Эффект 13 этажа

  • 13/10/2020, 10:11
Автор: Игорь Смольников
Проектное финансирование и снижение ипотечных ставок могут поддержать тонус жилищного строительства, но магия этих мер не всесильна.

Понижение ипотечных ставок и эскроу-практика за год уже снискали славу дефибриллятора для строительной отрасли, этакого эликсира жизни. Но, по мнению отраслевых экспертов, потенциал этого «чертовски сильного колдунства» перегрет медиаиндустрией и естественным желанием видеть то, что хочется видеть. Монетаристский дефибриллятор имеет функционал куда более узкий, чем кажется энтузиастам.

К целевым параметрам национального проекта «Жилье и городская среда 2019-2024» многие эксперты изначально относились с острожным скепсисом — даже в начале 2019-го, когда ковид-фактор еще не возник во всем своем готичном величии.

— Тогда «черные лебеди» отрасли были связаны с дисбалансом между новым законодательством и теми параметрами, которые заложены в проектное финансирование, и между параметрами национальной программы, — вспоминает  Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями в ГК «ЕЛКА девелопмент», полномочный представитель по Новосибирску и Новосибирской области Российской гильдии управляющих и девелоперов. — Видно было, что в заявленных параметрах национальная программа попросту невыполнима. Нагрузки, что создают банки в рамках нового №214-ФЗ, ставят под большой вопрос показатели, которых было велено достичь по национальному проекту.

А потом, уже в год пандемии, мир столкнулся с фундаментальными, накладывающимися друг на друга факторами, травматичными для всего мирового хозяйства.

— Да, эти факторы и на нашу экономику воздействуют, ибо мы тоже часть глобальной экономики, хоть это часто и отрицается, — констатирует Максим Марков. — Разрыв производственных цепочек, смена моделей потребления, дискредитация фондового рынка — вот эти стресс-факторы. Например, фондовый рынок на сегодняшний день настолько себя дискредитировал, что ФРС печатает доллары для казначейства США, а казначейство США, чтобы у них не лопнул очередной пузырь на фондовом рынке, выкупает акции крупных американских предприятий. И везде, где есть купные американские бенефициары, идет тотальный выкуп акций. Чтобы эти компании просто не рухнули. Казначейство США прекрасно понимает: если просто дать деньги банкам, то ничем хорошим это не кончится. Эти деньги попросту «рассосутся». Например, уйдут на валютные спекуляции. Проводятся открытые тендеры, собираются консалтинговые компании, которые уже самостоятельно (за счет денег казначейства) выкупают эти облигации. В общем, пузырь настолько туго надут, что всем понятно: ничем хорошим это не кончится. И далее по афоризму — «Никогда такого не было, и вот опять!» — принято решение пузырь аккуратно сдувать. Чтоб он плавно сник, а не шарахнул. Чтоб никого не пришибло его ошметками.

По мнению Максима Маркова, российский  рынок новостроек поддерживается только за счет влияния государства. Не будет преувеличением сказать, что сейчас это рынок волюнтаристского типа.

— И всем это понятно и известно, — подчеркивает Марков. — И мы видим, что начинает происходить в Центробанке. Такое ощущение, что у Эльвиры Набиуллиной отобрали загранпаспорт: она начинает снижать ставки, заставляет банки снижать ставки, дальше начинается снижение ипотечных ставок. Это расчет на ударный тонизирующий эффект, такая адреналиновая инъекция. Но в долгосрочной динамике эта модель нежизнеспособна. Потому что у нас седьмой год подряд идет падение реально располагаемых доходов населения, отсутствует экономический рост. И если правительство до конца года не придумает, как пробуждать в этих условиях аппетит к потреблению (в том числе и квартир), то ничего хорошего в финале не будет. Потому что эта возможность постоянно снижать ипотечную ставку, постоянно «напомаживать» рынок новостроек подходит к пределу исчерпания. Если денег у населения не будет, ипотечная ставка может быть хоть нулевой — все равно никто ничего не станет покупать. 

