Об этом эксперты заявили на круглом столе «Верхний ценовой сегмент недвижимости. Перспективы и риски», организованном бизнес-порталом Infopro54.ru.
— Новосибирский рынок недвижимости, которую можно отнести к верхнему ценовому сегменту, живой, но самый инертный среди других секторов недвижимости. Речь идет как о квартирах, так и о загородной недвижимости. Дело в том, что люди, которые имеют деньги на покупку такого жилья, как правило, более взвешенно принимают решения и в любой кризисной ситуации чаще всего занимают выжидательную позицию, — отметил, выступая на круглом столе, организованном бизнес-порталом Infopro54, директор и собственник ООО «Консалтинговая компания «Назаров и Партнеры» Александр Назаров. — На московском рынке элитного жилья ситуация диаметрально противоположная, что неудивительно, так как именно в столице России крутятся основные финансы. В этом году на элитном сегменте жилья в Москве заключается зверское количество сделок и наблюдается зверский подъем цен. Новосибирске в этом плане можно сравнить с деревней на периферии земного шара. Да, в регионе есть деньги, но количество сделок, заключаемых в городе, крайне мало, по сравнению с Москвой и Питером.
Однако, если сравнивать с 2019 годом, то и в Новосибирске, по словам эксперта, спрос на жилье премиум-сегмента вырос, причем как на квартиры, так и на загородную недвижимость. Мало того, сформировался интерес к аренде такого жилья — по словам Назарова, впервые за период мониторинга рынка.
— В 2020 году были месяцы, когда мы замечали резкие пики спроса — это предпандемийный период, затишье между первой и второй волной — август-сентябрь. На наш взгляд, это говорит о том, что люди не боятся вкладываться в дорогую недвижимость. Более того, пандемия и кризис даже немного стимулировали рост спроса. Падение ставок по ипотеке дает возможность людям, ранее планировавшим покупать жилье в домах комфорт-класса, дотянутся до премиального сегмента, — рассуждает Краснояров. — Но это история про инвестиции в себя, в свою жизнь, а не как инструмент накопления. Работа с клиентами показывает, что обеспеченные люди сегодня прекрасно разбираются в рынке недвижимости, четко понимают, чего хотят, и ищут, где могут максимально реализовать свои желания.
— Как правило, это не инвестиционная покупка, а приобретение жилья для себя или детей. Чаще всего покупатели не используют для этих целей льготную ипотеку, а обычные жилищные кредиты, так как для Москвы верхний лимит по льготной ипотеке составляет 12 млн рублей. Для столицы это не элитка, а стоимость обычной хорошей квартиры, — поясняет банкир. — Особых всплесков спроса в этом году здесь мы не заметили, но было много случаев, когда быстро поднималась цена на элитную недвижимость — до 20%, и часть клиентов принимала решение отказаться от запланированной покупки. Но часть была согласна доплачивать, так как для премиум-сегмента характерна особенность: он готов доплачивать за важные для себя вещи — за месторасположение объекта, конкретный жилой комплекс, где живут их знакомые или родственники и т.д. Наши клиенты основные покупки элитной недвижимости делают в новостройках.
Ярыгова считает, что летний скачок цены на элитку не связан с объективными причинами, а скорее, с желанием продавцов получить как можно больше за те же квадратные метры. Для Новосибирска эта тенденция на верхнем ценовом сегменте также была актуальна.
— В Новосибирске среди покупателей жилья этой категории достаточно большое количество жителей других регионов: Иркутска, Красноярска и Кемерова. Кроме того, дорогим жильем интересуются покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга, которые приобретают его для своих родителей, — добавляет Ирина Ярыгова.
По мнению некоторых участников круглого стола, актуальной проблемой рынка элитной недвижимости в Новосибирске является отсутствие такой недвижимости.
— Клиенты, которым интересен этот сегмент, уже довольно много поездили по миру, посмотрели на предложения в других странах, купили недвижимость за границей и свои требования переносят на новосибирскую действительность. Многим хочется того же качества жизни и уровня сервиса. К сожалению, большая часть проектов в Новосибирске, позиционируемых как жилье премиум-сегмента, этого не дают, — констатирует Александр Назаров.
