Об этом эксперты заявили на круглом столе «Верхний ценовой сегмент недвижимости. Перспективы и риски», организованном бизнес-порталом infopro54.ru.

Инертность или болото?

— Новосибирский рынок недвижимости, которую можно отнести к верхнему ценовому сегменту, живой, но самый инертный среди других секторов недвижимости. Речь идет как о квартирах, так и о загородной недвижимости. Дело в том, что люди, которые имеют деньги на покупку такого жилья, как правило, более взвешенно принимают решения и в любой кризисной ситуации чаще всего занимают выжидательную позицию, — отметил, выступая на круглом столе, организованном бизнес-порталом Infopro54, директор и собственник ООО «Консалтинговая компания «Назаров и Партнеры» Александр Назаров. — На московском рынке элитного жилья ситуация диаметрально противоположная, что неудивительно, так как именно в столице России крутятся основные финансы. В этом году на элитном сегменте жилья в Москве заключается зверское количество сделок и наблюдается зверский подъем цен. Новосибирске в этом плане можно сравнить с деревней на периферии земного шара. Да, в регионе есть деньги, но количество сделок, заключаемых в городе, крайне мало, по сравнению с Москвой и Питером.

Однако, если сравнивать с 2019 годом, то и в Новосибирске, по словам эксперта, спрос на жилье премиум-сегмента вырос, причем как на квартиры, так и на загородную недвижимость. Мало того, сформировался интерес к аренде такого жилья — по словам Назарова, впервые за период мониторинга рынка.

Руководитель отдела маркетинга ГК «Новый Мир» Алексей Краснояров соглашается, что премиум-сегмент ощущает тенденции, актуальные для других секторов рынка жилой недвижимости. Однако, по его оценке, именно инертность защищает этот сегмент от резких колебаний. Покупатели жилья премиум-класса могут перераспределять денежные потоки, но сохраняют интерес к вложениям в качественную недвижимость как с точки зрения инвестиций, так и для жизни.

— В 2020 году были месяцы, когда мы замечали резкие пики спроса — это предпандемийный период, затишье между первой и второй волной — август-сентябрь. На наш взгляд, это говорит о том, что люди не боятся вкладываться в дорогую недвижимость. Более того, пандемия и кризис даже немного стимулировали рост спроса. Падение ставок по ипотеке дает возможность людям, ранее планировавшим покупать жилье в домах комфорт-класса, дотянутся до премиального сегмента, — рассуждает Краснояров. — Но это история про инвестиции в себя, в свою жизнь, а не как инструмент накопления. Работа с клиентами показывает, что обеспеченные люди сегодня прекрасно разбираются в рынке недвижимости, четко понимают, чего хотят, и ищут, где могут максимально реализовать свои желания.

Руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе Ирина Ярыгова отмечает, что клиенты из Новосибирска в основном покупают элитное жилье не в родном регионе, а в Москве и Питере.

— Как правило, это не инвестиционная покупка, а приобретение жилья для себя или детей. Чаще всего покупатели не используют для этих целей льготную ипотеку, а обычные жилищные кредиты, так как для Москвы верхний лимит по льготной ипотеке составляет 12 млн рублей. Для столицы это не элитка, а стоимость обычной хорошей квартиры, — поясняет банкир. — Особых всплесков спроса в этом году здесь мы не заметили, но было много случаев, когда быстро поднималась цена на элитную недвижимость — до 20%, и часть клиентов принимала решение отказаться от запланированной покупки. Но часть была согласна доплачивать, так как для премиум-сегмента характерна особенность: он готов доплачивать за важные для себя вещи — за месторасположение объекта, конкретный жилой комплекс, где живут их знакомые или родственники и т.д. Наши клиенты основные покупки элитной недвижимости делают в новостройках.

Ярыгова считает, что летний скачок цены на элитку не связан с объективными причинами, а скорее, с желанием продавцов получить как можно больше за те же квадратные метры. Для Новосибирска эта тенденция на верхнем ценовом сегменте также была актуальна.

— В Новосибирске среди покупателей жилья этой категории достаточно большое количество жителей других регионов: Иркутска, Красноярска и Кемерова. Кроме того, дорогим жильем интересуются покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга, которые приобретают его для своих родителей, — добавляет Ирина Ярыгова.