По словам Максима Маркова, погружаясь в эту тему, он столкнулся с массой парадоксов. Например, обратил внимание на «философское» отношение к параметрам нацпроекта «Жилье и городская среда». А также на странное позиционирование 2020 года. Лакомое для гурманов конспирологии.

— Как только Мутко взялся за реализацию этой программы, он начал, по его собственным формулировкам, «тихо отползать» от параметров, которые изначально были заложены в национальной программе — от отметки «ввод 120 млн квадратных метров жилья в год», — поясняет эксперт. — Программа была быстро снабжена изменениями и уточнениями. А вскоре я с удивлением обнаружил, что во всех актуальных документах, которые вы сейчас можете найти по нацпрограмме, 2020 год отсутствует в принципе. Никакие показатели по развитию рынка новостроек в 2020 году в открытых документах не обозначены. Ни-ка-кие! 2020-й — предмет умолчания, как будто и не было его. 2019-й, а потом сразу 2021-й. Это как 13 этаж в американских отелях — и как бы есть, и как бы нет. Он даже в документах, созданных в 2019-м, отсутствует. Видимо, «там» что-то знали.

Впрочем, даже не будучи уверенным в долгосрочном эффекте монетаристского стимулирования, локальную его эффективность Максим Марков признает:

— При внедрении модели проектного финансирования мы получаем некоторое количество эффектов. Во-первых, многие застройщики поняли, что необходимо прекращать практику стартовых цен.  Если у тебя есть деньги на стройку, бессмысленно занижать цены на стартовом этапе. Мы, например, для своего объекта взяли стабильную цену — от старта продаж и до ввода в эксплуатацию. Цена-константа. Никаких риторических возгласов, что «на этапе котлована втрое дешевле!». Мы сразу расставили цены — чтобы попасть и в финмодель по обязательствам для банка, и в свою внутреннюю финмодель (для обеспечения собственной доходности). Во-вторых, изменяется структура предложений под запросы конечных потребителей. Приобретаются более просторные квартиры, потому стоимость кредита резко растет. Большая площадь, большее число комнат. Застройщики было начали отказываться от продуктов для частных спекулянтов. Но процесс этот, как подметил Максим Марков, не одновекторный:

— По нескольким новым проектам уже слышны голоса: «А давайте-ка вернемся к однокомнатным и студиям!», «Апартаменты — наше все!». И этому есть логичное объяснение. «Альфа-Банк» для крупных клиентов дает по своим вкладам одну из высоких ставок депозита. То есть вы там можете получить 4% годовых, но только при одном условии — у вас в этом банке будут лежать от 20 млн рублей. А наш-то рынок растет двухзначными цифрами. И при условии, что у нас инфляция сопоставима с доходностью таких вкладов, государство начинает выталкивать деньги из банковских хранилищ и переводить их в более доходные инструменты. Банковское кредитование тоже начинает давить на застройщиков. И заставляет их формировать определенный дефицит предложений. Заставляет их сокращать предлагаемые на рынке объемы. Рисковики «Альфа-Банка» вообще закладывают 20% падение стоимости за период строительства — застройщикам говорят: «Это прекрасно, что у вас проект такой доходный. Но, давайте-ка отрежете от него 20% доходности — на риск». А у девелоперов эти 20% примерно равны их доходности — 20-30%. То есть те самые деньги, которые ты и пытаешься зарабатывать. И когда банк после работы своих рисковиков смотрит на скорректированную финансовую модель, он поднимает на тебя удивленный взор и говорит: «Так ты на этом проекте ничего не зарабатываешь. Зачем тебе тогда проектное финансирование? Тогда мы тебе его и не дадим».

По мнению другого эксперта, независимого аналитика Сергея Николаева, общеотраслевой эффект от перехода на эскроу-счета хоть и зримый, но выглядит несколько «акварельно», размыто. Потому что переход на эту практику размыт в хронологическом смысле.

