Инвесторы изучают региональный рынок складской недвижимости

  • 06/11/2020, 16:00
Автор: Юлия Данилова
Уже сейчас на нем практически не осталось вакантных складских комплексов класса А и B.

Спрос смещается в регионы

По данным Knight Frank, Новосибирская область в 2020 году является регионом-лидером по объему поглощения складской недвижимости: за 9 месяцев 2020 года на нее пришлись 26% от общего объема заключенных в РФ сделок или 139 тысяч кв.м. Аналитики компании также констатировали, что интерес к складским комплексам в принципе смещается в регионы. Новосибирские эксперты рынка недвижимости подтверждают эти наблюдения. Руководитель практики складкой и индустриальной недвижимости ГК «ЕЛКА девелопмент» Георгий Кузнецов отмечает, что рынок качественных складов дефицитен практически во всех сегментах, а особенно в секторе, где размер лота более 10 000- 15 000 кв.м.

— Это развитие тенденции, которая начала формироваться в прошлые периоды, — поясняет Кузнецов. — По итогам второго квартала 2020 года в сегменте класса А средняя вакансия оценивалась размере 7,6%, а в настоящий момент она упала до 3,32% и составляет чуть более 49 000 кв.м.

По его словам, общая площадь складов класса A и B в Новосибирске — 1,4 млн кв.м, из них около 1 029 000 кв.м приходятся на первую категорию, более 452 000 кв.м — на вторую.

Руководитель отдела складской недвижимости Nazarov & Partners Commercial Real Estate Евгений Галан отмечает, что небольшое затишье на рынке складской недвижимости в Новосибирской области наблюдалось в марте-апреле.

— С одной стороны, это было сезонное явление, так как зимой, как правило, спрос меньше. С другой — на него наложилась ситуация с пандемией — предприниматели не понимали, что происходит и как будет развиваться ситуация, границы были жестко перекрыты и склады постепенно пустели. Бизнес не знал, освобождать ли ему площади или удастся снова запустить процессы. Но в мае ситуация стабилизировалась, пришло понимание новых условий, бизнес перестроился и начал развиваться дальше. В результате сегодня в Новосибирской области мы имеем огромный дефицит складских помещений, — констатирует он. — Причем если раньше речь шла о дефиците качественных внутригородских складов, то сегодня он наблюдается по всему сегменту.

В частности, собеседник Infopro54 вспоминает, что еще недавно большое количество свободных складов было по Омскому тракту. Сегодня там небольшой процент вакантности. Внутри города более-менее крупные объекты также можно по пальцам пересчитать. Арендаторы заключили договоры на все нормальные площадки с приемлемым соотношением цена/качество. Средний запрос сейчас включает в себя склад площадью 1,5-2 тысячи кв.м с автопандусом или с доками и высотой потолков 8-10 м, подходящей для организации стеллажного хранения.

В минус

Падение спроса Георгий Кузнецов наблюдает среди старых складских проектов. Прежде всего, потому что они не учитывают специфику складских операций арендаторов из растущих отраслей.

— Если склад старый, то на разгрузку фуры могут уйти 3-4 часа, тогда как на новых, где весь процесс организован правильно, это занимает 30-45 минут. Это современные стандарты работы многих отраслей, в которые не вписываются колоссальные временные потери, — говорит он.

Евгений Галан соглашается, что старый фонд складской недвижимости, в большом количестве представленный на левом берегу Новосибирска, на заводских площадках, сейчас пользуется все меньшим спросом.

— Процент вакантности и там невелик, — рассуждает эксперт. — Но если у арендатора есть выбор: новая современная площадка или цех, где течет крыша, большие теплопотери, а расходы сопоставимы, то решение очевидно.

Некоторые арендодатели видят изменение предпочтений потенциальных клиентов и принимают меры: вкладывают средства в модернизацию старого фонда. Как минимум, меняют пол, проводку, освещение, остекление. Но далеко не все.