— Все, кто пытаются говорить, что строят элитную недвижимость, глубоко ошибаются. Именно поэтому я прошу застройщиков: постройте кто-нибудь в Новосибирске действительно жилье премиум-класса. На него есть реальные покупатели. То, что они приобретают сейчас, — это вынужденная ситуация. Люди покупают без удовольствия, потому что ни один объект в Новосибирске не удовлетворяет критериям по всем параметрам. Где-то виной тому локация, где-то опции, предлагаемые застройщиком, и т.д., — говорит Бугрова.
Учредитель АО «Трансервис», Группы компаний TS Group Александр Бойко напомнил коллегам, что 10 лет назад на рынке премиум-недвижимости в Новосибирске работал только один человек — основатель и собственник ИСК «Русь» Владимир Рыбаков.
— Он строил 8-10 тысяч квадратных метров дорогого жилья в год, и они расходились как горячие пирожки. Он единственный смог выстроить на этом сегменте социальную лестницу, и у него от 30 до 70% продаж приходились на одних и тех же покупателей. Когда на сегмент ломанулись все застройщики и за год выдали около 70 тысяч квадратных метров, то этим они сами обрезали себе все продажи на 5 лет вперед, — констатирует Бойко.
По его словам, ключевой проблемой рынка элитного жилья в регионе все-таки является отсутствие спроса, а также стратегии его формирования: среднестатистический американец за свою жизнь переезжает 18,2 раза, тогда как россиянин — 2,4.
— В моем круге знакомых есть те, кто мог бы себе позволить покупку элитного жилья в Новосибирске, но они стараются не обременять себя такой недвижимостью. Как правило, это экспаты-иностранцы или российские экспаты, вернувшиеся на родину на несколько лет, но не планирующие здесь задерживаться. Для вложения нескольких десятков миллионов рублей в жилье им нужна гарантия, что они смогут его продать через 2-5 лет, а ее никто не даст, — комментирует девелопер. — Потенциальные покупатели элитного жилья — наиболее платежеспособная аудитория, и она готова была бы покупать, но в этом сегменте уничтожен социальный лифт. В результате годовой спрос не составляет даже 200-250 квартир, а в меньшем объеме «элитку» сделать сложно, так как под нее нужно создавать специализированную инфраструктуру, проводить благоустройство территории и т.д.
Алексей Краснояров смотрит на ситуацию более оптимистично. Он заявляет, что «элитка» в Новосибирске есть и развивается, хотя признает, что спрос на жилье этой категории не очень большой.
— Хочу напомнить, что на строительном рынке РФ сейчас просто нет четкой классификации классности жилья. Все рейтинги, которые составляются различными агентствами, субъективны и не могут применяться для всей стране. Например, в Москве, Новосибирске, Томске и т.д. разные критерии отнесения жилья к классу «эконом», «комфорт», «бизнес» и «премиум», — говорит он.
Участники круглого стола, по просьбе редакции Infopro54, обозначили ключевые критерии, которым должно соответствовать элитное жилье.
На первое место многие поставили локацию. В то же время Александр Бойко отметил, что в Новосибирске уже нет участков, где сегодня можно строить жилье такого класса, даже если при этом снести что-то серьезное.
— В центральной части города таким требованиям может соответствовать только площадка, где расположено Park-Cafe. А вообще для «элитки» необходимы минимум 3 га. Для сравнения: ЖК «Жуковка» у нас занимает 2,5 га, — говорит бизнесмен.
Алексей Краснояров предлагает не сравнивать рынок Новосибирска с Москвой, Санкт-Петербургом и Черноморским побережьем, отмечая, что в региональном разрезе элитным жильем можно считать объекты наивысшего класса, которые покупают обеспеченные люди, желающие жить именно в Новосибирске.