— Застройщики по мере возможностей откладывают переход на эскроу-счета, — поясняет Сергей Николаев. — Например, ООО «Энергомонтаж» обратится к этой практике лишь в октябре — практически уже под конец года. Половину объектов они хотят строить за эскроу-счета, другую — за собственные деньги. Примерно такой же расклад в ГК «Первый строительный фонд». Поэтому те, кто с эскроу-счетами начали работать раньше, уже получили некий гандикап. Что может ускорить монополизацию рынка, значительно его уплотнить. На рынке новостроек зримый дефицит, и продажи идут хорошо. Думаю, таковой ситуация будет оставаться, как минимум, до середины декабря. А потом цены если и не пойдут вниз, то по крайней мере затормозятся. И для запуска новых проектов самый финал 2020-го и начало 2021-го уже будут более трудным периодом.

Фото: pixabay.com, автор- AKuptsova


Популярное с сайта

Фестиваль хоровой музыки «Credo chorus»

Он пройдет в Новосибирской филармонии с 3 по 5 ноября.

В России ввели всеобщий масочный режим

Новые правила вступают в силу с 28 октября.

НГУ вошел в пятерку лучших российских вузов рейтинга U.S. News 2021

Он занял в рейтинге 453-ю строчку.

Подписаться на новости

Введите свой e-mail

 
×
×
Октябрь 2020
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Сен    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×





Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×
Андрей Травников

Губернатор Новосибирской области. В 2019 году возглавил реготделение партии «Единая Россия». За эффективную работу губернатора и областных органов исполнительной власти регион вошел в десятку лидеров рейтинга и получил из федерального бюджета 1,4 млрд рублей, в область пришли деньги на разморозку перинатального центра, строительство волейбольного центра, ЛДС. Урегулировал взаимодействие между исполнительной и законодательной властью, а также правительством и мэрией Новосибирска.

×
Андрей Травников

Мэр Новосибирска. В сентябре второй раз выиграл выборы на пост главы города. Добился увеличения в бюджет города налогов (УСН), ранее поступавших в областной бюджет

×
Андрей Шимкив

Спикер регионального парламента. Назначен куратором выборной кампании в региональный парламент и горсовет от партии «Единая Россия». Продвигает создание законов по регулированию лесной отрасли, был одним из инициаторов модернизации закона об аграрной политике.

×
Андрей Панферов

В 2019 году руководил реготделением партии «Единая Россия», параллельно работал в статусе вице-спикера регионального парламента. После назначения главой реготделения Андрея Травникова, стал его заместителем. По версии исследования, проведенного новосибирским Институтом политики и технологий и алтайским Центром политического консалтинга, является лидером рейтинга по уровню доверия избирателей среди депутатов Законодательного собрания.

×
Сергей Бойко

Координатор регионального штаба Алексея Навального в Новосибирске. Получил второе место на выборах мэра города. Заявил о готовности принять участие в выборах в горсовет Новосибирска в 2020 году.

×
Наталья Пинуc

Депутат горсовета Новосибирска. Участвовала в выборах мэра от «Российского общенационального союза». Активно поднимала темы задолженности застройщиков за аренду земли, размещения мусорных полигонов, утилизации ТБО.

×
Антон Горестов

Совладелец федеральной сети стрит-фуда «Дядя Дёнер», основатель сети Primetime.

Расширение сети кафе Primetime, запуск проекта «фабрика-кухня», разработка проекта по корпоративному питанию. Переформатирование сети бутик-отелей Ahotels в службу бронирования. Выход на долговой рынок.

×
Александр Лубенец

Финансист, инвестор, председатель НРО ООО «Российский Союз Налогоплательщиков», руководитель комиссии по устойчивому развитию региона и вопросам инвестиционного климата Общественной палаты Новосибирской области. Реализация масштабного проекта по добыче золота в Алтайском крае. Подготовка предложения по регулированию добычи стратегических ресурсов, которые сейчас переданы на рассмотрение в Госдуму и Совет Федерации.