А есть ли мальчик?

По мнению некоторых участников круглого стола, актуальной проблемой рынка элитной недвижимости в Новосибирске является отсутствие такой недвижимости.

— Клиенты, которым интересен этот сегмент, уже довольно много поездили по миру, посмотрели на предложения в других странах, купили недвижимость за границей и свои требования переносят на новосибирскую действительность. Многим хочется того же качества жизни и уровня сервиса. К сожалению, большая часть проектов в Новосибирске, позиционируемых как жилье премиум-сегмента, этого не дают, — констатирует Александр Назаров.

Директор компании «БК Недвижимость» Олеся Бугрова настроена еще более категорично. По ее мнению, не более 3-4 объектов, которые реализованы в Новосибирске за последние 10 лет, можно отнести к высокому ценовому сегменту, но не к элитному.

— Все, кто пытаются говорить, что строят элитную недвижимость, глубоко ошибаются. Именно поэтому я прошу застройщиков: постройте кто-нибудь в Новосибирске действительно жилье премиум-класса. На него есть реальные покупатели. То, что они приобретают сейчас, — это вынужденная ситуация. Люди покупают без удовольствия, потому что ни один объект в Новосибирске не удовлетворяет критериям по всем параметрам. Где-то виной тому локация, где-то опции, предлагаемые застройщиком, и т.д., — говорит Бугрова.

Учредитель АО «Трансервис», Группы компаний TS Group Александр Бойко напомнил коллегам, что 10 лет назад на рынке премиум-недвижимости в Новосибирске работал только один человек — основатель и собственник ИСК «Русь» Владимир Рыбаков.

— Он строил 8-10 тысяч квадратных метров дорогого жилья в год, и они расходились как горячие пирожки. Он единственный смог выстроить на этом сегменте социальную лестницу, и у него от 30 до 70% продаж приходились на одних и тех же покупателей. Когда на сегмент ломанулись все застройщики и за год выдали около 70 тысяч квадратных метров, то этим они сами обрезали себе все продажи на 5 лет вперед, — констатирует Бойко.

По его словам, ключевой проблемой рынка элитного жилья в регионе все-таки является отсутствие спроса, а также стратегии его формирования: среднестатистический американец за свою жизнь переезжает 18,2 раза, тогда как россиянин — 2,4.

— В моем круге знакомых есть те, кто мог бы себе позволить покупку элитного жилья в Новосибирске, но они стараются не обременять себя такой недвижимостью. Как правило, это экспаты-иностранцы или российские экспаты, вернувшиеся на родину на несколько лет, но не планирующие здесь задерживаться. Для вложения нескольких десятков миллионов рублей в жилье им нужна гарантия, что они смогут его продать через 2-5 лет, а ее никто не даст, — комментирует девелопер. — Потенциальные покупатели элитного жилья — наиболее платежеспособная аудитория, и она готова была бы покупать, но в этом сегменте уничтожен социальный лифт. В результате годовой спрос не составляет даже 200-250 квартир, а в меньшем объеме «элитку» сделать сложно, так как под нее нужно создавать специализированную инфраструктуру, проводить благоустройство территории и т.д.

Алексей Краснояров смотрит на ситуацию более оптимистично. Он заявляет, что «элитка» в Новосибирске есть и развивается, хотя признает, что спрос на жилье этой категории не очень большой.

— Хочу напомнить, что на строительном рынке РФ сейчас просто нет четкой классификации классности жилья. Все рейтинги, которые составляются различными агентствами, субъективны и не могут применяться для всей стране. Например, в Москве, Новосибирске, Томске и т.д. разные критерии отнесения жилья к классу «эконом», «комфорт», «бизнес» и «премиум», — говорит он.

Что важно?

Участники круглого стола, по просьбе редакции Infopro54, обозначили ключевые критерии, которым должно соответствовать элитное жилье.

На первое место многие поставили локацию. В то же время Александр Бойко отметил, что в Новосибирске уже нет участков, где сегодня можно строить жилье такого класса, даже если при этом снести что-то серьезное.

— В центральной части города таким требованиям может соответствовать только площадка, где расположено Park-Cafe. А вообще для «элитки» необходимы минимум 3 га. Для сравнения: ЖК «Жуковка» у нас занимает 2,5 га, — говорит бизнесмен.