— В моем понимании, проекты элитного жилья вполне могут разместиться в Академгородке. Да, это не центр города, но в этом районе есть целевая аудитория, у которой достаточно средств, чтобы купить дорогое жилье, — поясняет он. — В целом, соглашусь, что локация — один из ключевых параметров рынка элитной недвижимости. Чем она «вкуснее», тем больше преимуществ ты сможешь получить при реализации проекта.
Не менее важным критерием, по словам Красноярова, является архитектура объекта — насколько гармонично он вписан в окружающее пространство, а также качество используемых стройматериалов и комплектующих.
— Для премиум-сегмента очень важной составляющей является благоустройство территории, концепция которого должна вписываться в проект. Это очень затратное направление как с точки зрения финансов, так и трудовых ресурсов. Компании нужно либо растить кадры внутри своей структуры, либо привлекать специалистов со стороны. Не все застройщики готовы в это вкладываться, — поясняет Алексей Краснояров.
Олеся Бугрова соглашается, что элитной недвижимости крайне важна культура строительства, отношение застройщика к конечному покупателю через качество всего, что его будет окружать: материал, инфраструктура, отделка, ландшафтный дизайн, соблюдение инженерных вопросов.
— Именно качество говорит об уровне, плюс важна локация. Гнаться нужно не за количеством, а за качеством, и тогда эта тема начнет работать, а стоимость квадратного метра начнет повышаться объективно. А не потому, что это придумал застройщик, — подчеркивает она.
Александр Бойко добавляет, что важную роль в определении класса жилья играет экология того места, где оно расположено.
— Недавно я ехал из Домодедова в Москва- Сити. За 15 минут до подъезда у меня разболелась голова. Внутри хорошей машины было невозможно дышать. Вот такая элитность мне точно не нужна, — заявляет он.
И, наконец, элитность жилья сейчас очень тесно связана с технологичностью, а именно с технологиями «умного дома», которые чаще всего обкатываются именно на премиум-сегменте, а потом спускаются в жилье следующих классов.
— У меня на объектах первые элементы «умного дома» появились 25 лет назад, но они кардинально отличаются от того, что мы монтировали 5 лет назад, и от того, что делаем сейчас, — говорит Бойко.
Тем не менее участники круглого стола выделили несколько ЖК Новосибирска, которые по максимальному количеству параметров если и не относятся к элитному жилью, то находятся в самом верхнем ценовом сегменте недвижимости региона.
— Это круто! Если у него из этого получится сделать что-то дальше, создать в ЖК нормальную управляющую компанию, которая не угробит дом (а на примере аксакала рынка Владимира Рыбакова мы видим, что такую работу отладить очень непросто), то все будет замечательно. Создать — это одно, а сохранить, сделать так, чтобы твоя недвижимость завтра стоила не дешевле в валюте — это высший профессионализм.
Александр Назаров вспоминает точечные проекты, добавляя, что именно в силу своей точечности они не могут относиться к премиум-классу.
— На клочке земли можно создать шикарный объект, но он будет зажат со всех сторон другими зданиями, и это испортит все. Сейчас мы наблюдаем за двумя подобными проектами: ЖК «Наутилус» (застройщик МФЦЕ «Объект-Про») на улице Ермака, который со всех четырех сторон окружен зданиями и находится на малюсеньком участке земли. Второе — проект «Маяковский» (По информации Infopro54, инициатором проекта может быть девелоперская компания «БЭЛ Девелопмент»), — отмечает эксперт.
Олеся Бугрова соглашается, что проект «Маяковский» можно отнести к верхней планке недвижимости, но обращает внимание, что это апартаменты.
— К тому, что более приближено к понятию «элитка», я бы отнесла ЖК «Richmond» (ГК «Дом-Строй») и ЖК «Бульварный переулок» (ИСК «Русь»), — говорит она. — Если бы можно было поставить «Бульварный переулок» на площадку, где строится ЖК «Огни Сибири», то мы бы однозначно сказали, что это элитная недвижимость. На наш взгляд, площадка в Заельцовском районе, где работает ИСК «Русь», — это локация совершенно другого уровня.
