По данным Knight Frank, Новосибирская область в 2020 году является регионом-лидером по объему поглощения складской недвижимости: за 9 месяцев 2020 года на нее пришлись 26% от общего объема заключенных в РФ сделок или 139 тысяч кв.м. Аналитики компании также констатировали, что интерес к складским комплексам в принципе смещается в регионы. Новосибирские эксперты рынка недвижимости подтверждают эти наблюдения. Руководитель практики складкой и индустриальной недвижимости ГК «ЕЛКА девелопмент» Георгий Кузнецов отмечает, что рынок качественных складов дефицитен практически во всех сегментах, а особенно в секторе, где размер лота более 10 000- 15 000 кв.м.
— Это развитие тенденции, которая начала формироваться в прошлые периоды, — поясняет Кузнецов. — По итогам второго квартала 2020 года в сегменте класса А средняя вакансия оценивалась размере 7,6%, а в настоящий момент она упала до 3,32% и составляет чуть более 49 000 кв.м.
По его словам, общая площадь складов класса A и B в Новосибирске — 1,4 млн кв.м, из них около 1 029 000 кв.м приходятся на первую категорию, более 452 000 кв.м — на вторую.
— С одной стороны, это было сезонное явление, так как зимой, как правило, спрос меньше. С другой — на него наложилась ситуация с пандемией — предприниматели не понимали, что происходит и как будет развиваться ситуация, границы были жестко перекрыты и склады постепенно пустели. Бизнес не знал, освобождать ли ему площади или удастся снова запустить процессы. Но в мае ситуация стабилизировалась, пришло понимание новых условий, бизнес перестроился и начал развиваться дальше. В результате сегодня в Новосибирской области мы имеем огромный дефицит складских помещений, — констатирует он. — Причем если раньше речь шла о дефиците качественных внутригородских складов, то сегодня он наблюдается по всему сегменту.
В частности, собеседник Infopro54 вспоминает, что еще недавно большое количество свободных складов было по Омскому тракту. Сегодня там небольшой процент вакантности. Внутри города более-менее крупные объекты также можно по пальцам пересчитать. Арендаторы заключили договоры на все нормальные площадки с приемлемым соотношением цена/качество. Средний запрос сейчас включает в себя склад площадью 1,5-2 тысячи кв.м с автопандусом или с доками и высотой потолков 8-10 м, подходящей для организации стеллажного хранения.
Падение спроса Георгий Кузнецов наблюдает среди старых складских проектов. Прежде всего, потому что они не учитывают специфику складских операций арендаторов из растущих отраслей.
— Если склад старый, то на разгрузку фуры могут уйти 3-4 часа, тогда как на новых, где весь процесс организован правильно, это занимает 30-45 минут. Это современные стандарты работы многих отраслей, в которые не вписываются колоссальные временные потери, — говорит он.
Евгений Галан соглашается, что старый фонд складской недвижимости, в большом количестве представленный на левом берегу Новосибирска, на заводских площадках, сейчас пользуется все меньшим спросом.
— Процент вакантности и там невелик, — рассуждает эксперт. — Но если у арендатора есть выбор: новая современная площадка или цех, где течет крыша, большие теплопотери, а расходы сопоставимы, то решение очевидно.
Некоторые арендодатели видят изменение предпочтений потенциальных клиентов и принимают меры: вкладывают средства в модернизацию старого фонда. Как минимум, меняют пол, проводку, освещение, остекление. Но далеко не все.
— На рынке складской недвижимости Новосибирска есть интерес и к строительству новых объектов под конкретного заказчика. Арендодатели готовы расчищать территории, вплоть до сноса старых цехов и строительства новых. Однако, как правило, такие договоры подписывают крупные федеральные компании, планирующие свои бизнес-процессы на несколько лет вперед и готовые ждать, пока построят объекты именно под их потребности. Среди региональных компаний МСБ таких заказчиков немного. Обычно им склад нужен вчера, — говорит Галан.
Кто клиент?
— Многие компании из перечисленных секторов связаны с дистанционной торговлей и показывают рост бизнеса во время пандемии, — констатирует Кузнецов.