Алексей Краснояров предлагает не сравнивать рынок Новосибирска с Москвой, Санкт-Петербургом и Черноморским побережьем, отмечая, что в региональном разрезе элитным жильем можно считать объекты наивысшего класса, которые покупают обеспеченные люди, желающие жить именно в Новосибирске.

— В моем понимании, проекты элитного жилья вполне могут разместиться в Академгородке. Да, это не центр города, но в этом районе есть целевая аудитория, у которой достаточно средств, чтобы купить дорогое жилье, — поясняет он. — В целом, соглашусь, что локация — один из ключевых параметров рынка элитной недвижимости. Чем она «вкуснее», тем больше преимуществ ты сможешь получить при реализации проекта.

Не менее важным критерием, по словам Красноярова, является архитектура объекта — насколько гармонично он вписан в окружающее пространство, а также качество используемых стройматериалов и комплектующих.

— Для премиум-сегмента очень важной составляющей является благоустройство территории, концепция которого должна вписываться в проект. Это очень затратное направление как с точки зрения финансов, так и трудовых ресурсов. Компании нужно либо растить кадры внутри своей структуры, либо привлекать специалистов со стороны. Не все застройщики готовы в это вкладываться, — поясняет Алексей Краснояров.

Олеся Бугрова соглашается, что элитной недвижимости крайне важна культура строительства, отношение застройщика к конечному покупателю через качество всего, что его будет окружать: материал, инфраструктура, отделка, ландшафтный дизайн, соблюдение инженерных вопросов.

— Именно качество говорит об уровне, плюс важна локация. Гнаться нужно не за количеством, а за качеством, и тогда эта тема начнет работать, а стоимость квадратного метра начнет повышаться объективно. А не потому, что это придумал застройщик, — подчеркивает она.

Александр Бойко добавляет, что важную роль в определении класса жилья играет экология того места, где оно расположено.

— Недавно я ехал из Домодедова в Москва- Сити. За 15 минут до подъезда у меня разболелась голова. Внутри хорошей машины было невозможно дышать. Вот такая элитность мне точно не нужна, — заявляет он.

И, наконец, элитность жилья сейчас очень тесно связана с технологичностью, а именно с технологиями «умного дома», которые чаще всего обкатываются именно на премиум-сегменте, а потом спускаются в жилье следующих классов.

— У меня на объектах первые элементы «умного дома» появились 25 лет назад, но они кардинально отличаются от того, что мы монтировали 5 лет назад, и от того, что делаем сейчас, — говорит Бойко.

Не хватает нюансов

Тем не менее участники круглого стола выделили несколько ЖК Новосибирска, которые по максимальному количеству параметров если и не относятся к элитному жилью, то находятся в самом верхнем ценовом сегменте недвижимости региона.

Александр Бойко относит к этой категории свой ЖК «Жуковка», честно признаваясь, что «каждый кулик хвалит свое болото». Он поясняет, что на этом объекте есть качество строительства, профессиональное управление, экология. Очень крутым он считает проект девелопера Дмитрия Хмельницкого (ООО «Сибирь Развитие») ЖК Prime House, в этом году получивший статус лучшего в номинации «Элитное жилье» международной премии Best For Life Award.

— Это круто! Если у него из этого получится сделать что-то дальше, создать в ЖК нормальную управляющую компанию, которая не угробит дом (а на примере аксакала рынка Владимира Рыбакова мы видим, что такую работу отладить очень непросто), то все будет замечательно. Создать — это одно, а сохранить, сделать так, чтобы твоя недвижимость завтра стоила не дешевле в валюте — это высший профессионализм.

Александр Назаров вспоминает точечные проекты, добавляя, что именно в силу своей точечности они не могут относиться к премиум-классу.

— На клочке земли можно создать шикарный объект, но он будет зажат со всех сторон другими зданиями, и это испортит все. Сейчас мы наблюдаем за двумя подобными проектами: ЖК «Наутилус» (застройщик МФЦЕ «Объект-Про») на улице Ермака, который со всех четырех сторон окружен зданиями и находится на малюсеньком участке земли. Второе — проект «Маяковский» (По информации Infopro54, инициатором проекта может быть девелоперская компания «БЭЛ Девелопмент»), — отмечает эксперт.

