройщика (заказчика) и генерального подрядчика. До 2009 года команда ИСК «Базис-Строй» под руководством Надежды Зибницкой работала под маркой строительной компании «УНИКОН», которая за период с 1998 по 2009 год построила в Новосибирске более 120 000 кв. м жилья и 20000 кв. м учебных спортивно-оздоровительных зданий.

Фото из презентации ООО ИСК «Базис-Строй»