К самым крупным договорам 2020 года собеседник редакции отнес сделки компаний «ОЗОН» (67 000 кв.м в ПНК «Толмачево») и «КДВ Групп» (50 000 кв.м, PLT).
Евгений Галан считает, что бизнес, работающий в таких сферах, как ритейл, логистика, электронная коммерция, транспорт, предпочитает организовывать свои распредцентры в непосредственной близости к клиентам, а Новосибирск в этом смысле расположен очень удачно. Этим объясняется смещение интереса арендаторов в регионы в целом, и заключение большого количества договоров в Новосибирской области в частности.
— Из распредцентра в Новосибирске можно работать не только на всю Сибирь, но и захватывать Дальний Восток. Кроме того, аренда склада с хорошей локацией в нашем регионе стоит намного дешевле, чем в Москве, как и рабочая сила, — добавляет он.
Что касается небольших складов, то они, по словам эксперта, хорошо востребованы у региональных компаний малого и среднего бизнеса из разных отраслей.
По итогам трех кварталов средние ставки по складам класса А находятся в диапазоне 3400-3720 руб./кв.м в год (triple net), класса В — 2950-3200 руб./кв.м в год. (triple net), приводит динамику Георгий Кузнецов
— Низкая вакансия по складам класса А стимулирует рост чистой арендной ставки. По нашим прогнозам, до конца 2020 года она может вырасти еще на 5-7%, — прогнозирует эксперт.
Евгений Галан не видит роста ставок по складам класса B. По его словам, они остались на уровне 2018-2019 годов и составляют 300-400 рублей за квадрат — в зависимости от того, что собственник включает в оплату аренды (отопление, охрана и т.д). Как правило, в арендную плату таких объектов не закладывается НДС, потому что собственники работают на упрощенке. Со складами класса А немного иная ситуация: базовая ставка начинается от 300-320 рублей за «квадрат», в ней добавляются операционные расходы, НДС и коммуналка.
Собеседники Infopro54 рассказывают, что в Новосибирске в ближайшей перспективе могут появиться новые складские комплексы класса А и B.
— Лично я знаю о нескольких проектах класса А, В где есть инвесторы, готовые вкладывать деньги. Речь идет о площадях от 10 до 40-50 тысяч кв.м. Сейчас они определяются с финальными параметрами проектов. В регионе также увеличилось количество проектов класса B, которые готовятся к реализации в 2021 году, — говорит Георгий Кузнецов. — По крупным объектам инвесторами выступают федеральные игроки, а площади 8-14 тысяч кв.м вполне интересны и доступны для региональных. Со своими партнерами, инвесторами мы также рассматриваем несколько пилотных проектов, чтобы зайти в нишу складской недвижимости, так как видим долгосрочный спрос.
Инвестиционный интерес к складской недвижимости эксперт объясняет, с одной стороны, органическим ростом спроса на качественные площади со стороны игроков рынка e-commerce, ритейла, транспорта и т.д., с другой стороны, сокращением вакансии и ростом арендной ставки. Он добавляет, что все чаще в запросах на качественные проекты стала появляться ж/д-ветка как обязательная опция.
Евгений Галан также рассказывает, что инвесторы изучают земельные участки для строительства складов/распредцентров по Омскому тракту и кемеровскому направлению. Барнаульское направление не так востребовано. Тем, кому оно интересно, хватает построенных объектов.
В целом, по оценкам экспертов ГК «ЕЛКА девелопмент», динамика спроса в классе А если и замедлится, то не сильно. Если рассмотреть прошлые периоды, то в Сибирском регионе рынок качественных складских проектов ежегодно прирастал в среднем не менее чем на 80-100 тысяч кв.м. При этом спрос со стороны арендаторов всегда превышал имеющееся предложение!
Фото автора
Всего городу требуется 30 павильонов
При этом строительство новых офисных помещений находится на низком уровне
Правоохранитель вступился за прохожих, на которых иностранец нападал с ножом
С 1 марта бумажный кассовый чек клиенту должны выдавать до момента расчета
Соответствующий документ планируют подписать уже в конце марта
Жители микрорайона бьют тревогу