Олеся Бугрова соглашается, что проект «Маяковский» можно отнести к верхней планке недвижимости, но обращает внимание, что это апартаменты.

— К тому, что более приближено к понятию «элитка», я бы отнесла ЖК «Richmond» (ГК «Дом-Строй») и ЖК «Бульварный переулок» (ИСК «Русь»), — говорит она. — Если бы можно было поставить «Бульварный переулок» на площадку, где строится ЖК «Огни Сибири», то мы бы однозначно сказали, что это элитная недвижимость. На наш взгляд, площадка в Заельцовском районе, где работает ИСК «Русь», — это локация совершенно другого уровня.

Алексей Краснояров считает, что в сегмент высшей категории в Новосибирске вполне вписывается ЖК «Лев Толстой» (застройщик ГК «Новый Мир») — как с точки зрения локации, так и качества используемых материалов (отделка гранитом)

— Естественно, если ЖК «Лев Толстой» сравнивать с московским апарт-комплексом Cameo Moscow Villas, где квартиры продаются по цене 3 млн рублей за квадрат, то наш объект точно не попадет в категорию элитного жилья. Но по всем продуктовым свойствам это «элитка», — заявляет Краснояров.

На грани адекватности

Много споров у участников круглого стола вызвал ценник, который в Новосибирске выставляется на недвижимость премиум-класса.

— В ЖК «Наутилус» и проект «Маяковский» речь идет о 180-200 тысячах рублей за квадратный метр. Кто-то в обморок упадет от такой цены, а кто-то купит, потому что нет другого выбора, — говорит Александр Назаров.

Александр Бойко вспоминает, что на старте строительства ЖК «Жуковка» в 2013-2014 годах вел переговоры с компаниями из Турции и Казани, предлагая им перенести в Новосибирск производство стеклофибробетона для фасадов или организовать его поставки из Стамбула.

— У меня поинтересовались, по какой цене я собирают продавать квадратный метр, и, услышав стоимость 80-120 тысяч рублей, отказались. 6 лет назад они сказали, что даже при 180 тысячах рублей за квадратный метр в Новосибирск не поедут. Не потому, что им столько нужно, а просто меньшая цена будет дискредитацией их работы, — пояснил девелопер. — Когда мы говорим о рынке элитного жилья, то в Сочи люди легко называют такие цены, как 350, 400, 480 и 500 тысяч рублей за квадратный метр. И, если посмотреть внимательно, эта цена оправдана. Помимо собственно квартиры в 200 квадратных метров, ты получаешь еще столько же площадей, где находятся рестораны, магазины, spa-центр, бассейн. А у нас 180-200 «квадратов» — это просто 18 однокомнатных студий на лестничной клетке, то есть покупателю не за что платить такие деньги. Самое главное — нет инфраструктуры. «Элитный» дом садится на старую советскую инфраструктуру, а из окна жители видят ржавые крыши.

Олеся Бугрова также считает, что себестоимость элитной недвижимости — далеко не 200 тысяч за квадратный метр.

— Застройщики должны понимать, что на такие объекты нужно заходить с дорогостоящими материалами в комплексе, не делая акценты на каких-то отдельных опциях, — подчеркивает она. — Лично я считаю, что не нужно кичиться словом «элитность», нужно говорить о качественных, хороших проектах — и люди будут это понимать. Очень важный вопрос — насколько застройщикам дается культура и уважение в последующем обслуживании такого жилья. Можно «накрасить губы», сдать объект и забыть про него — живите, как хотите. Ключевой момент в элитности заключается в грамотном управлении жилым фондом и постоянном совершенствовании. В большинстве случае застройщики дотируют те же ландшафты в уже сданных объектах, потому что они очень дороги в обслуживании. Не каждый может себе это позволить.

Бугрова отметила, что многие застройщики этого сегмента переоценивают стоимость своих квадратных метров и последствия этого решения они увидят в 2021-2022 годах.

Как подтолкнуть рынок?