Алексей Краснояров считает, что в сегмент высшей категории в Новосибирске вполне вписывается ЖК «Лев Толстой» (застройщик ГК «Новый Мир») — как с точки зрения локации, так и качества используемых материалов (отделка гранитом)
— Естественно, если ЖК «Лев Толстой» сравнивать с московским апарт-комплексом Cameo Moscow Villas, где квартиры продаются по цене 3 млн рублей за квадрат, то наш объект точно не попадет в категорию элитного жилья. Но по всем продуктовым свойствам это «элитка», — заявляет Краснояров.
Много споров у участников круглого стола вызвал ценник, который в Новосибирске выставляется на недвижимость премиум-класса.
— В ЖК «Наутилус» и проект «Маяковский» речь идет о 180-200 тысячах рублей за квадратный метр. Кто-то в обморок упадет от такой цены, а кто-то купит, потому что нет другого выбора, — говорит Александр Назаров.
Александр Бойко вспоминает, что на старте строительства ЖК «Жуковка» в 2013-2014 годах вел переговоры с компаниями из Турции и Казани, предлагая им перенести в Новосибирск производство стеклофибробетона для фасадов или организовать его поставки из Стамбула.
— У меня поинтересовались, по какой цене я собирают продавать квадратный метр, и, услышав стоимость 80-120 тысяч рублей, отказались. 6 лет назад они сказали, что даже при 180 тысячах рублей за квадратный метр в Новосибирск не поедут. Не потому, что им столько нужно, а просто меньшая цена будет дискредитацией их работы, — пояснил девелопер. — Когда мы говорим о рынке элитного жилья, то в Сочи люди легко называют такие цены, как 350, 400, 480 и 500 тысяч рублей за квадратный метр. И, если посмотреть внимательно, эта цена оправдана. Помимо собственно квартиры в 200 квадратных метров, ты получаешь еще столько же площадей, где находятся рестораны, магазины, spa-центр, бассейн. А у нас 180-200 «квадратов» — это просто 18 однокомнатных студий на лестничной клетке, то есть покупателю не за что платить такие деньги. Самое главное — нет инфраструктуры. «Элитный» дом садится на старую советскую инфраструктуру, а из окна жители видят ржавые крыши.
Олеся Бугрова также считает, что себестоимость элитной недвижимости — далеко не 200 тысяч за квадратный метр.
— Застройщики должны понимать, что на такие объекты нужно заходить с дорогостоящими материалами в комплексе, не делая акценты на каких-то отдельных опциях, — подчеркивает она. — Лично я считаю, что не нужно кичиться словом «элитность», нужно говорить о качественных, хороших проектах — и люди будут это понимать. Очень важный вопрос — насколько застройщикам дается культура и уважение в последующем обслуживании такого жилья. Можно «накрасить губы», сдать объект и забыть про него — живите, как хотите. Ключевой момент в элитности заключается в грамотном управлении жилым фондом и постоянном совершенствовании. В большинстве случае застройщики дотируют те же ландшафты в уже сданных объектах, потому что они очень дороги в обслуживании. Не каждый может себе это позволить.
Бугрова отметила, что многие застройщики этого сегмента переоценивают стоимость своих квадратных метров и последствия этого решения они увидят в 2021-2022 годах.
Участники круглого стола разошлись в оценках перспектив развития этого сегмента рынка в Новосибирске. Алексей Краснояров считает, что с каждым годом количество объектов в самой высокой категории жилой недвижимости в городе будет увеличиваться, так как эволюционирует сам рынок и целевая аудитория:
— Каждый новый объект будет лучше предыдущего. Это требование диктует время и рынок, потому что потребитель на такое жилье органичен, и он тоже становится все более искушенным. При этом то, что раньше называли бизнесом-классом, сейчас твердый «комфорт» и т.д. Класс объектов меняется со временем, поэтому элитная недвижимость — не константа, а динамичная величина, меняющаяся в зависимости от рынка, локации и аудитории.
