Спрос смещается в регионы

По данным Knight Frank, Новосибирская область в 2020 году является регионом-лидером по объему поглощения складской недвижимости: за 9 месяцев 2020 года на нее пришлись 26% от общего объема заключенных в РФ сделок или 139 тысяч кв.м. Аналитики компании также констатировали, что интерес к складским комплексам в принципе смещается в регионы. Новосибирские эксперты рынка недвижимости подтверждают эти наблюдения. Руководитель практики складкой и индустриальной недвижимости ГК «ЕЛКА девелопмент» Георгий Кузнецов отмечает, что рынок качественных складов дефицитен практически во всех сегментах, а особенно в секторе, где размер лота более 10 000- 15 000 кв.м.

— Это развитие тенденции, которая начала формироваться в прошлые периоды, — поясняет Кузнецов. — По итогам второго квартала 2020 года в сегменте класса А средняя вакансия оценивалась размере 7,6%, а в настоящий момент она упала до 3,32% и составляет чуть более 49 000 кв.м.

По его словам, общая площадь складов класса A и B в Новосибирске — 1,4 млн кв.м, из них около 1 029 000 кв.м приходятся на первую категорию, более 452 000 кв.м — на вторую.

Руководитель отдела складской недвижимости Nazarov & Partners Commercial Real Estate Евгений Галан отмечает, что небольшое затишье на рынке складской недвижимости в Новосибирской области наблюдалось в марте-апреле.

— С одной стороны, это было сезонное явление, так как зимой, как правило, спрос меньше. С другой — на него наложилась ситуация с пандемией — предприниматели не понимали, что происходит и как будет развиваться ситуация, границы были жестко перекрыты и склады постепенно пустели. Бизнес не знал, освобождать ли ему площади или удастся снова запустить процессы. Но в мае ситуация стабилизировалась, пришло понимание новых условий, бизнес перестроился и начал развиваться дальше. В результате сегодня в Новосибирской области мы имеем огромный дефицит складских помещений, — констатирует он. — Причем если раньше речь шла о дефиците качественных внутригородских складов, то сегодня он наблюдается по всему сегменту.

В частности, собеседник Infopro54 вспоминает, что еще недавно большое количество свободных складов было по Омскому тракту. Сегодня там небольшой процент вакантности. Внутри города более-менее крупные объекты также можно по пальцам пересчитать. Арендаторы заключили договоры на все нормальные площадки с приемлемым соотношением цена/качество. Средний запрос сейчас включает в себя склад площадью 1,5-2 тысячи кв.м с автопандусом или с доками и высотой потолков 8-10 м, подходящей для организации стеллажного хранения.

В минус

Падение спроса Георгий Кузнецов наблюдает среди старых складских проектов. Прежде всего, потому что они не учитывают специфику складских операций арендаторов из растущих отраслей.

— Если склад старый, то на разгрузку фуры могут уйти 3-4 часа, тогда как на новых, где весь процесс организован правильно, это занимает 30-45 минут. Это современные стандарты работы многих отраслей, в которые не вписываются колоссальные временные потери, — говорит он.

Евгений Галан соглашается, что старый фонд складской недвижимости, в большом количестве представленный на левом берегу Новосибирска, на заводских площадках, сейчас пользуется все меньшим спросом.

— Процент вакантности и там невелик, — рассуждает эксперт. — Но если у арендатора есть выбор: новая современная площадка или цех, где течет крыша, большие теплопотери, а расходы сопоставимы, то решение очевидно.

Некоторые арендодатели видят изменение предпочтений потенциальных клиентов и принимают меры: вкладывают средства в модернизацию старого фонда. Как минимум, меняют пол, проводку, освещение, остекление. Но далеко не все.

— На рынке складской недвижимости Новосибирска есть интерес и к строительству новых объектов под конкретного заказчика. Арендодатели готовы расчищать территории, вплоть до сноса старых цехов и строительства новых. Однако, как правило, такие договоры подписывают крупные федеральные компании, планирующие свои бизнес-процессы на несколько лет вперед и готовые ждать, пока построят объекты именно под их потребности. Среди региональных компаний МСБ таких заказчиков немного. Обычно им склад нужен вчера, — говорит Галан.

Кто клиент?