×
Игорь Дедюхин

Гендиректор ООО «РоссПак». Запуск нового производства в Промышленно-логистическом парке. В 2019 году за счет новой площадки компания планировала увеличить выпуск продукции на 25%, в 2020 году — на 30-40%.

×
Борис Горкунов

Руководитель и собственник ГК «Горкунов». В 2019 году началась реконструкция производственных площадей тепличного комплекса «Новосибирский», который будет перепрофилирован под розы. В 2020 году компания планирует приступить к выращиванию цветов на срез. Запустил реализацию проекта по созданию в Колывани селекционно-генетического центра по разведению крупного рогатого скота.

×
Виталий Хан

Гендиректор ОАО «СКТБ «Катализатор». В рамках программы реиндустриализации «СКТБ «Катализатор» реализует проект «Реализация технологической инициативы КИТ: Катализаторы, Инжиниринг, Технологии». На площадке предприятия в Новосибирске создается научно-технологический центр прикладного катализа мирового уровня по разработке современных катализаторов и адсорбентов. В 2019 году компания приступила к реализации проекта «Национальный центр инжиниринга и испытаний катализаторов», в его рамках планируется создание на площадке в Новосибирске парка пилотных установок по основным процессам нефтепереработки, на которых можно было бы проводить испытания катализаторов в реальных условиях работы установок на конкретных НПЗ и на реальном сырье. Участвует в проекте «Строительство завода по производству солей и редкоземельных металлов» в ТОСЭР «Линево».

×
Сергей Грибов

Бизнесмен и девелопер (ГК «Новоград»). Освободился из мест заключения в ноябре 2019 года. Намерен опротестовывать выдвинутые против него обвинения. Учредитель Новосибирской региональной общественной организации правовой и социальной помощи участникам пенитенциарной системы «Сибирский острог». Работает над рестартом МФК «Снежная миля». Дорожную карту по развитию проекта планирует представить в марте 2019 года.

×
Модернизация аэропорта Толмачево и его инфраструктуры

 

В ценах 2019 года совокупная сумма инвестиций в два этапа модернизации аэропорта составит 20 млрд рублей. Около 3,6 млрд рублей будут инвестированы в реконструкцию ВПП-2 (взлетно-посадочная полоса). Сейчас руководство аэропорта ведет переговоры о реконструкции ВПП-1. Еще около 4 млрд рублей планирует вложить в строительство новой ВПП Минобороны РФ и 4 млрд рублей — в создание дополнительных рулежных дорожек — Минтранс РФ.

×
Сырзавод Холдинга «ЭкоНива»

В 2019 году началось строительство сырзавода Холдинга «ЭкоНива» в Маслянинском районе. Общий объем инвестиций — 20 млрд рублей. Предприятие станет одним из крупнейших в России производителей широкого ассортимента молочной продукции, в том числе сыров российской, голландской, швейцарской групп, сливочного масла, йогуртов и сухой деминерализованной сыворотки. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2020 год.

 

×
Логистический комплекс «Почты России»

На объекте логистического комплекса уже закрыт корпус, идет поставка и установка оборудования. Запуск намечен на 2020 год. Это будет один из крупнейших в России логистических центров площадью около 50 тысяч кв. м. Расчетная пиковая нагрузка — до 2 млн отправлений в сутки.

 

×
Завод PepsiCo по производству снеков

Новое предприятие станет третьей производственной площадкой в России, выпускающей данную продукцию. Объем инвестиций в проект — не менее 10 млрд рублей. На новом производстве будут созданы около 900 новых рабочих мест (без учета сопутствующих рабочих мест, связанных с ресурсным и сервисным обеспечением площадки). Запланирована установка 4 производственных линий, которая будет осуществлена в несколько этапов с 2019 по 2022 год. Завод намерен покупать сырье у новосибирских сельхозпроизводителей.