Олеся Бугрова прогнозирует, что в перспективе 10 лет Новосибирск сможет «переварить» не более 200-300 квартир реального премиум-класса.
— Это не массовая застройка в моменте. У нас нет стольких людей, которые могут себе позволить купить такое жилье, так как стоимость «квадрата» в реализации будет близка к 400 тысячам рублей за квадратный метр, — говорит она.
Александр Бойко заявил, что строить 20-30 квартир элитного жилья в год — нереально, так как нормальный объект такого класса — это от 120-150 квартир.
— Выход один: нужно выращивать целевую аудиторию под этот сегмент, чтобы она в течение жизни переезжала не 18, а хотя бы 10 раз. Кроме того, я всегда заявлял, что это кощунство — строить в Новосибирске эконом-жилье — мы гробим ценный земельный ресурс. Всегда нужно создавать жилье выше среднего, потому что сегодняшняя «элитка» — завтра уже бизнес-класс, а через 10 лет — хороший «эконом». Это и есть социальный лифт, где предыдущий собственник дотирует последующего на 20-30%. Тогда у нас не будет ни обманутых дольщиков, ни проблем со сданными домами. Человек станет покупать то, что может себе позволить, — рассуждает Бойко. — На мой взгляд, те же агентства недвижимости должны работать на формирование спроса, чтобы люди годами не сидели в своих «ракушках», а думали о постепенном улучшении жилищных условий, чтобы этот тренд стал модным, крутым.
Кроме того, по его словам, для развития рынка элитной недвижимости в Новосибирске необходима определенная политика со стороны власти. Элитность места должна быть во всем, то есть не только дом, но и окружающая его среда должны быть единым целым, соответствующим выбранному классу.
— Да, это сразу не получится, но почему бы не начать с «тихого центра» и сделать его действительно элитным. Для этого необходимо принять налоговые решения на законодательном уровне, — считает Бойко. —Необходимо вводить аренду земли под многоэтажками, но тут не должно быть уравниловки. Жители окраин не должны платить как жители центра города. Если ты хочешь жить именно в центре, пользоваться инфраструктурой, то будь ласка, плати соответствующий налог за землю и имущество. Думаю, что постепенно так все и сложится, но не при нашей жизни.
— Нужно, чтобы эти люди в Новосибирске не только зарабатывали, но и хотели жить. К сожалению, сейчас мы видим такую ситуацию, что огромное количество бизнесменов, которые делали наш город лучше, которые работали честно и порядочно, разочаровываются, сворачивают свое дело, так как не видят смысла инвестировать в Новосибирск, в Россию. Это очень больно, когда видишь, что их довели до этого, — рассуждает Назаров. — Конечно, мы предлагаем таким людям покупку зарубежной недвижимости, в том числе на Кипре, и она пользуется постоянно растущим спросом. Это неудивительно, люди хотят жить в соответствии со своим статусом и возможностями. В месте с хорошей экологией. Тем не менее в стратегической перспективе я смотрю на этот рынок позитивно. Верю, что и в Новосибирске появятся свои лидеры рынка элитной недвижимости. Но для этого сами застройщики должны подрасти и повзрослеть. Сколько мы делали аналитических записок по подобным проектам, еще когда в городе были участки для их строительства, но застройщик после изучения аналитики заявляет: «А давайте, мы один подъезд сделаем элитным, а второй — нет». С таким подходом мы работать на создание рынка точно будем очень долго.
Видео Infopro54.ru
Фотографии предоставлены: АО «ТРАНСЕРВИС», участниками из личных архивов
Ричарда привезли в пару львице минувшим летом из Перми
Общественники Новосибирска намерены потребовать отчет о проделанных на объекте работах
Это ограничение предлагают ввести для поколения, родившегося после 2009 года
Подрядчик должен их поставить до конца 2024 года
5 ноября, по народным приметам, не рекомендуется совершать крупные покупки и давать деньги в долг
В рамках федерального шоу-проекта старожил ресторанного рынка и начинающий ресторатор оценили проекты друг друга