— На рынке складской недвижимости Новосибирска есть интерес и к строительству новых объектов под конкретного заказчика. Арендодатели готовы расчищать территории, вплоть до сноса старых цехов и строительства новых. Однако, как правило, такие договоры подписывают крупные федеральные компании, планирующие свои бизнес-процессы на несколько лет вперед и готовые ждать, пока построят объекты именно под их потребности. Среди региональных компаний МСБ таких заказчиков немного. Обычно им склад нужен вчера, — говорит Галан.

Кто клиент?

По наблюдению Георгия Кузнецова, самым высоким спросом региональные склады сегодня пользуются у интернет-магазинов, которые заключают долгосрочные договоры аренды на 5-10 лет на большие площади. Складской недвижимостью интересуются транспортные компании, бизнес из сектора e-commerce и фулфилмента. Ритейлеры изучают предложения для dark store. Привлекательность недвижимости для этого вида деятельности определяет месторасположение. Она должна находиться в центральной части города — для обеспечения эффективности доставки.

— Многие компании из перечисленных секторов связаны с дистанционной торговлей и показывают рост бизнеса во время пандемии, — констатирует Кузнецов.

К самым крупным договорам 2020 года собеседник редакции отнес сделки компаний «ОЗОН» (67 000 кв.м в ПНК «Толмачево») и «КДВ Групп» (50 000 кв.м, PLT).

Евгений Галан считает, что бизнес, работающий в таких сферах, как ритейл, логистика, электронная коммерция, транспорт, предпочитает организовывать свои распредцентры в непосредственной близости к клиентам, а Новосибирск в этом смысле расположен очень удачно. Этим объясняется смещение интереса арендаторов в регионы в целом, и заключение большого количества договоров в Новосибирской области в частности.

— Из распредцентра в Новосибирске можно работать не только на всю Сибирь, но и захватывать Дальний Восток. Кроме того, аренда склада с хорошей локацией в нашем регионе стоит намного дешевле, чем в Москве, как и рабочая сила, — добавляет он.

Что касается небольших складов, то они, по словам эксперта, хорошо востребованы у региональных компаний малого и среднего бизнеса из разных отраслей.

Цена аренды

По итогам трех кварталов средние ставки по складам класса А находятся в диапазоне 3400-3720 руб./кв.м в год (triple net), класса В — 2950-3200 руб./кв.м в год. (triple net), приводит динамику Георгий Кузнецов

— Низкая вакансия по складам класса А стимулирует рост чистой арендной ставки. По нашим прогнозам, до конца 2020 года она может вырасти еще на 5-7%, — прогнозирует эксперт.

Евгений Галан не видит роста ставок по складам класса B. По его словам, они остались на уровне 2018-2019 годов и составляют 300-400 рублей за квадрат — в зависимости от того, что собственник включает в оплату аренды (отопление, охрана и т.д). Как правило, в арендную плату таких объектов не закладывается НДС, потому что собственники работают на упрощенке. Со складами класса А немного иная ситуация: базовая ставка начинается от 300-320 рублей за «квадрат», в ней добавляются операционные расходы, НДС и коммуналка.

Инвестиционный интерес

Собеседники Infopro54 рассказывают, что в Новосибирске в ближайшей перспективе могут появиться новые складские комплексы класса А и B.

— Лично я знаю о нескольких проектах класса А, В  где есть инвесторы, готовые вкладывать деньги. Речь идет о площадях от 10 до 40-50 тысяч кв.м. Сейчас они определяются с финальными параметрами проектов. В регионе также увеличилось количество проектов класса B, которые готовятся к реализации в 2021 году, — говорит Георгий Кузнецов. — По крупным объектам инвесторами выступают федеральные игроки, а площади 8-14 тысяч кв.м вполне интересны и доступны для региональных. Со своими партнерами, инвесторами мы также рассматриваем несколько пилотных проектов, чтобы зайти в нишу складской недвижимости, так как видим долгосрочный спрос.

Инвестиционный интерес к складской недвижимости эксперт объясняет, с одной стороны, органическим ростом спроса на качественные площади со стороны игроков рынка e-commerce, ритейла, транспорта и т.д., с другой стороны, сокращением вакансии и ростом арендной ставки. Он добавляет, что все чаще в запросах на качественные проекты стала появляться ж/д-ветка как обязательная опция.