По наблюдению Георгия Кузнецова, самым высоким спросом региональные склады сегодня пользуются у интернет-магазинов, которые заключают долгосрочные договоры аренды на 5-10 лет на большие площади. Складской недвижимостью интересуются транспортные компании, бизнес из сектора e-commerce и фулфилмента. Ритейлеры изучают предложения для dark store. Привлекательность недвижимости для этого вида деятельности определяет месторасположение. Она должна находиться в центральной части города — для обеспечения эффективности доставки.

— Многие компании из перечисленных секторов связаны с дистанционной торговлей и показывают рост бизнеса во время пандемии, — констатирует Кузнецов.

К самым крупным договорам 2020 года собеседник редакции отнес сделки компаний «ОЗОН» (67 000 кв.м в ПНК «Толмачево») и «КДВ Групп» (50 000 кв.м, PLT).

Евгений Галан считает, что бизнес, работающий в таких сферах, как ритейл, логистика, электронная коммерция, транспорт, предпочитает организовывать свои распредцентры в непосредственной близости к клиентам, а Новосибирск в этом смысле расположен очень удачно. Этим объясняется смещение интереса арендаторов в регионы в целом, и заключение большого количества договоров в Новосибирской области в частности.

— Из распредцентра в Новосибирске можно работать не только на всю Сибирь, но и захватывать Дальний Восток. Кроме того, аренда склада с хорошей локацией в нашем регионе стоит намного дешевле, чем в Москве, как и рабочая сила, — добавляет он.

Что касается небольших складов, то они, по словам эксперта, хорошо востребованы у региональных компаний малого и среднего бизнеса из разных отраслей.

Цена аренды

По итогам трех кварталов средние ставки по складам класса А находятся в диапазоне 3400-3720 руб./кв.м в год (triple net), класса В — 2950-3200 руб./кв.м в год. (triple net), приводит динамику Георгий Кузнецов

— Низкая вакансия по складам класса А стимулирует рост чистой арендной ставки. По нашим прогнозам, до конца 2020 года она может вырасти еще на 5-7%, — прогнозирует эксперт.

Евгений Галан не видит роста ставок по складам класса B. По его словам, они остались на уровне 2018-2019 годов и составляют 300-400 рублей за квадрат — в зависимости от того, что собственник включает в оплату аренды (отопление, охрана и т.д). Как правило, в арендную плату таких объектов не закладывается НДС, потому что собственники работают на упрощенке. Со складами класса А немного иная ситуация: базовая ставка начинается от 300-320 рублей за «квадрат», в ней добавляются операционные расходы, НДС и коммуналка.

Инвестиционный интерес

Собеседники Infopro54 рассказывают, что в Новосибирске в ближайшей перспективе могут появиться новые складские комплексы класса А и B.

— Лично я знаю о нескольких проектах класса А, В  где есть инвесторы, готовые вкладывать деньги. Речь идет о площадях от 10 до 40-50 тысяч кв.м. Сейчас они определяются с финальными параметрами проектов. В регионе также увеличилось количество проектов класса B, которые готовятся к реализации в 2021 году, — говорит Георгий Кузнецов. — По крупным объектам инвесторами выступают федеральные игроки, а площади 8-14 тысяч кв.м вполне интересны и доступны для региональных. Со своими партнерами, инвесторами мы также рассматриваем несколько пилотных проектов, чтобы зайти в нишу складской недвижимости, так как видим долгосрочный спрос.

Инвестиционный интерес к складской недвижимости эксперт объясняет, с одной стороны, органическим ростом спроса на качественные площади со стороны игроков рынка e-commerce, ритейла, транспорта и т.д., с другой стороны, сокращением вакансии и ростом арендной ставки. Он добавляет, что все чаще в запросах на качественные проекты стала появляться ж/д-ветка как обязательная опция.

Евгений Галан также рассказывает, что инвесторы изучают земельные участки для строительства складов/распредцентров по Омскому тракту и кемеровскому направлению. Барнаульское направление не так востребовано. Тем, кому оно интересно, хватает построенных объектов.

В целом, по оценкам экспертов ГК «ЕЛКА девелопмент», динамика спроса в классе А если и замедлится, то не сильно. Если рассмотреть прошлые периоды, то в Сибирском регионе рынок качественных складских проектов ежегодно прирастал в среднем не менее чем на 80-100 тысяч кв.м. При этом спрос со стороны арендаторов всегда превышал имеющееся предложение!

Фото автора