Участники круглого стола разошлись в оценках перспектив развития этого сегмента рынка в Новосибирске. Алексей Краснояров считает, что с каждым годом количество объектов в самой высокой категории жилой недвижимости в городе будет увеличиваться, так как эволюционирует сам рынок и целевая аудитория:

— Каждый новый объект будет лучше предыдущего. Это требование диктует время и рынок, потому что потребитель на такое жилье органичен, и он тоже становится все более искушенным. При этом то, что раньше называли бизнесом-классом, сейчас твердый «комфорт» и т.д. Класс объектов меняется со временем, поэтому элитная недвижимость — не константа, а динамичная величина, меняющаяся в зависимости от рынка, локации и аудитории.

Олеся Бугрова прогнозирует, что в перспективе 10 лет Новосибирск сможет «переварить» не более 200-300 квартир реального премиум-класса.

— Это не массовая застройка в моменте. У нас нет стольких людей, которые могут себе позволить купить такое жилье, так как стоимость «квадрата» в реализации будет близка к 400 тысячам рублей за квадратный метр, — говорит она.

Александр Бойко заявил, что строить 20-30 квартир элитного жилья в год — нереально, так как нормальный объект такого класса — это от 120-150 квартир.

— Выход один: нужно выращивать целевую аудиторию под этот сегмент, чтобы она в течение жизни переезжала не 18, а хотя бы 10 раз. Кроме того, я всегда заявлял, что это кощунство — строить в Новосибирске эконом-жилье — мы гробим ценный земельный ресурс. Всегда нужно создавать жилье выше среднего, потому что сегодняшняя «элитка» — завтра уже бизнес-класс, а через 10 лет — хороший «эконом». Это и есть социальный лифт, где предыдущий собственник дотирует последующего на 20-30%. Тогда у нас не будет ни обманутых дольщиков, ни проблем со сданными домами. Человек станет покупать то, что может себе позволить, — рассуждает Бойко. — На мой взгляд, те же агентства недвижимости должны работать на формирование спроса, чтобы люди годами не сидели в своих «ракушках», а думали о постепенном улучшении жилищных условий, чтобы этот тренд стал модным, крутым.

Кроме того, по его словам, для развития рынка элитной недвижимости в Новосибирске необходима определенная политика со стороны власти. Элитность места должна быть во всем, то есть не только дом, но и окружающая его среда должны быть единым целым, соответствующим выбранному классу.

— Да, это сразу не получится, но почему бы не начать с «тихого центра» и сделать его действительно элитным. Для этого необходимо принять налоговые решения на законодательном уровне, — считает Бойко. —Необходимо вводить аренду земли под многоэтажками, но тут не должно быть уравниловки. Жители окраин не должны платить как жители центра города. Если ты хочешь жить именно в центре, пользоваться инфраструктурой, то будь ласка, плати соответствующий налог за землю и имущество. Думаю, что постепенно так все и сложится, но не при нашей жизни.

Александр Назаров уверен, что для повышения спроса необходимо создавать условия для развития и сохранения бизнеса, представителями которого чаще всего являются потенциальные покупатели элитного жилья.

— Нужно, чтобы эти люди в Новосибирске не только зарабатывали, но и хотели жить. К сожалению, сейчас мы видим такую ситуацию, что огромное количество бизнесменов, которые делали наш город лучше, которые работали честно и порядочно, разочаровываются, сворачивают свое дело, так как не видят смысла инвестировать в Новосибирск, в Россию. Это очень больно, когда видишь, что их довели до этого, — рассуждает Назаров. — Конечно, мы предлагаем таким людям покупку зарубежной недвижимости, в том числе на Кипре, и она пользуется постоянно растущим спросом. Это неудивительно, люди хотят жить в соответствии со своим статусом и возможностями. В месте с хорошей экологией. Тем не менее в стратегической перспективе я смотрю на этот рынок позитивно. Верю, что и в Новосибирске появятся свои лидеры рынка элитной недвижимости. Но для этого сами застройщики должны подрасти и повзрослеть. Сколько мы делали аналитических записок по подобным проектам, еще когда в городе были участки для их строительства, но застройщик после изучения аналитики заявляет: «А давайте, мы один подъезд сделаем элитным, а второй — нет».  С таким подходом мы работать на создание рынка точно будем очень долго.

Видео infopro54.ru

Фотографии предоставлены: АО «ТРАНСЕРВИС», участниками из личных архивов