Евгений Галан также рассказывает, что инвесторы изучают земельные участки для строительства складов/распредцентров по Омскому тракту и кемеровскому направлению. Барнаульское направление не так востребовано. Тем, кому оно интересно, хватает построенных объектов.

В целом, по оценкам экспертов ГК «ЕЛКА девелопмент», динамика спроса в классе А если и замедлится, то не сильно. Если рассмотреть прошлые периоды, то в Сибирском регионе рынок качественных складских проектов ежегодно прирастал в среднем не менее чем на 80-100 тысяч кв.м. При этом спрос со стороны арендаторов всегда превышал имеющееся предложение!

Фото автора


Популярное с сайта

бизнес

Новосибирский бизнес рвется в реестр МСП

Чтобы получать меры господдержки.
Новости Сибири

В Новосибирске уже более 24 тысяч самозанятых

Чаще всего этот вид налогообложения выбирают перевозчики и маркетологи.
Новости Новосибирска

Госдума оставила 31 декабря рабочим днем

Ранее проект не поддержало и Правительство РФ.

Госдума отказалась сделать 31 декабря выходным днем. Как Вы к этому относитесь?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...
Лента новостей
Новости Сибири

Подписаться на новости

Введите свой e-mail

 
×
×
Ноябрь 2020
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Окт    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30  
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×
Arrow
Arrow
Slider
×





Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×
Андрей Травников

Губернатор Новосибирской области. В 2019 году возглавил реготделение партии «Единая Россия». За эффективную работу губернатора и областных органов исполнительной власти регион вошел в десятку лидеров рейтинга и получил из федерального бюджета 1,4 млрд рублей, в область пришли деньги на разморозку перинатального центра, строительство волейбольного центра, ЛДС. Урегулировал взаимодействие между исполнительной и законодательной властью, а также правительством и мэрией Новосибирска.

×
Андрей Травников

Мэр Новосибирска. В сентябре второй раз выиграл выборы на пост главы города. Добился увеличения в бюджет города налогов (УСН), ранее поступавших в областной бюджет

×
Андрей Шимкив

Спикер регионального парламента. Назначен куратором выборной кампании в региональный парламент и горсовет от партии «Единая Россия». Продвигает создание законов по регулированию лесной отрасли, был одним из инициаторов модернизации закона об аграрной политике.

×
Андрей Панферов

В 2019 году руководил реготделением партии «Единая Россия», параллельно работал в статусе вице-спикера регионального парламента. После назначения главой реготделения Андрея Травникова, стал его заместителем. По версии исследования, проведенного новосибирским Институтом политики и технологий и алтайским Центром политического консалтинга, является лидером рейтинга по уровню доверия избирателей среди депутатов Законодательного собрания.

×
Сергей Бойко

Координатор регионального штаба Алексея Навального в Новосибирске. Получил второе место на выборах мэра города. Заявил о готовности принять участие в выборах в горсовет Новосибирска в 2020 году.

×
Наталья Пинуc

Депутат горсовета Новосибирска. Участвовала в выборах мэра от «Российского общенационального союза». Активно поднимала темы задолженности застройщиков за аренду земли, размещения мусорных полигонов, утилизации ТБО.

×
Антон Горестов

Совладелец федеральной сети стрит-фуда «Дядя Дёнер», основатель сети Primetime.

Расширение сети кафе Primetime, запуск проекта «фабрика-кухня», разработка проекта по корпоративному питанию. Переформатирование сети бутик-отелей Ahotels в службу бронирования. Выход на долговой рынок.

×
Александр Лубенец

Финансист, инвестор, председатель НРО ООО «Российский Союз Налогоплательщиков», руководитель комиссии по устойчивому развитию региона и вопросам инвестиционного климата Общественной палаты Новосибирской области. Реализация масштабного проекта по добыче золота в Алтайском крае. Подготовка предложения по регулированию добычи стратегических ресурсов, которые сейчас переданы на рассмотрение в Госдуму и Совет Федерации.

