Эффект 13 этажа

А потом, уже в год пандемии, мир столкнулся с фундаментальными, накладывающимися друг на друга факторами, травматичными для всего мирового хозяйства.

— Да, эти факторы и на нашу экономику воздействуют, ибо мы тоже часть глобальной экономики, хоть это часто и отрицается, — констатирует Максим Марков. — Разрыв производственных цепочек, смена моделей потребления, дискредитация фондового рынка — вот эти стресс-факторы. Например, фондовый рынок на сегодняшний день настолько себя дискредитировал, что ФРС печатает доллары для казначейства США, а казначейство США, чтобы у них не лопнул очередной пузырь на фондовом рынке, выкупает акции крупных американских предприятий. И везде, где есть купные американские бенефициары, идет тотальный выкуп акций. Чтобы эти компании просто не рухнули. Казначейство США прекрасно понимает: если просто дать деньги банкам, то ничем хорошим это не кончится. Эти деньги попросту «рассосутся». Например, уйдут на валютные спекуляции. Проводятся открытые тендеры, собираются консалтинговые компании, которые уже самостоятельно (за счет денег казначейства) выкупают эти облигации. В общем, пузырь настолько туго надут, что всем понятно: ничем хорошим это не кончится. И далее по афоризму — «Никогда такого не было, и вот опять!» — принято решение пузырь аккуратно сдувать. Чтоб он плавно сник, а не шарахнул. Чтоб никого не пришибло его ошметками.

По мнению Максима Маркова, российский  рынок новостроек поддерживается только за счет влияния государства. Не будет преувеличением сказать, что сейчас это рынок волюнтаристского типа.

— И всем это понятно и известно, — подчеркивает Марков. — И мы видим, что начинает происходить в Центробанке. Такое ощущение, что у Эльвиры Набиуллиной отобрали загранпаспорт: она начинает снижать ставки, заставляет банки снижать ставки, дальше начинается снижение ипотечных ставок. Это расчет на ударный тонизирующий эффект, такая адреналиновая инъекция. Но в долгосрочной динамике эта модель нежизнеспособна. Потому что у нас седьмой год подряд идет падение реально располагаемых доходов населения, отсутствует экономический рост. И если правительство до конца года не придумает, как пробуждать в этих условиях аппетит к потреблению (в том числе и квартир), то ничего хорошего в финале не будет. Потому что эта возможность постоянно снижать ипотечную ставку, постоянно «напомаживать» рынок новостроек подходит к пределу исчерпания. Если денег у населения не будет, ипотечная ставка может быть хоть нулевой — все равно никто ничего не станет покупать. 

По словам Максима Маркова, погружаясь в эту тему, он столкнулся с массой парадоксов. Например, обратил внимание на «философское» отношение к параметрам нацпроекта «Жилье и городская среда». А также на странное позиционирование 2020 года. Лакомое для гурманов конспирологии.

— Как только Мутко взялся за реализацию этой программы, он начал, по его собственным формулировкам, «тихо отползать» от параметров, которые изначально были заложены в национальной программе — от отметки «ввод 120 млн квадратных метров жилья в год», — поясняет эксперт. — Программа была быстро снабжена изменениями и уточнениями. А вскоре я с удивлением обнаружил, что во всех актуальных документах, которые вы сейчас можете найти по нацпрограмме, 2020 год отсутствует в принципе. Никакие показатели по развитию рынка новостроек в 2020 году в открытых документах не обозначены. Ни-ка-кие! 2020-й — предмет умолчания, как будто и не было его. 2019-й, а потом сразу 2021-й. Это как 13 этаж в американских отелях — и как бы есть, и как бы нет. Он даже в документах, созданных в 2019-м, отсутствует. Видимо, «там» что-то знали.

Впрочем, даже не будучи уверенным в долгосрочном эффекте монетаристского стимулирования, локальную его эффективность Максим Марков признает:

— При внедрении модели проектного финансирования мы получаем некоторое количество эффектов. Во-первых, многие застройщики поняли, что необходимо прекращать практику стартовых цен.  Если у тебя есть деньги на стройку, бессмысленно занижать цены на стартовом этапе. Мы, например, для своего объекта взяли стабильную цену — от старта продаж и до ввода в эксплуатацию. Цена-константа. Никаких риторических возгласов, что «на этапе котлована втрое дешевле!». Мы сразу расставили цены — чтобы попасть и в финмодель по обязательствам для банка, и в свою внутреннюю финмодель (для обеспечения собственной доходности). Во-вторых, изменяется структура предложений под запросы конечных потребителей. Приобретаются более просторные квартиры, потому стоимость кредита резко растет. Большая площадь, большее число комнат. Застройщики было начали отказываться от продуктов для частных спекулянтов. Но процесс этот, как подметил Максим Марков, не одновекторный:

— По нескольким новым проектам уже слышны голоса: «А давайте-ка вернемся к однокомнатным и студиям!», «Апартаменты — наше все!». И этому есть логичное объяснение. «Альфа-Банк» для крупных клиентов дает по своим вкладам одну из высоких ставок депозита. То есть вы там можете получить 4% годовых, но только при одном условии — у вас в этом банке будут лежать от 20 млн рублей. А наш-то рынок растет двухзначными цифрами. И при условии, что у нас инфляция сопоставима с доходностью таких вкладов, государство начинает выталкивать деньги из банковских хранилищ и переводить их в более доходные инструменты. Банковское кредитование тоже начинает давить на застройщиков. И заставляет их формировать определенный дефицит предложений. Заставляет их сокращать предлагаемые на рынке объемы. Рисковики «Альфа-Банка» вообще закладывают 20% падение стоимости за период строительства — застройщикам говорят: «Это прекрасно, что у вас проект такой доходный. Но, давайте-ка отрежете от него 20% доходности — на риск». А у девелоперов эти 20% примерно равны их доходности — 20-30%. То есть те самые деньги, которые ты и пытаешься зарабатывать. И когда банк после работы своих рисковиков смотрит на скорректированную финансовую модель, он поднимает на тебя удивленный взор и говорит: «Так ты на этом проекте ничего не зарабатываешь. Зачем тебе тогда проектное финансирование? Тогда мы тебе его и не дадим».

По мнению другого эксперта, независимого аналитика Сергея Николаева, общеотраслевой эффект от перехода на эскроу-счета хоть и зримый, но выглядит несколько «акварельно», размыто. Потому что переход на эту практику размыт в хронологическом смысле.

— Застройщики по мере возможностей откладывают переход на эскроу-счета, — поясняет Сергей Николаев. — Например, ООО «Энергомонтаж» обратится к этой практике лишь в октябре — практически уже под конец года. Половину объектов они хотят строить за эскроу-счета, другую — за собственные деньги. Примерно такой же расклад в ГК «Первый строительный фонд». Поэтому те, кто с эскроу-счетами начали работать раньше, уже получили некий гандикап. Что может ускорить монополизацию рынка, значительно его уплотнить. На рынке новостроек зримый дефицит, и продажи идут хорошо. Думаю, таковой ситуация будет оставаться, как минимум, до середины декабря. А потом цены если и не пойдут вниз, то по крайней мере затормозятся. И для запуска новых проектов самый финал 2020-го и начало 2021-го уже будут более трудным периодом.

Фото: pixabay.com, автор- AKuptsova