 

×
Завод «Ангиолайн»

Новый производственный комплекс компании ООО «Ангиолайн» сдан на год раньше запланированного срока. Инвестиции в строительство составили более 500 млн рублей. Новый научно-исследовательский и производственный центр занимает 9,5 тысячи кв. м, что позволит нарастить производственные мощности более чем вдвое. Благодаря этому будут созданы принципиально новые возможности для производства инновационных медицинских изделий с целью лечения сердечно-сосудистых заболеваний.

 

×
ПФК «Обновление»

Единственная фармкомпания не только в России, но и в мире, которая перешла на стопроцентную маркировку всей своей продукции. Линии по маркировке были запущены в декабре 2019-го, несмотря на то, что правительство РФ перенесло срок вступления в силу закона на середину 2020 года. Объем инвестиций в оборудование для нанесения кода Data Matrix на продукцию в компании не называют. На производственной площадке в Сузуне недавно, в декабре 2019 года, компания запустила полномасштабное галеновое производство. В 2020-м запланирован запуск еще нескольких производственных площадок. Сегодня компания выпускает каждую тридцатую упаковку лекарственных препаратов (сейчас выпуск составляет 15-20 млн упаковок в месяц). Задача: к концу 2021 года выйти на производство 300 млн упаковок в год.

 

×
Правила голосования

 

В голосовании принимают участие читатели информационно-аналитического портала Infopro54.ru. 
Голосование является независимым и анонимным.
Выбирайте в трех номинациях наиболее достойные персон и проекты с вашей точки зрения. Голосование продлится до 31 января 2020 года. 
После этого редакция портала Infopro54.ru подвеет итоги голосования.
Чтобы получить информацию о персоне или проекте,  нужно нажать на подпись под фотографией.
Важное условие: один читатель может выбрать только 1 номинацию в каждой категории.

 

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Извините! Страница пока в разработке!

×

Эксклюзивный материал

Материалы, отмеченные значком , являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией InfoPro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна

×
Верховенство российского права

Речь идёт о том, что российское законодательство предлагается сделать приоритетным над международными правовыми нормами и регламентами. То есть Конституционный суд будет давать оценку всем решениям международных организаций, и если они окажутся противоречащими Конституции РФ, их реализация на территории России станет невозможной.

×
Ограничения в гражданстве для должностных лиц

Членам Правительства РФ, Совета Федерации, судьям, депутатам Госдумы, государственным служащим будут запрещёны вид на жительство или гражданство иностранного государства.

×
Ужесточение требований к кандидату в президенты

Главой государства гражданин сможет избираться не более двух раз, вне зависимости от того, следуют сроки подряд или нет. Также кандидат в президенты должен проживать на территории России не менее 25 лет и не иметь гражданства или вида на жительство иностранного государства.

×
Закрепление роли Госсовета

Вместо консультативной функции Государственный совет, состоящий из руководителей Совета Федерации, Государственной думы, лидеров её фракций и высших должностных лиц субъектов Федерации, будет наделён полномочиями по определению основных направлений государственной политики и координации работы органов государственной власти.

×
Отклонение президентом законов

Президент сможет отклонить принятый Госдумой закон через Конституционный суд РФ. Но это в случае, если суд признает его противоречащим Конституции.

×
Увеличение полномочий Совета Федерации и Государственной думы

После внесения поправок Совет Федерации, помимо текущих своих полномочий, сможет назначать судей и председателей судов и отстранять их от должности, а также консультировать президента относительно кандидатур на должности министров и прокуроров субъектов РФ. У Госдумы появится право утверждать кандидатуру председателя и членов Правительства РФ.

×
Социальная поддержка населения.

Речь идёт о закреплении в Конституции уровня МРОТ не ниже прожиточного минимума, а также обязательной регулярной индексации пенсионных выплат.

×
Наверх в Новости Новосибирска