×
Игорь Дедюхин

Гендиректор ООО «РоссПак». Запуск нового производства в Промышленно-логистическом парке. В 2019 году за счет новой площадки компания планировала увеличить выпуск продукции на 25%, в 2020 году — на 30-40%.

×
Борис Горкунов

Руководитель и собственник ГК «Горкунов». В 2019 году началась реконструкция производственных площадей тепличного комплекса «Новосибирский», который будет перепрофилирован под розы. В 2020 году компания планирует приступить к выращиванию цветов на срез. Запустил реализацию проекта по созданию в Колывани селекционно-генетического центра по разведению крупного рогатого скота.

×
Виталий Хан

Гендиректор ОАО «СКТБ «Катализатор». В рамках программы реиндустриализации «СКТБ «Катализатор» реализует проект «Реализация технологической инициативы КИТ: Катализаторы, Инжиниринг, Технологии». На площадке предприятия в Новосибирске создается научно-технологический центр прикладного катализа мирового уровня по разработке современных катализаторов и адсорбентов. В 2019 году компания приступила к реализации проекта «Национальный центр инжиниринга и испытаний катализаторов», в его рамках планируется создание на площадке в Новосибирске парка пилотных установок по основным процессам нефтепереработки, на которых можно было бы проводить испытания катализаторов в реальных условиях работы установок на конкретных НПЗ и на реальном сырье. Участвует в проекте «Строительство завода по производству солей и редкоземельных металлов» в ТОСЭР «Линево».

×
Сергей Грибов

Бизнесмен и девелопер (ГК «Новоград»). Освободился из мест заключения в ноябре 2019 года. Намерен опротестовывать выдвинутые против него обвинения. Учредитель Новосибирской региональной общественной организации правовой и социальной помощи участникам пенитенциарной системы «Сибирский острог». Работает над рестартом МФК «Снежная миля». Дорожную карту по развитию проекта планирует представить в марте 2019 года.

×
Модернизация аэропорта Толмачево и его инфраструктуры

 

В ценах 2019 года совокупная сумма инвестиций в два этапа модернизации аэропорта составит 20 млрд рублей. Около 3,6 млрд рублей будут инвестированы в реконструкцию ВПП-2 (взлетно-посадочная полоса). Сейчас руководство аэропорта ведет переговоры о реконструкции ВПП-1. Еще около 4 млрд рублей планирует вложить в строительство новой ВПП Минобороны РФ и 4 млрд рублей — в создание дополнительных рулежных дорожек — Минтранс РФ.

×
Сырзавод Холдинга «ЭкоНива»

В 2019 году началось строительство сырзавода Холдинга «ЭкоНива» в Маслянинском районе. Общий объем инвестиций — 20 млрд рублей. Предприятие станет одним из крупнейших в России производителей широкого ассортимента молочной продукции, в том числе сыров российской, голландской, швейцарской групп, сливочного масла, йогуртов и сухой деминерализованной сыворотки. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2020 год.

 

×
Логистический комплекс «Почты России»

На объекте логистического комплекса уже закрыт корпус, идет поставка и установка оборудования. Запуск намечен на 2020 год. Это будет один из крупнейших в России логистических центров площадью около 50 тысяч кв. м. Расчетная пиковая нагрузка — до 2 млн отправлений в сутки.

 

×
Завод PepsiCo по производству снеков

Новое предприятие станет третьей производственной площадкой в России, выпускающей данную продукцию. Объем инвестиций в проект — не менее 10 млрд рублей. На новом производстве будут созданы около 900 новых рабочих мест (без учета сопутствующих рабочих мест, связанных с ресурсным и сервисным обеспечением площадки). Запланирована установка 4 производственных линий, которая будет осуществлена в несколько этапов с 2019 по 2022 год. Завод намерен покупать сырье у новосибирских сельхозпроизводителей.

 

×
Завод «Ангиолайн»

Новый производственный комплекс компании ООО «Ангиолайн» сдан на год раньше запланированного срока. Инвестиции в строительство составили более 500 млн рублей. Новый научно-исследовательский и производственный центр занимает 9,5 тысячи кв. м, что позволит нарастить производственные мощности более чем вдвое. Благодаря этому будут созданы принципиально новые возможности для производства инновационных медицинских изделий с целью лечения сердечно-сосудистых заболеваний.

 

×
ПФК «Обновление»

Единственная фармкомпания не только в России, но и в мире, которая перешла на стопроцентную маркировку всей своей продукции. Линии по маркировке были запущены в декабре 2019-го, несмотря на то, что правительство РФ перенесло срок вступления в силу закона на середину 2020 года. Объем инвестиций в оборудование для нанесения кода Data Matrix на продукцию в компании не называют. На производственной площадке в Сузуне недавно, в декабре 2019 года, компания запустила полномасштабное галеновое производство. В 2020-м запланирован запуск еще нескольких производственных площадок. Сегодня компания выпускает каждую тридцатую упаковку лекарственных препаратов (сейчас выпуск составляет 15-20 млн упаковок в месяц). Задача: к концу 2021 года выйти на производство 300 млн упаковок в год.

 

×
Правила голосования

 

В голосовании принимают участие читатели информационно-аналитического портала Infopro54.ru. 
Голосование является независимым и анонимным.
Выбирайте в трех номинациях наиболее достойные персон и проекты с вашей точки зрения. Голосование продлится до 31 января 2020 года. 
После этого редакция портала Infopro54.ru подвеет итоги голосования.
Чтобы получить информацию о персоне или проекте,  нужно нажать на подпись под фотографией.
Важное условие: один читатель может выбрать только 1 номинацию в каждой категории.

 

×

Оставьте свои контакты и наш менеджер свяжется с вами, чтобы уточнить необходимые данные.



Отправляя сообщение, я принимаю условия соглашения об использовании персональных данных и соглашаюсь с Правилами сайта
Я согласен (согласна)

×

Извините! Страница пока в разработке!

×

Эксклюзивный материал

Материалы, отмеченные значком , являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией InfoPro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна

×
Верховенство российского права

Речь идёт о том, что российское законодательство предлагается сделать приоритетным над международными правовыми нормами и регламентами. То есть Конституционный суд будет давать оценку всем решениям международных организаций, и если они окажутся противоречащими Конституции РФ, их реализация на территории России станет невозможной.

×
Ограничения в гражданстве для должностных лиц

Членам Правительства РФ, Совета Федерации, судьям, депутатам Госдумы, государственным служащим будут запрещёны вид на жительство или гражданство иностранного государства.

×
Ужесточение требований к кандидату в президенты

Главой государства гражданин сможет избираться не более двух раз, вне зависимости от того, следуют сроки подряд или нет. Также кандидат в президенты должен проживать на территории России не менее 25 лет и не иметь гражданства или вида на жительство иностранного государства.

×
Закрепление роли Госсовета

Вместо консультативной функции Государственный совет, состоящий из руководителей Совета Федерации, Государственной думы, лидеров её фракций и высших должностных лиц субъектов Федерации, будет наделён полномочиями по определению основных направлений государственной политики и координации работы органов государственной власти.

×
Отклонение президентом законов

Президент сможет отклонить принятый Госдумой закон через Конституционный суд РФ. Но это в случае, если суд признает его противоречащим Конституции.

×
Увеличение полномочий Совета Федерации и Государственной думы

После внесения поправок Совет Федерации, помимо текущих своих полномочий, сможет назначать судей и председателей судов и отстранять их от должности, а также консультировать президента относительно кандидатур на должности министров и прокуроров субъектов РФ. У Госдумы появится право утверждать кандидатуру председателя и членов Правительства РФ.

×
Социальная поддержка населения.

Речь идёт о закреплении в Конституции уровня МРОТ не ниже прожиточного минимума, а также обязательной регулярной индексации пенсионных выплат.

×
Наверх в Новости Новосибирска